W najlepszych dla obrotu gruntami inwestycyjnymi latach, czyli w 2017-2019, łączne kwoty wydane w Polsce na takie działki wynosiły ok. 5 mld zł w skali roku. Według Colliersa już tej chwili wysokość transakcji dogoniła tamte rekordy, a do końca roku może osiągnąć wielkość 7-8 mld zł.
– Tylko Colliers będzie uczestniczył w transakcjach o wartości ponad 1,5 mld zł. W planach mamy jeszcze zamknięcie spektakularnych transakcji na warszawskim Mokotowie, poznańskim Franowie czy w Trójmieście – mówi Emil Domeracki, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w Colliersie.
Od stycznia do września w samej Warszawie Colliers uczestniczył w transakcji na ponad 700 mln zł, we Wrocławiu było to 115 mln zł, w Krakowie było – 80 mln zł, w Trójmieście – 72 mln PLN, a w Łodzi – 55 mln zł. Część z nich dotyczyła zakupów przez inwestorów w segmentu PRS (skrót od private rented sector, czyli mieszkań na wynajem instytucjonalny).
Spektakularne sprzedaże
– W trakcie ostatniej transakcji – sprzedaży gruntów PepsiCo przy ul. Zamoyskiego na warszawskiej Pradze – został pobity historyczny rekord, w którym branża PRS zapłaciła ponad 3,5 tys. zł za metr PUM-u (powierzchni użytkowej mieszkania). Ciekawe jest przy tym to, że wszystkich inwestorów instytucjonalnych, wszystkie fundusze inwestycyjne z całej Europy, które uczestniczyły w tym przetargu, przelicytował lokalny inwestor – mówi Emil Domeracki.
Wspomniana parcela liczy 5,3 tys. m kw. i może pomieścić ok 14 tys. m kw. powierzchni użytkowej.
Jak zauważa dyrektor ds. gruntów w Colliersie, miasta regionalne nie pozostają daleko w tyle. Np. status wyjątkowej od wybuchu pandemii transakcji zdobyła sprzedaż działki pod projekt biurowy, który to segment wstrzymuje się ostatnio z dużymi inwestycjami, jaką Colliers przeprowadził we Wrocławiu w końcu marca. Teren został kupiony przez firmę Skanska.
– W Poznaniu krakowski deweloper zakupił działkę w centrum miasta za ponad 200 mln zł. Poznań, jako jedno z nielicznych miast w Polsce, przystępując do rewizji studium zagospodarowania przestrzennego otworzyło w zeszłym roku konsultacje społeczne, przeprowadzając z udziałem mieszkańców referendum dotyczące tego, jak powinno wyglądać nowe studium. Dlatego to miasto może skusić w niedalekiej przyszłości bardzo wielu inwestorów. Niedługo Colliers przeprowadzi na tym rynku jedną z większych transakcji w obrocie gruntami na rynku regionalnym i będzie to też transakcja o wolumenie ponad 200 mln zł – mówi Emil Domeracki.
Tuż przed wakacjami, Colliers brał również udział w transakcji sprzedaży działki w Krakowie za ponad 80 mln zł. Jest to działka, w której zostanie zmieniona tkanka post-industrialna na mieszkaniową. Swe oblicze zmieni także znany od lat warszawiakom szkielet niedokończonego budynku firmy EuropolGaz na Bielanach, a rewitalizację przejdzie dawna piekarnia „Mamut” w centrum Wrocławia.
Nowy gracz z grubym porfelem
Według obserwacji Colliersa, w okresie ostatnich trzech lat do Polski napłynęła wielka liczba inwestorów, chcących realizować projekty deweloperskie na działkach, dla których miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego przewidują budowę obiektów komercyjnych. Mowa o inwestycjach PRS, w których najem krótko- i długookresowy ma kluczowe znaczenie. Ci inwestorzy patrzą przez pryzmat znacznie wydłużonego czasu inwestycyjnego i rentowności. Potwierdza się też to, że stopy zwrotu z inwestycji w Polsce są znacząco większe niż w innych krajach Unii Europejskiej – głównie w obszarze mieszkań na wynajem. Wahają się one od 2 do 5 proc., przy czym ta najwyższa wartość występuje w Londynie. W Polsce również wynosi ok. 5 proc. (w Krakowie nawet 5,25 proc.).
Innym trendem związanym z segmentem PRS są transakcje zakupu nieruchomości z nawet nie pustymi, ale wciąż działającymi kilkunastoletnimi budynkami biurowymi w dobrze zurbanizowanej tkance miejskiej, aby za klika lat zmienić ich funkcję na nowoczesne apartamenty na wynajem.
– Podobnie działają deweloperzy mieszkaniowi. Wiedząc, że nie są w stanie dzisiaj szybko wzbogacać swoich zasobów gruntów, raczej budują swój plan inwestycyjny w perspektywie najbliższych kilku lat, wyprzedzając następstwa stale rosnących cen gruntów mówi – Emil Domeracki.
Obok graczy z rynku mieszkaniowego popyt na grunty inwestycyjne rozkręcają też deweloperzy nieruchomości logistycznych, natomiast zakupy działek pod inwestycje biurowe, handlowe czy hotelowe znacznie wyhamowały. Obecnie według szacunków Colliersa ok. 70 proc. wartości transakcji gruntami należy do segmentu mieszkaniowego, 20 proc. odbywa się na rynku nieruchomości magazynowo-przemysłowych, a pozostałe segmenty (biurowy, usługowy i handlowy) odpowiadają za 10 proc. wartości transakcji. W latach 2017-2019 rozkład różnił się tym, że rynek magazynowo-przemysłowy oraz wymienione wyżej pozostałe segmenty nieruchomości komercyjnych posiadały po 15-proc. udziałów w wartości transakcji.