Grupa deweloperska HRE wyróżnia się na rynku tym, że nie korzysta z kredytów bankowych, a projekty mieszkaniowe finansuje dzięki inwestorom indywidualnym: kiedyś sprzedawała im udziały w licznych spółkach celowych, a w ostatnich miesiącach bierze pożyczki. Jak wynika z informacji PB, to właśnie inwestorom indywidualnym kluczowa spółka w grupie, czyli HREIT, zaproponuje zawarcie układu oraz spłatę 100 proc. kapitału i odsetek rozłożonych na raty - na razie nie wiadomo, na ile. Wniosek restrukturyzacyjny HREIT ma wpłynąć do sądu na dniach, najpóźniej w piątek, 5 lipca 2024 r.
Co pisał PB, co mówił szef HRE
O kontrowersjach związanych z działalnością grupy HRE założonej w 2018 r. przez Michała Sapotę, byłego prezesa Murapolu, i kilku menedżerów pracujących w przeszłości w podmiotach z grupy Leszka Czarneckiego, takich jak Lion’s Bank i Open Finance pisaliśmy w PB kilka razy.
W listopadzie 2023 r. ujawniliśmy, że inwestycje dewelopera mają duże opóźnienia, a on sam trafił pod lupę prokuratury w związku z podejrzeniami o oszukiwanie swych inwestorów. W grudniu 2023 r. pisaliśmy, że w związku ze zmianami w prawie grupa HRE przestała sprzedawać inwestorom udziały w spółkach, a zaczęła od nich pieniądze pożyczać – pod nową nazwą EQ Real Estate. Wreszcie w styczniu 2024 r. podaliśmy, że szef Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który ujawnione przez nas opóźnienia potwierdził, nałożył na dewelopera i jego menedżerów aż 13,2 mln zł kar, bo uznał, że wprowadzali inwestorów w błąd.
Za każdym razem pytaliśmy o komentarz Michała Sapotę, szefa HREIT i największego wspólnika grupy HRE. Konsekwentnie odrzucał wszystkie podejrzenia, przekonywał, że opóźnienia w realizacji projektów to rezultat kumulacji negatywnych i niezależnych od dewelopera zjawisk, a także zapewniał, iż finanse grupy są w najlepszym porządku, a ona sama wywiązuje się ze swych zobowiązań.
Dziesiątki milionów zaległości
Ta ostatnia deklaracja jest już nieaktualna. Do redakcji PB dociera coraz więcej informacji, że problemy grupy HRE dotyczą już nie tylko dużych opóźnień na budowach, ale też niedotrzymywania terminów zwrotu kapitału wykładanego przez inwestorów na zakup udziałów w poszczególnych spółkach grupy, a w ostatnich dniach również niewypłacenia odsetek należnych inwestorom na koniec czerwca 2024 r.
Podobne informacje pojawiają się też na coraz liczniejszych forach internetowych czy grupach na portalach społecznościowych (tylko jedna z nich, o nazwie „Poszkodowani przez HREIT”, liczy aż 1,1 tys. członków), z których można dowiedzieć się też, że grupa HRE w ostatnim czasie nie dotrzymuje nawet porozumień sprzed kilku miesięcy, rozkładających należne inwestorom i zaległe wypłaty na raty. Coraz częściej pojawiają się też wpisy pokrzywdzonych inwestorów o „oszustwie”, „złodziejstwie” czy „piramidzie finansowej”.
Klienci skarżą się też na utrudniony kontakt ze swoimi doradcami i jakimikolwiek innymi przedstawicielami grupy HRE, a nawet zupełny brak kontaktu. To dlatego niektórzy z nich próbują nawet pojawić się w siedzibie firmy w centrum Warszawy, ale ochrona budynku nie wpuszcza zainteresowanych, a jedynie przekazuje im numer telefonu do recepcji grupy HRE (notabene kiedy we wtorek próbowaliśmy dzwonić pod ten numer, był wyłączony). A warto przypomnieć, że Michał Sapota wcześniej zapewniał kilka razy PB, że kierowana przez niego grupa jest „w stałym kontakcie” i „ciągłej komunikacji” ze swoimi klientami…
Pytania bez odpowiedzi
Na podstawie naszych informacji wysłaliśmy do Michała Sapoty serię pytań, m.in.: Ilu klientów ma grupa HRE? Czy uwzględniając zarówno inwestorów, jak i nabywców mieszkań, jest to około 10 tys. osób? Czy to prawda, że zaległości wobec inwestorów w wypłacie kapitału i odsetek wynoszą na dziś już ponad 40 mln zł, a łączne zadłużenie grupy to ponad 1 mld zł? I jak odnosi się do coraz częściej pojawiających się twierdzeń klientów, że zostali oszukani, a grupa HRE działa jak piramida finansowa?
Wszystkie te pytania Michał Sapota pozostawił bez odpowiedzi. Zamiast tego przysłał nam „oświadczenie prasowe”, w którym potwierdził informacje PB, że przygotowuje wniosek o restrukturyzację spółki HREIT, a konkretnie „o otwarcie przyspieszonego postępowania układowego (PPU)”, a także ujawnił, że wniosek ten powinien być złożony w Krajowym Rejestrze Zadłużonych do piątku, 5 lipca 2024 r.
W oświadczeniu można przeczytać, że PPU zostało przez zarząd HREIT i jego doradców (z informacji PB wynika, że chodzi o znaną kancelarię restrukturyzacyjną Piotra Zimmermana) „uznane za najlepsze, przewidziane polskim prawem, narzędzie do ochrony interesów wierzycieli, przy jednoczesnym utrzymaniu prowadzenia bieżącej działalności, z przychodów z której wierzyciele zostaną w całości spłaceni”.
Od startu w 2018 r. grupa HRE zaangażowała się w inwestycje w około 50 miejscach w kraju. Zakup poszczególnych nieruchomości i realizacja projektów miały być finansowane z dwóch głównych źródeł: inwestycyjnego i deweloperskiego. W pierwszym grupa HRE pozyskiwała kapitał od inwestorów indywidualnych, sprzedając im udziały w spółkach celowych, a w ostatnim czasie – pożyczając od nich pieniądze. W drugim – sprzedawała mieszkania.
W regularnym dopływie pieniędzy z pewnością nie pomogła informacja z lipca 2022 r., że UOKiK wszczął postępowanie przeciwko trzem głównym spółkom grupy HRE i dwóm ich menedżerom – w związku z podejrzeniem wprowadzania inwestorów w błąd. Podobnie te z listopada 2023 r., ujawnione przez PB, że śledztwo dotyczące HRE prowadzi prokuratura, a inwestycje deweloperskie grupy mają duże opóźnienia.
W listopadzie 2023 r. Michał Sapota, szef i największy wspólnik HRE, przekonywał w PB, że do już oddanych do użytkowania siedmiu projektów wkrótce dołączy 4-5. Do dziś nic takiego nie nastąpiło. I właśnie to, że z kilkudziesięciu różnych projektów, na które grupa HRE zbierała pieniądze, zaledwie kilka zakończono, a kilka kolejnych rzeczywiście realizowano, w największym stopniu przyczyniło się do kłopotów z płynnością. Pracującym dla grupy HRE sprzedawcom mieszkań coraz trudniej było bowiem pozyskiwać klientów, bo zamiast chwalić się ukończonymi inwestycjami, musieli odpowiadać na pytania o dwu- czy nawet trzyletnie opóźnienia projektów, w tym wcześniejszych etapów tych samych inwestycji, których kolejne etapy trafiały do sprzedaży (sic!).
Podobnie było w części inwestycyjnej, choć tam poważne kłopoty ujawniły się kilka miesięcy temu. Niezwracanie na czas kapitału, a ostatnio też brak wypłaty kwartalnych odsetek de facto spowodowały zamknięcie biznesu. Na stronie internetowej grupy HRE można znaleźć informację, że ma „ponad 5,3 tys. zadowolonych inwestorów”, z którymi „rozliczyła 689 mln zł kapitału”. Z informacji PB wynika jednak, że większość z prawie 50 projektów, na które zbierany był kapitał, pozostaje nierozliczona. A inwestorzy indywidualni czekają na zwrot, bagatela, około 900 mln zł.
Oddamy wszystko, w ratach
Z komunikatu HREIT wynika, że restrukturyzacji będzie podlegać działalność związana z pozyskiwaniem kapitału od inwestorów, a propozycjami układu częściowego zostaną objęci udziałowcy i pożyczkodawcy spółek celowych z grupy HRE. Celem restrukturyzacji ma być „ich zaspokojenie w 100 proc., zarówno w zakresie kapitału, jak i odsetek”, ale w odroczonych ratach, których harmonogram dopiero „zostanie ustalony w ramach propozycji układowych”.
Propozycją układu częściowego nie będą natomiast objęte żadne wierzytelności związane z działalnością deweloperską HREIT i – jak zapewnia Michał Sapota – „planowane PPU nie będzie miało wpływu na regulowanie przez spółkę zobowiązań wobec wykonawców i nabywców mieszkań”.
Jak szef grupy HRE uzasadnia złożenie wniosku restrukturyzacyjnego? Pisze, iż „gwałtowny wzrost kosztów finansowania i inne czynniki rynkowe spowodowały, że konieczna jest całkowita rezygnacja z pozyskiwania finansowania w dotychczasowy sposób, z jednoczesnym rozliczeniem wszystkich dotychczasowych inwestorów kapitałowych”. I zapewnia że „realizowane inwestycje deweloperskie, jak również zgromadzone przez grupę grunty pod zabudowę mieszkaniową stanowią majątek o wartości, która pozwoli zarówno rozliczyć się z wierzycielami objętymi układem częściowym w ramach PPU, jak i rozwijać działalność podstawową i zwiększać przepływy finansowe”.
Oświadczenie kończy się puentą, że otwarcie PPU „pomoże grupie uporządkować kwestie związane z finansowaniem jej bieżącej działalności operacyjnej, zachować płynność finansową i umożliwi realizację założonego planu biznesowego”, a także że jej nieruchomościowe aktywa na przestrzeni kilku lat „znacząco zwiększyły swoją wartość i stanowią źródło zrealizowania zobowiązań, jednakże spółka potrzebuje czasu, aby wygenerować z nich adekwatne przepływy.”