Inwestorzy wybierają króla przedmieścia

Willa w Konstancinie-Jeziornie, szeregowiec w podkrakowskich Zielonkach i mieszkanie pod Sopotem — o koronie zdecyduje wzrost cen

Najprostszy schemat polega na tym, że wraz z prężnym rozwojem miasta w okolicznych miejscowościach buduje się coraz więcej, a popyt na nieruchomości w centrum zaczyna z czasem podnosić ceny na peryferiach. Drożejące mieszkania z widokiem na Pałac Kultury wpłynęły w ten sposób na zainteresowanie dalszymi dzielnicami, a potem dalszymi miastami — tyle tylko że metr kwadratowy przeciętnego lokalu w podwarszawskich Ząbkach kosztuje na rynku pierwotnym o 3 tys. zł mniej niż w stolicy, natomiast domy w Konstancinie-Jeziornie bywają od stołecznych droższe, chociaż z Ząbek jest do centrum bliżej o 10 km.

Zobacz więcej

Willa w Konstancinie Jeziornej Wikimedia Commons

Kolejka do wyższych cen

Poza tym, że nawet intuicyjny model rozkładania się popytu może niespodziewanie się rozgałęzić, samo założenie, że nieruchomości w satelickich miastach będą drożeć, też nie zawsze się sprawdza. W przypadku miast z rzadszą zabudową niż w Warszawie dla potencjału cenowego wzrostu na peryferiach istotniejsze są takie czynniki, jak miejsce wylotu autostrady, bliskość hałaśliwego lotniska, walory widokowe czy komunikacja.

Na jaskrawym przykładzie Konstancina-Jeziorny i Ząbek widać też wyraźnie, jaki wpływ na rynek nieruchomości może mieć połączenie konkretnego charakteru zabudowy i mody. Miejsce, którego plany zagospodarowania przestrzeni nie przewidują ciasno uszeregowanych bloków, a architektura budynków istniejących jest raczej rezydencjonalna, zyskuje zwykle aurę prestiżowej enklawy, w której ceny z definicji są wysokie. Krążąc w pobliżu Warszawy, poza dzielnicą willową i Ząbkami, inwestycyjnych lokali można szukać też w Pruszkowie czy Legionowie, w których średnie ceny na rynku wtórnym, według danych serwisu Otodom, wynoszą odpowiednio 5,6 tys. zł i 5,2 tys. zł za mkw. Tym razem o atrakcyjności konkretnego obiektu decyduje głównie infrastruktura drogowa, ale też kolejowa, więc stawki podnosi na przykład bliskość przystanku miejskiej kolei.

— Dzięki linii S1 z Warszawą dobrym wyborem może być Otwock, w którym średnia cena metra kwadratowego mieszkania to 4,8 tys. zł na rynku pierwotnym, a 5,4 tys. zł na wtórnym. Rozbudowana infrastruktura drogowa pozwala też na stosunkowo szybki dojazd z Żyrardowa. Inwestorów szukających domu czy rezydencji najbardziej interesuje ostatnio Józefów, w którym ponad 200-metrowy dom można już kupić za 4,5 tys. zł za metr kwadratowy — komentuje Emil Chrzanowski z grupy Emmerson. W porównaniu z rynkiem wtórnym w Warszawie to mniej o 4 tys. zł za mkw.

Krakowskie Przedmieście

Podobnie jak obecna stolica kraju, historyczna również ma w swoim otoczeniu willowy zakątek, chociaż ceny tamtych nieruchomości nie przewyższają jeszcze stawek za podobne lokale w centrum aglomeracji. W położonym na zachód od Krakowa Zabierzowie luksusowy charakter narzuciły przede wszystkim zapisy ograniczające gęstą zabudowę, więc poza kosztownymi posiadłościami, jest też trochę osiedli szeregowych, ale gmina zdecydowanie nie przewiduje blokowisk.

Do niedawna najpopularniejsza na zachodzie była wieś Rząska, ale od czasu zwiększonego ruchu na pobliskim lotnisku inwestorzy zaczęli kierować wzrok na północ i południe, gdzie znajdują się Zielonki i Mogilany — kierunek wschodni jest brany pod uwagę rzadziej, bo mniej inwestycyjny charakter nadaje mu Nowa Huta.

Kierując się szybkością dojazdu do centrum, najkorzystniejszym wyborem jest pagórkowata gmina Zielonki, w której nie tylko buduje się najwięcej, ale zamiast rezydencji przeważająbardziej przystępne cenowo mieszkania w niskich blokach i szeregowcach. Same pagórki natomiast wskazać można jako jeden z naczelnych czynników kształtujących ceny w Mogilanach, gdzie poza drogą wylotową na Zakopane o popycie decydują wybudowane narciarskie stoki i widok na Tatry, którego nie przesłania już krakowski smog.

— Przylegających do Krakowa gmin jest bardzo dużo, ale właśnie te trzy — Zabierzowo, Zielonki i Mogilany — najsilniej wybiły się cenowo, lokal w pierwszej kosztuje około 5-5,5 tys. zł za mkw., a segment w stanie deweloperskim 400-550 tys. zł. Szeregówka w Zabierzowie byłaby średnio o 50 tys. droższa, chociaż ceny mieszkań w wymienionych miejscowościach i tak są dosyć zbliżone. Niższe stawki są na przykład w mocno zabudowujących się, ale płaskich Liszkach i w gminie Wielka Wieś przy wylocie na Olkusz — tłumaczy Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor

Rynku Nieruchomości, i dodaje, że w miejscach, do których dochodzi ważniejsza droga, ceny nieruchomości podnoszą się na ogół o 20 proc. Licząc szybko przyszłe zwyżki, łatwo jest ulec początkowemu zdradliwemu schematowi, ale jeśli potencjalnemu inwestorowi miałoby to grozić, ekscytujące wizje stóp zwrotu zrównoważy Pomorze. W Gdańsku, Gdyni i Sopocie, mimo ogólnego rozwoju, widoczny jest raczej trend odwrotny — ceny w okolicznych gminach nie rosną jakoś znacząco, a domy rzadziej się buduje, a częściej wystawia na sprzedaż. — Trudno jednoznacznie wypowiedzieć o inwestycyjnym potencjale tych okolic, bo osoby z zasobniejszym portfelem zwykle przenoszą się z budownictwa jednorodzinnego na obrzeżach do centrów.

Dom w Trójmieście można zazwyczaj sprzedać za 600 tys. — 2 mln zł, a jeśli mowa o wysokim standardzie i dużej działce — nawet za 5 mln zł, bo taką transakcję odnotowaliśmy ostatnio. Za równowartość przeciętnego domu poza miastem kupić można czasem niejedno mieszkanie o powierzchni 150-200 mkw., które będzie miało bardziej inwestycyjny charakter — komentuje Jakub Zarzecki z Home Brokera. Chociaż werdykt, który rodzaj nieruchomości zostanie królem przedmieścia, nie zapadnie pewnie prędko, wygląda na to, że ze sporym prawdopodobieństwem można wykluczyć z tej konkurencji okolice Sopotu.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Inwestorzy wybierają króla przedmieścia