Grupa deweloperska Heritage Real Estate (HRE) od kilku lat wyróżniała się na rynku tym, że nie korzystała z kredytów bankowych, a projekty mieszkaniowe finansowała dzięki inwestorom indywidualnym, którym sprzedawała udziały w licznych spółkach celowych. Tomasz Chróstny, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), uznał właśnie, że naruszała przy tym interesy konsumentów, wprowadzając ich w błąd co do gwarancji zwrotu inwestycji i związanego z nimi ryzyka.
Zbyt późne zmiany
O tym, że postępowania dotyczące HRE są na ukończeniu, pisaliśmy w PB miesiąc temu, gdy informowaliśmy, że w związku z wejściem w życie zakazu powszechnego oferowania objęcia udziałów w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością deweloper zmodyfikował ofertę. I skoncentrował się nie na sprzedaży inwestorom udziałów, ale pożyczaniu od nich pieniędzy.
Zmianie tej towarzyszył rebranding – z HRE na EQ Real Estate – oraz metamorfoza strony internetowej. Na nowej w oczy rzuca się to, czego na starej nie było: rozbudowany katalog kilkudziesięciu różnych czynników ryzyka. Towarzyszą mu przy tym liczne zastrzeżenia, choćby takie, że „stopa zwrotu nie stanowi gwarantowanego wyniku inwestycji, a rzeczywisty wynik obciążony może być wieloma czynnikami ryzyka, które mogą prowadzić do uzyskania zysku niższego niż prezentowana stopa zwrotu bądź do utraty części lub całości zainwestowanych środków”.
Te zmiany okazały się musztardą po obiedzie. Prezes UOKiK po trwających od lipca 2022 r. postępowaniach uznał, że w swoich komunikatach i materiałach informacyjnych grupa HRE wprowadzała konsumentów w błąd co do gwarantowanego wyniku z inwestycji.
- Przyjęty przez grupę model biznesowy opierał się na pozyskaniu wpłat na udziały od konsumentów, których konsekwentnie zapewniano o bezpieczeństwie, pomijając przy tym istotne ryzyko. Konsumenci, stając się udziałowcami spółek celowych, w praktyce finansowali działalność grupy kapitałowej HRE, i to ich w rzeczywistości obarczono ryzykiem prowadzonego biznesu. Jednowymiarowa narracja, jaką przyjęto w przekazach informacyjnych, eksponując bezpieczeństwo i gwarancje uzyskania korzyści w zakładanej wysokości, naruszała interesy konsumentów – uważa Tomasz Chróstny.
Będzie odwołanie
W konsekwencji stwierdzonych nieprawidłowości szef UOKiK nałożył na trzy spółki z grupy kary o łącznej wysokości ponad 11,8 mln zł (HREIT – prawie 9,8 mln zł, HRE ponad 1,7 mln zł i HRE Investments ponad 300 tys. zł). Odpowiedzialności nie uniknęli też szefowie obu firm: Michał Sapota i Michał Cebula, którzy zdaniem Tomasza Chróstnego „umyślnie doprowadzili do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów”. Na pierwszego prezes UOKiK nałożył 950 tys. zł kary, na drugiego 450 tys. zł. A to może nie być koniec sankcji, bo wciąż trwa dziesięć postępowań w sprawie nałożenia kolejnych kar na spółki z grupy HRE - tym razem za nieudzielenie informacji w toku postępowania wyjaśniającego UOKiK.
Jak to wszystko komentuje grupa HRE? Nie zgadza się z treścią decyzji i zapowiada, że odwoła się do sądu. „Przedstawiciele spółek z grupy prowadzili otwartą komunikację z Urzędem, dążąc m.in. do ustalenia oczekiwań UOKiK co do sposobu i zakresu informowania konsumentów o ryzyku inwestycyjnym, a nieuczciwa w ocenie Urzędu praktyka została zaniechana po wszczęciu postępowania” - można przeczytać w opublikowanym stanowisku. Grupa podkreśla też, że w postępowaniu UOKiK „nie był podnoszony jakikolwiek zarzut naruszania interesów nabywców lokali mieszkalnych”.
Wcześniej Michał Sapota i Michał Cebula przekonywali zgodnie, że zarzuty prezesa UOKiK są niezasadne, a inwestorzy byli informowani o ryzyku.
Spór i śledztwo
Zgodność stanowisk dwóch menedżerów będących głównymi założycielami HRE nie jest normą. Z nieoficjalnych informacji PB wynika, że Michał Sapota i Michał Cebula od dłuższego czasu są ze sobą skonfliktowani. Drugi już ponad rok temu zrezygnował z zasiadania w radach nadzorczych kilku firm z grupy HRE, a w kwietniu 2023 r. także z funkcji szefa jednej z kluczowych spółek, czyli HRE. Pozostał jednak wiceprezesem całej grupy.
Z naszych informacji wynika też, że to właśnie Michał Cebula na wiosnę 2023 r. zawiadomił śledczych o podejrzeniu popełnienia oszustwa na szkodę inwestorów grupy HRE poprzez wprowadzenie w błąd podczas zawierania umów inwestycyjnych. Śledztwo w tej sprawie, jak ujawniliśmy, od maja 2023 r. prowadzi Prokuratura Okręgowa w Warszawie. W jego toku nikomu nie przedstawiono zarzutów, a Michał Sapota na naszych łamach kategorycznie zaprzeczał, by podczas zawierania umów inwestycyjnych dochodziło do jakichkolwiek przypadków oszukania lub wprowadzania w błąd inwestorów.
Szef grupy HRE zapewniał też, że jej finanse są w najlepszym porządku. Opóźnienia w realizacji poszczególnych inwestycji deweloperskich — o których pisaliśmy i które, jak wynika z komunikatu UOKiK, urząd potwierdził — Michał Sapota tłumaczył występującą od końca 2021 r. „kumulacją” negatywnych zjawisk. Wymieniał gwałtowny wzrost cen energii, inflację, podwyżki stóp procentowych i zmianę przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji S dla banków, dotyczącej kredytów hipotecznych. Jednocześnie szef HRE uspokajał, że obecnie grupa nadrabia straty zarówno w zakresie poziomu sprzedaży, jak i zaawansowania budów.