Rynek ścianek działowych i szklanych drzwi do biur jest szacowany przez ekspertów na 300–400 mln zł. Choć rozdrobniony, ma dwóch wyraźnych liderów: Glass System oraz CreoConcept, działający także pod marką VitrinTec. Do gry coraz śmielej wchodzą również zagraniczne marki, m.in. francuski hOyez, który właśnie uruchomił polski oddział.
W tym krajobrazie Glass System wyróżnia się modelem działania. W przeciwieństwie do większości konkurentów firma rozwija technologię i produkuje własne systemy, a realizację projektów pozostawia lokalnym partnerom. Trudniejszy okres na polskim rynku, gdzie po pandemicznym tąpnięciu popyt nie wrócił jeszcze do wcześniejszego poziomu, wyraźnie wpłynął na strategię firmy. Przez kilkanaście lat koncentrująca się przede wszystkim na sprzedaży krajowej, zaczęła szukać możliwości szerszego wzrostu za granicą. Decyzja okazała się trafna.
Ekspansja zagraniczna nabiera tempa
Udział eksportu wzrósł w zeszłym roku z 20 do 35 proc. Michał Nowak, prezes i główny udziałowiec Glass Systemu, zakłada, że w najbliższych latach zagranica może odpowiadać nawet za 50 proc. sprzedaży. Spółka działa dziś w kilku regionach środkowej i zachodnie Europy, a także w USA. Najsilniejszą pozycję osiągnęła na Węgrzech i w Czechach. Rośnie też w krajach Beneluksu oraz w regionie DACH (Niemcy, Austria i Szwajcaria).
— Szczególne plany wiążemy z rynkiem niemieckim. Jesteśmy na finiszu projektu joint venture z lokalnym partnerem i liczymy, że pozwoli to nam znacząco zwiększyć skalę działania — mówi Michał Nowak.
Równolegle firma rozwija sprzedaż w USA, gdzie otworzyła showroom na Manhattanie. Intensywne działania rozpoczęła również w Portugalii. W kolejce czeka rynek brytyjski — Glass System widzi w nim duży potencjał, ale jeszcze go rozpoznaje.
— Na rynki patrzymy przez pryzmat powierzchni biurowej. W Polsce to relatywnie niewielki obszar, np. w Warszawie mamy 6–7 mln m kw. Dla porównania, w Monachium około 23 mln m kw., a na Manhattanie ponad 50 mln. Skala projektów jest tam nieporównywalnie większa. To pokazuje, dlaczego eksport jest dla nas kluczowy w perspektywie kolejnych lat — tłumaczy prezes Glass Systemu.
Zdobycie partnera i wdrożenie produktów na nowym rynku zajmuje zwykle 6–12 miesięcy i wymaga inwestycji w relacje i lokalną adaptację oferty. Obecnie pod lupą na wstępnym etapie jest potencjał rynków w Azji i na Bliskim Wschodzie.
Rynki zagraniczne wyciągnęły sprzedaż na plus
W 2024 r. przychody Glass Systemu wzrosły o 4 proc. r/r, do 40,8 mln zł, natomiast zysk netto spadł o 99,5 proc., do 13,5 tys. zł, co wynikało z dużych nakładów inwestycyjnych.
— Ubiegły rok był dla branży trudny. Z jednej strony spadł popyt w Polsce, z drugiej firmy odczuły rosnące koszty działalności i presję cenową odbiorców. My również zanotowaliśmy lekkie cofnięcie krajowe, ale całościowo zwiększyliśmy sprzedaż dzięki eksportowi — mówi Michał Nowak.
Wyjaśnia, że zeszłoroczny spadek zysku wynikał przede wszystkim z kosztów inwestycji oraz rozbudowy zaplecza operacyjnego. Spółka przeniosła produkcję do większej hali, gdzie uruchomiła nową linię do obróbki szkła o wartości ponad 2 mln zł. Dzięki temu moce produkcyjne w obróbce szkła wzrosły o około 80 proc., obniżając koszty jednostkowe. Firma rozbudowała też biuro i zwiększyła zatrudnienie o 20 proc., do około 50 pracowników. Znaczącą pozycją kosztową był także marketing oraz udział w targach branżowych w Kolonii, które były pierwszą tak dużą prezentacją oferty na międzynarodowej scenie.
— To były potrzebne wydatki, które w naturalny sposób obciążyły wynik. Jednak to dzięki nim w tym roku notujemy już wyraźne wzrost zarówno sprzedaży, jak też wyniku netto — tłumaczy szef firmy.
Inwestycje napędzają wzrost
Według zarządu firma ma już zasoby umożliwiające szybkie skalowanie. Kontynuuje jednak rozwój parku maszynowego do produkcji drzwi, automatyzuje wybrane procesy. To mniejsze inwestycje, ale poprawiające efektywność. Od początku przyszłego roku ruszają nowe projekty badawczo-rozwojowe, które poszerzą portfolio firmy, m.in. w obszarze rozwiązań o podwyższonej izolacyjności akustycznej.
— W Polsce wymagania akustyczne, które muszą spełniać szklane ścianki działowe, są bardzo restrykcyjne. Kilka lat temu postawiliśmy sobie za cel, by nasze systemy nie tylko te normy spełniały, ale nawet przekraczały. To wyraźnie odróżnia nas od konkurencji i zaczyna procentować, bo świadomość inwestorów rośnie — mówi Michał Nowak.
Podkreśla, że w Europie Zachodniej świadomość akustyczna jest niższa niż u nas, a lokalne normy mniej wymagające, ale kierunek zmian jest jasny — użytkownicy oczekują większego komfortu, a jego podstawą jest jakość akustyczna. To wiedza, z którą Glass System chce dotrzeć do klientów poza Polską dzięki systematycznej edukacji rynków.
Choć trzonem biznesu spółki pozostają biura, coraz częściej realizuje projekty dla innych odbiorców: uczelni, szkół, muzeów, hoteli i szpitali. Tam znaczenie dobrej akustyki jest równie duże jak w przestrzeniach biurowych, a czasem nawet większe.
Glass System na giełdzie? Możliwe, ale jeszcze nie teraz
Glass System powstał w 2012 r. z kapitałem założycielskim 50 tys. zł. Początkowo w firmę byli zaangażowani Michał Nowak oraz dwaj prywatni inwestorzy, którzy wspierali ją kapitałowo i ekspercko. Przełom nastąpił kilka lat temu, gdy Michał Nowak przeprowadził wykup menedżerski, a do spółki w 2019 r. dołączył Mariusz Przetaczyński, obecnie drugi pod względem wielkości udziałowiec i członek zarządu.
Od tego czasu rozwój firmy opierał się głównie na kapitale własnym, dotacjach oraz kredytach bankowych. Mimo braku notowania giełdowego Glass System od kilku lat dzieli się zyskiem i wypłaca dywidendę. Michał Nowak posiada około 70 proc. udziałów, reszta znajduje się w rękach Mariusza Przetaczyńskiego oraz kilku inwestorów prywatnych.
W zeszłym roku firma pozyskała mniejszy pakiet kapitału od inwestorów indywidualnych głównie na rozbudowę linii do obróbki szkła.
— Jesteśmy w trakcie opracowywania strategii na lata 2026-28. Debiut giełdowy traktujemy jako jedną z opcji, ale jeśli by miał nastąpić, to raczej na koniec trzyletniego planu niż na początku. Gdyby do niego doszło, to skłanialibyśmy się raczej ku GPW niż NewConnectu. Nie jeszcze konkretnej decyzji — mówi Michał Nowak.
Modernizacja, technologia i styl pracy w równym stopniu wpływają na układ powierzchni biura. Wraz
z ewolucją narzędzi i metod pracy rośnie znaczenie spotkań wirtualnych, co wymusza dostosowanie fizycznej przestrzeni do nowych potrzeb. Firmy nie potrzebują już takiej ilości ogromnych przestrzeni konferencyjnych, lecz mniejszych pomieszczeń często dla jednego pracownika, który bierze udział w spotkaniu online i jednocześnie w pełni w nim uczestniczy również poprzez bycie widocznym dla innych uczestników w okienku. Wiele organizacji dąży do rozdzielenia pracy indywidualnej — realizowanej w domu — od pracy zespołowej odbywającej się w biurze. Jednak rzeczywistość pokazuje, że wirtualne spotkania stały się codziennością dla wielu pracowników, dlatego kluczowe jest stworzenie przestrzeni sprzyjających takiej formie komunikacji. Ponadto częstotliwość korzystania z biura warunkuje układ powierzchni, warto zatem określić, w jaki sposób pracują pracownicy w naszej organizacji i zaplanować biuro pod czynności w nim wykonywane.
Biura ponownie są pełne, a metro pełne pracowników biurowych. Popyt na biura powrócił, jednak rynek funkcjonuje inaczej niż przed pandemią. Dominują ostrożne decyzje o zwiększaniu powierzchni, nawet jeśli firma zwiększa zatrudnienie. Dominujący na rynku model pracy hybrydowej pozwala bowiem utrzymać niski wskaźnik liczby biurek na liczbę pracowników. To kluczowa zmienna na rynku, ponieważ 47 proc. korporacji pracuje hybrydowo.
Mimo że hybryda jest z nami i z nami zostanie, liczba firm pracujących wyłącznie z biura zwiększa się. Zgodnie z globalnym badaniem firmy Knight Frank prawie 14 proc. firm pracuje wyłącznie z biura i choć odsetek jest wciąż niewielki, to stale się zwiększa — dwa lata temu wyniósł tylko 8 proc.
Dla rynku biurowego oznacza to, że aktywność najemców pozostaje jest wysoka, ale skoncentrowana na odnowieniach zajmowanej powierzchni. W trzech pierwszych kwartałach 48 proc. z wynajętych ponad 1 mln m kw. stanowiły odnowienia umów najmu. Ten trend będzie się zmieniał w kierunku zwiększenia liczby rozszerzeń relokacji, ale w wolnym tempie również dlatego, że na rynku jest bardzo małej nowej powierzchni. Liczba nowych biurowców oddawanych do użytkowania i w trakcie budowy jest na poziomie niespotkanym od ponad dwóch dekad.
W skali europejskiej obserwujemy odrodzenie rynku biurowego, rośnie aktywność najemców oraz liczba transakcji inwestycyjnych. W wielu europejskich miastach aktywność najemców przekroczyła poziom notowany przed pandemią, powróciły również duże transakcje inwestycyjne.
Na tym tle rynek warszawski jest jednymi z najbardziej perspektywicznych w Europie. Wartości kapitałowe są niskie, a potencjał wzrostu jest duży, co wynika zarówno z oczekiwanych podwyżek czynszów, jak też potencjalnej kompresji stóp zwrotu. Duzi globalni gracze już powracają na rynek polski, korzystając z dostępności wysokiej jakości budynków po znacznie niższych cenach niż w Europie Zachodniej.
Rynki biurowe Europy Środkowo-Wschodniej odzwierciedlają szersze trendy europejskie: rosnące zapotrzebowanie na nowoczesne, dobrze zlokalizowane i zgodne z ESG powierzchnie, przy jednoczesnej presji na starsze, niewyremontowane budynki, które stoją w obliczu rosnącego ryzyka dezaktualizacji, szczególnie tam, gdzie brakuje jasnej ścieżki modernizacji. Coraz wyraźniej widać ten trend także w Pradze, Warszawie i Bukareszcie. Priorytety najemców niezmiennie koncentrują się na efektywności, zrównoważonym rozwoju oraz dobrej dostępności komunikacyjnej, co umacnia rynkową transformację w kierunku jakości ponad ilość.
Jak wynika z najnowszego raportu Cushman & Wakefield European Outlook 2026 zainteresowanie najemców nadal dotyczy najlepiej skomunikowanych inwestycji biurowych oferujących wysokiej jakości powierzchnię. To napędza silny popyt i kieruje uwagę inwestorów na centralne dzielnice biznesowe (CBD) – w II kwartale 2025 r. aż 75 proc. aktywności najemców dotyczyło lokalizacji CBD, w takich lokalizacjach jak Londyn, Paryż, Frankfurt czy Amsterdam. Wskaźnik pustostanów w kluczowych obszarach spadł do poziomu 7,1 proc., co doprowadziło do wzrostu czynszów o 3,7 proc. rok do roku oraz o 13,2 proc. w ciągu ostatnich trzech lat. Obecnie w budowie znajduje się nieco ponad 10 mln mkw. – to najniższy poziom od dekady, co wskazuje na utrzymujące się ograniczenia podaży. Prognozy zakładają, że średni wzrost czynszów w kluczowych rynkach wyniesie 4,7 proc. w latach 2025–2027, z najwyższymi wzrostami w West Endzie w Londynie (10,3 proc.), City of London (9,9 proc.) oraz CBD w Paryżu (6,1 proc.). Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości (prime yields) mają się skurczyć o 25 punktów bazowych – do poziomu 5 proc. do 2027 r.