Rozmowa z Árpádem Törökiem, prezesem TriGranitu
Czy obecna sytuacja gospodarcza sprzyja nowym projektom deweloperskim? Na rynku nieruchomości w Europie Centralnej jest ogromna, wręcz „nienormalna” suma pieniędzy do zainwestowania. Spodziewam się, że tendencja ta będzie trwała także w 2017 r. i na przykład w Budapeszcie każde aktywo o dobrej jakości może przejść z rąk do rąk w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy.
W co dziś bardziej opłaca się inwestować: w biura czy obiekty handlowe?
Jeśli weźmiemy pod uwagę tylko samą zmianę płynności finansowej w regionie Europy Środkowej, dziś bardzo opłacają się lokaty w sektor biurowy. Wolumen inwestycji w tym sektorze w I połowie 2016 r. wzrósł o 121 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2015 r. W tym czasie sektor handlowy zanotował 63 proc. „in plus”. Tak dobre wyniki w sektorze biurowym generuje duży popyt – coraz więcej globalnych koncernów wybiera region Europy Środkowej na swoją działalność. A stabilny popyt na nowe biura jest fundamentalnym czynnikiem dla rynku inwestycyjnego.
Z drugiej strony, sektor handlowy, w kontekście wartości sprzedanych aktywów, pokonał sektor biurowy – w pierwszej połowie 2016 r. inwestorzy wydali w regionie prawie 2,5 mld euro na obiekty handlowe, podczas gdy w tym czasie biura zmieniły swych właścicieli za niecałe 1,8 mld euro.
Generalnie, projekty handlowe zawsze będą lepszym narzędziem do tworzenia wartości i generowania zysku, ponieważ amplituda ich funkcjonowania jest szersza niż w projektach biurowych. W przypadku biur umowy najmu zawiera się na ustalonych warunkach, na dłuższy czas, co zapewnia stały, ale niezmienny w czasie zwrot inwestycji. Rynek powierzchni handlowych jest o wiele bardziej dynamiczny. Gry ekonomia kraju i rynek są w dobrej kondycji, a konsumpcja wzrasta, stopy zwrotu z inwestycji mogą istotnie wzrosnąć, ponieważ opłaty za najem są powiązane z miesięcznym przychodem najemców. Niestety, ta zasada działa w obie strony i warto też mieć na uwadze, że rozwój sektora handlowego ma swoje granice – z czasem, gdy dany rynek się nasyca powierzchnią handlową, tylko naprawdę dobre produkty, w dobrej lokalizacji są w stanie utrzymać się i generować odpowiednie zyski. Dlatego rozwój projektów handlowych nie będzie w przyszłości tak dynamiczny.
Jakie rynki w regionie Europy Środkowej należą do najbardziej perspektywicznych?
Z naszego punktu widzenia w 2017 r. jak i kolejnych latach największe możliwości inwestycyjne będzie oferować Polska. Jednak są także inne kraje oferujące obiecujące możliwości – w 2016 r. obserwowaliśmy antycykliczne uwarunkowania finansowe – w Polsce sytuacja nieznacznie się pogorszyła, a w Budapeszcie istotnie poprawiła. Węgry oferują bardzo dobry poziom yield w stosunku do Warszawy czy Pragi. Różnica w yieldach pomiędzy Budapesztem i tymi miastami wynosi 100-150 punktów bazowych przy tej samej jakości atutów. Ta tendencja może trwać kolejne 1-2 lata. Ogólnie, oczekuję, że w 2017 r. ruch na rynku nieruchomości na Węgrzech będzie większy niż w Polsce (ważne: nie mam na myśli wielkości rynku).
Ciągle też wierzymy w projekty handlowe w Bukareszcie. Jest też miejsce na kolejne przedsięwzięcia w drugoplanowych rumuńskich miastach. Rumunia ma przed sobą duży potencjał – 4-procentowy wzrost PKB w 2016 r. był efektem częściowo obniżenia podatku VAT o 4 proc., co wygenerowało większe obroty w handlu detalicznym. W miastach regionalnych pojawia się coraz więcej międzynarodowych sieci, a np. inwestycje na całym rumuńskim rynku handlowym sięgnęły 170 mln euro tylko w II kwartale 2016 r.
Co mogą przynieść najbliższe lata na europejskim rynku nieruchomości?
Warto mieć na uwadze cykliczną naturę tej branży. Do tej pory rynek opierał się na długich, 7-9-letnich okresach rozwoju gospodarczego i, następnie, dekoniunktury. Obecnie minęło osiem lat od ostatniego kryzysu. Odsetek trudnych kredytów rośnie, kilka branż notuje nadprodukcję, sprzedaż samochodów i studenckie pożyczki dochodzą do bardzo wysokich poziomów. Nie widać jeszcze punktu krytycznego, ale kontynuacja tego trendu negatywnie uderzy w całą gospodarkę, a tym samym i w rynek nieruchomości. Nie powinniśmy także zapominać o innych czynnikach zewnętrznych, jak podnoszenie stóp procentowych przez Fed lub Europejski Bank Centralny oraz wielki znak zapytania nad strefą euro. Wszystkie te czynniki mogą mieć i będą miały wpływ na rynek nieruchomości.
Jaką receptę na sukces ma TriGranit?
Jako unikalna platforma na rynku nieruchomości w Europie Środkowej jesteśmy zaangażowani w rozwój, nabycia i zarządzanie dominującymi projektami w regionie. Mamy też pozytywny wpływ na naszych udziałowców. I jako inwestor, i jako deweloper, naszym głównym celem jest tworzenie multifunkcjonalnych projektów o dużej skali, wyróżniających się, stabilnych rynkowo i co nie mniej ważne – stanowiących zyskowną inwestycję. Dzięki temu mamy bogate portfolio aktywów i jesteśmy znanym i silnym graczem na rynku nieruchomości w regionie Europy Środkowej.