Heritage Real Estate (HRE) to grupa deweloperska stworzona w 2018 r. przez Michała Sapotę, byłego prezesa Murapolu, i kilku menedżerów pracujących w przeszłości w podmiotach z grupy Leszka Czarneckiego, takich jak Lion’s Bank i Open Finance. Na rodzimym rynku HRE wyróżnia się tym, że nie korzysta z kredytów bankowych, a projekty mieszkaniowe finansuje dzięki inwestorom indywidualnym, którzy obejmują udziały w licznych spółkach celowych. PB udało się dowiedzieć, że Prokuratura Okręgowa w Warszawie od blisko pół roku prowadzi postępowanie karne w sprawie podejrzenia oszukiwania tych inwestorów.
- Śledztwo zostało wszczęte w maju 2023 r. i dotyczy doprowadzenia inwestorów – udziałowców spółek celowych znajdujących się w strukturze holdingowej spółki – do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w łącznej kwocie stanowiącej mienie wielkiej wartości poprzez wprowadzenie w błąd podczas zawierania umów inwestycyjnych – potwierdza nasze informacje Szymon Banna, rzecznik prasowy Prokuratury Okręgowej w Warszawie.
Zaznacza, że postępowanie toczy się w sprawie, co oznacza, że nikomu nie przedstawiono zarzutów. Już samo wszczęcie śledztwa świadczy jednak, że - zdaniem prokuratury - istnieje „uzasadnione podejrzenie” popełnienia przestępstwa oszustwa.
Opóźnienia? Efekt kumulacji
Jak ten fakt komentują władze grupy HRE, która na początku 2023 r. chwaliła się, że zaufało jej „już niemal 4,5 tys. inwestorów, a ich liczba stale rośnie”? Michał Sapota, prezes i główny beneficjent rzeczywisty HRE, podkreśla, że „nie ma żadnej informacji, by takie śledztwo zostało wszczęte czy się toczyło”.
- Neguję, aby dochodziło do jakichkolwiek przypadków oszukania lub wprowadzania w błąd inwestorów – udziałowców spółek z grupy HRE – podczas zawierania umów inwestycyjnych. Wszystkie informacje były i są czytelne i jasne, a grupa HRE wywiązuje się ze swoich zobowiązań – zapewnia Michał Sapota.
Na różnorakich forach internetowych i grupach tworzonych na portalach społecznościowych, a także w tradycyjnych mediach, głównie lokalnych, można jednak znaleźć dużo wpisów i informacji o licznych i długotrwałych (nawet rocznych, czy dwuletnich) opóźnieniach w realizacji inwestycji deweloperskich spółek z grupy HRE.
Michał Sapota tłumaczy je występującą od czwartego kwartału 2021 r. „kumulacją” negatywnych zjawisk, takich jak: gwałtowny wzrost cen energii, inflacja, dynamiczna podwyżka stóp procentowych czy zmiana przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji S dla banków, dotyczącej kredytów hipotecznych. Według szefa HRE faktyczna poprawa w branży deweloperskiej i na rynku mieszkaniowym nastąpiła dopiero w drugim kwartale 2023 r. i obecnie grupa nadrabia straty zarówno w zakresie poziomu sprzedaży, jak i zaawansowania budów.
- Oddaliśmy do użytkowania siedem projektów zamieszkanych przez nabywców. Kolejne cztery czy pięć zaczniemy wydawać na dniach. Łącznie z tymi, które będą oddawane do użytkowania w trakcie 2024 r., będzie to piętnaście lub szesnaście projektów oddanych w pięć lat, co będzie dobrym wynikiem, niespotykanym w naszej branży w tak krótkim czasie od startu biznesu – ocenia Michał Sapota.
Znikająca strona internetowa
Zapytaliśmy szefa HRE, ile łącznie pieniędzy grupa pozyskała od inwestorów, i ile na dziś jest im winna, a także ile własnych pieniędzy spółki z grupy wyłożyły na realizowane inwestycje. Nie odpowiedział. Na stronie internetowej heritagere.pl, w zakładce „o-nas”, jeszcze w środę rano 8 listopada 2023 r. można było przeczytać m.in., że spółka rozliczyła 16 projektów equity, w ramach których zwróciła inwestorom 288 mln zł wpłaconego przez nich kapitału oraz 32 mln zł zysku. A także, że „liczba mieszkań w realizacji w ramach equity” to 13 702, a „w przygotowaniu” są kolejne aż 24 662 lokale.
Czy te liczby są aktualne? Zapytany o to szef HRE odpowiedział, że strona https://heritagere.pl jest... nieaktywna. I rzeczywiście: została wyłączona w środę 8 listopada 2023 r., tuż po tym jak wysłaliśmy pytania w tej sprawie do HRE. W przesłanym PB mejlu Michał Sapota napisał: „była to strona powiązana z naszym produktem polegającym na oferowaniu inwestorom objęcia udziałów w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością.” A także: „z uwagi na zmianę strategii w grupie oraz zmianę przepisów zakończyliśmy oferowanie inwestorom udziałów w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością”.
O jaką zmianę strategii i przepisów chodzi? Tego szef HRE nie wyjaśnił. (EDYCJA: już po publikacji artykułu otrzymaliśmy kilka sygnałów, że dezaktywacja strony internetowej ma zapewne związek z tym, że od dziś, tj. 10 listopada 2023 r., wchodzi w życie zakaz powszechnego oferowania objęcia udziałów w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością). Pewne jest jednak, że jeszcze 8 listopada 2023 r. na stronie widniała oferta zainwestowania w formule udziałowej w projekt „Parkowa Świdnica II”, który miał dawać roczny zysk na poziomie 9,34 proc. (WIBOR 3M + 3,60 proc.). A w teaserze tej inwestycji można było przeczytać m.in.: „Equity cieszy się nieustającą popularnością wśród naszych Klientów. Jesteśmy dumni, że to już 47. projekt wypracowany wspólnie w formule udziałowej”.
Zestawienie tej ostatniej liczby, dotyczącej wszystkich projektów, na jakie grupa HRE zbierała pieniądze od inwestorów indywidualnych (47), z widniejącą jeszcze dwa dni temu na jej stronie internetowej o rozliczonych projektach (16), pokazuje, że większość inwestycji, zapewne o wartości setek milionów złotych, pozostaje nierozliczona.
Wniosek o upadłość
Co więcej, z Krajowego Rejestru Zadłużonych (KRZ) można dowiedzieć się, że od lipca 2023 r. w warszawskim sądzie znajduje się wniosek o upadłość GW HRE Investments, czyli spółki pełniącej w grupie HRE funkcję generalnego wykonawcy jej inwestycji deweloperskich. Przy czym KRZ wskazuje, że wniosek miał złożyć „dłużnik”, czyli sama firma GW HRE Investments. Michał Sapota zapewnia jednak, że spółka wniosku nie złożyła, a o ogłoszenie jej bankructwa miał wystąpić „jeden z członków zarządu”.
GW HRE Investments zawiaduje spółka HRE Investments, w której zarządzie zasiadają dwie osoby: Michał Sapota i Michał Cebula. Słowa szefa HRE sugerują wprost, że autorem wniosku był drugi z nich. Co więcej: z naszych informacji, do których nie chciała odnieść się prokuratura, wynika, że to właśnie Michał Cebula miał też zawiadomić śledczych o podejrzeniu popełnienia oszustwa na szkodę inwestorów grupy HRE.
O tym wszystkim chcieliśmy porozmawiać z Michałem Cebulą, ale choć początkowo umówił się na spotkanie z PB, później je odwołał. W mejlu tłumaczącym tę decyzję menedżer, pracujący w przeszłości jako dyrektor departamentu projektów inwestycyjnych w Getin Noble Banku, napisał m.in.: „Ze względu na proponowane tematy rozmowy, w tym w szczególności toczące się postępowania oraz przede wszystkim uwzględniając dobra wielu interesariuszy uznałem, że na tym etapie nie powinienem komentować sprawy”.
Michał Cebula zaznaczył, że jego wiedza „obecnie pozostaje ograniczona”, a to dlatego, że rok temu złożył „rezygnację z większości spółek operacyjnych, w tym w szczególności tych istotnych dla spraw”. I rzeczywiście, z danych Krajowego Rejestru Sądowego wynika, że w listopadzie 2022 r. Michał Cebula zrezygnował z zasiadania w radach nadzorczych kilku firm z grupy HRE, a w kwietniu 2023 r. także z funkcji prezesa jednej z kluczowych spółek: Heritage Real Estate.
Konflikt? Bez komentarza
Z nieoficjalnych informacji PB wynika, że rezygnacje te są odsłonami konfliktu, jaki miał zaistnieć między dwoma głównymi współtwórcami HRE: Michałem Cebulą i Michałem Sapotą. Zapytaliśmy byłego szefa Murapolu, czy faktycznie taki konflikt istnieje, a jeśli tak, to jakie są jego przyczyny, ale pozostawił to pytanie bez odpowiedzi.
Równocześnie Michał Sapota zapewnił, że wniosek o upadłość GW HRE Investments nie tylko nie spełnia „szeregu wymogów formalnych” (m.in. został podpisany niezgodnie ze wspólną reprezentacją), ale też „z przyczyn finansowych nie ma podstaw merytorycznych”.
- Sytuacja finansowa GW HRE Investments nie daje jakichkolwiek podstaw do złożenia wniosku. Spółka reguluje swoje zobowiązania i jest wypłacalna, co potwierdza fakt, że żaden z kontrahentów nie złożył takiego wniosku – mówi Michał Sapota.
Zapewnia, że sytuacja GW HRE Investments nie ma wpływu na działalność deweloperską grupy.
- Roboty budowlane były wykonywane przez podwykonawców, którym spółka podzlecała wykonanie określonych robót. Ci podwykonawcy nadal z nami współpracują i wykonują roboty budowlane, bo inna spółka z grupy przejęła od GW HRE Investments rolę pośrednika w zlecaniu/podzlecaniu tych robót – mówi Michał Sapota.
Brak sprawozdań finansowych
O kondycji GW HRE Investments więcej można by się dowiedzieć z jej sprawozdania finansowego za 2022 r. Jednak, podobnie jak inne spółki z grupy HRE, nie złożyła go do dziś w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS). To naruszenie prawa.
- Sprawozdania finansowe spółek z grupy za 2022 r. są obecnie zatwierdzane przez zgromadzenia wspólników i będą sukcesywnie składane do KRS od przyszłego tygodnia. Mamy ponad sto spółek i opóźnienia występują chociażby z uwagi na skalę działalności grupy – tłumaczy Michał Sapota.
Podkreśla, że HRE jest „w stałym kontakcie” z klientami, którzy uczestniczą w zgromadzeniach wspólników, a także „otrzymują dane finansowe oraz kwartalne raporty dotyczące projektów, w które zainwestowali”.
Decyzja w sprawie wniosku o upadłość GW HRE Investments powinna zapaść wkrótce. Mikołaj Lenart, który został tymczasowym nadzorcą sądowym spółki, zapewnił nas, że już złożył swoje sprawozdanie i czeka na decyzję stołecznego sądu.
Zarzuty UOKiK
Postępowania karne i upadłościowe nie są jedynymi, które toczą się w sprawie spółek z grupy HRE. Już w lipcu 2022 r. Tomasz Chróstny, prezes UOKiK, wszczął postępowanie przeciwko trzem głównym spółkom z grupy – HRE Investments, HREIT i Heritage Real Estate – oraz przedstawił zarzuty Michałowi Sapocie i Michałowi Cebuli, zarządzającym tymi firmami. Dodatkowo wszczął dziesięć postępowań w sprawie nałożenia kar na spółki z grupy HRE za nieudzielenie informacji w toku postępowania wyjaśniającego.
„Zastrzeżenia Prezesa UOKiK wzbudziły materiały informacyjne tych podmiotów. Przedstawiały one przede wszystkim możliwe korzyści z inwestycji, nie informowały natomiast o możliwych istotnych ryzykach” – tłumaczył urząd w komunikacie, dodając, że pieniądze inwestorów nie są w żaden sposób zabezpieczone, a poza zapewnieniami spółek nie ma również gwarancji ich zwrotu.
Okazuje się, że prawie 1,5 roku później wszystkie postępowania UOKiK w sprawie grupy HRE nadal są w toku. Co na to Michał Sapota? Zarzuty regulatora uważa za niezasadne i zapewnia, że inwestorzy „byli informowani o ryzykach inwestycyjnych, i to na co najmniej kilku etapach procesu inwestycyjnego, zanim doszło do finalizacji transakcji”.
Jednocześnie szef HRE przyznaje, że spółki z grupy, mimo że nie zgadzają się z zarzutami urzędu, „wypracowały szczegółowy zakres informacji o możliwych ryzykach i sposobach oraz formach ich prezentowania konsumentom”. I zaproponowały prezesowi UOKiK zawarcie porozumienia w tym zakresie, a obecnie „oczekują na stanowisko organu co do przedstawionych propozycji”.