Dalszy wzrost zainteresowania rządowym programem „Rodzina na Swoim” oraz bardziej liberalna polityka kredytowa banków wpłynęły na znaczny wzrost liczby udzielanych kredytów.
Zgodnie z danymi AMRON – SARFIN w drugim kwartale bieżącego roku przyznano 63,9 tys. nowych kredytów o łącznej wartości 13,5 mld zł. Jak prognozuje Związek Banków Polskich, w całym 2010 r. wartość udzielonych kredytów ma wynieść 50 mld złotych, a w ciągu pierwszych sześciu miesięcy obecnego roku wartość nowych umów kredytowych stanowiła 47% tej kwoty.
Ożywienie na rynku kredytów wywołuje rywalizacja między bankami, które walcząc o klienta oferują coraz lepsze warunki. Poniżej przygotowano zestawienie na podstawie danych firmy Emmerson Finanse zawierające porównanie ofert wybranych banków w sierpniu i wrześniu 2010 r. dla modelowej, 4-osobowej rodziny oraz dla singla. W zestawieniu uwzględniono te oferty banków, które według stanu na sierpień oraz wrzesień br. przyznawały największą zdolność kredytową przy 30-letnim okresie kredytowania. Wysokość zarobków została określona na podstawie średniego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw wg GUS za sierpień 2010 r., które wyniosło 3 407,3 zł (wartość netto to 2 440,5 zł). Założono brak innych obciążeń kredytowych oraz negatywnej historii kredytowej kredytobiorców.
Sytuacja dla kredytu w euro rysuje się podobnie do tego w polskiej walucie, jednakże zmiany nie są aż tak wyraźne. W okresie ostatnich dwóch miesięcy wzrost zdolności kredytowej dla rodziny nie był tak znaczny jak miało to miejsce w przypadku złotówki, a położenie singli praktycznie nie uległo zmianie. Jednak także w tym ujęciu widać poluzowanie polityki banków, które w obydwu przypadkach obniżyły marże. Należy zaznaczyć, że banki podchodzą bardziej rygorystycznie do kredytów walutowych niż złotówkowych. Zazwyczaj wymagają zdecydowanie wyższej zdolności kredytowej w porównaniu do kredytu w złotych dla tej samej kwoty. W związku z tym dla przyjętych dochodów maksymalna wysokość przyznawanego kredytu jest znacznie niższa. Dla rodziny różnica ta wynosi 111 tys. zł, w przypadku singla zdolność kredytowa dla euro stanowi mniej niż połowę maksymalnej zdolności w złotówkach. Warto jednak podkreślić, że dla osób spełniających wyższe wymagania banków oraz nie bojących się ryzyka kursowego kredyt w euro jest interesującym rozwiązaniem. Stosunkowo niski poziom stopy procentowej oraz niewysokie marże sprawiają, że rata w tej walucie jest bardzo konkurencyjna wobec raty złotówkowej.
W chwili obecnej zaledwie kilka banków udziela kredytów we frankach szwajcarskich. Zarówno zdolność, jak i wymagany wkład własny są takie same jak w przypadku euro. Przy kredytach w walucie szwajcarskiej marża uległa we wrześniu obniżeniu o 0,5% dla czteroosobowego gospodarstwa domowego, dla singla pozostała bez zmian. Raty kredytu są także podobne do tych w euro. Różnice w poziomach marży dla singla i rodziny wynikają z faktu, że w przypadku franka, przy określonych dochodach, maksymalne kwoty kredytu pochodzą z oferty dwóch różnych banków. Tak więc decydując się na kredyt w tym samym banku co singiel rodzina mogłaby liczyć na niższy poziom marży, jednakże jej zdolność kredytowa byłaby mniejsza.
Aktualna oferta banków potwierdza tendencję widoczną w danych Związku Banków Polskich za II kwartał 2010 roku. Znaczną większość, bo aż 72%, przyznanych kredytów stanowią kredyty złotówkowe, tym niemniej osoby posiadające wyższe zarobki starają się wybierać najkorzystniejszą ofertę, jaką w chwili obecnej stanowią kredyty w euro. W okresie od kwietnia do czerwca obecnego roku dużą popularnością cieszyły się właśnie te kredyty, co przełożyło się na spadek udziału kredytów złotówkowych o ponad 5%, trzecie miejsce w chwili obecnej zajmuje frank szwajcarski z udziałem na poziomie 4,4%, kredyty w dolarze amerykańskim są praktycznie niespotykane na rynku.
Ożywiona konkurencja między bankami mająca odzwierciedlenie w obniżkach marży wpłynie niewątpliwie pozytywnie na rozwój wydarzeń na rynku do końca 2010 r. Na wzrost zainteresowania nabyciem własnego „M” powinny również przełożyć się zapowiedzi ograniczenia programu „Rodzina na Swoim” od 2011 roku. Osoby zainteresowane skorzystaniem z rządowych dopłat będą starały się zakupić mieszkanie jeszcze przed końcem grudnia. Pobudzić popyt w ostatnim kwartale 2010 r. mogą także propozycje KNF odnośnie kształtu rekomendacji S, która ma ograniczyć udział kredytów walutowych w portfelach banków do maksymalnie 50%. Te czynniki oraz powoli poprawiająca się sytuacja gospodarcza sprawiają, że w końcowych miesiącach 2010 roku będzie można mówić o dalszym wzroście na rynku, a zdolność kredytowa potencjalnych nabywców mieszkań może jeszcze wzrosnąć. Jednakże już od nowego roku, jeśli zapowiadane ograniczenia wejdą w życie, należy spodziewać się negatywnej tendencji na rynku kredytów hipotecznych.
Komentarz
Zdaniem Pawła Siwka Prezesa Emmerson Finanse zakup nieruchomości należy traktować jako inwestycję długoterminową. Dla opłacalności takiego przedsięwzięcia należy wziąć pod uwagę łącznie dwa elementy: całkowity koszt kredytu i całkowite koszty zakupu nieruchomości. Na dzień dzisiejszy, ceny zakupu nieruchomości w dobrych lokalizacjach należy często uznać za niewygórowane. Jednak ten stan nie będzie trwał długo – zauważamy bowiem, że dołek cenowy mamy już za sobą. Z drugiej strony obecne oferty kredytowe należy uznać za zdecydowanie korzystniejsze niż te z początku roku. Zauważamy także stały postęp w zakresie atrakcyjności kredytów hipotecznych (obniżki marży, promocje). Należy jednak spodziewać się, że sytuacja rynkowa wymusi pojawienie się korzystnych ofert kredytów refinansowych. A to oznacza, że kupiona teraz nieruchomość w niższej cenie wraz z kredytem hipotecznym, może okazać się rozsądną inwestycją długoterminową.
Krzysztof Nowak, Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.