Luksus nie za każdą cenę

Według Marcina Monety z WNG, akceptowalna w Polsce górna stawka za mkw. w apartamencie to 20 tys. zł. Są apartamenty, nawet w bardzo prestiżowych miejscach, w których cena mkw. mieści się w przedziale 12-15 tys. zł. Tym bardziej stawki w Złotej 44, gdzie najtańszy apartament kosztował 25 tys. zł za mkw., a najdroższy 65 tys. zł, wyglądają wręcz niedorzecznie. Klient otrzymuje, co prawda, mieszkanie już urządzone, wyposażone w sprzęty warte kilkadziesiąt tysięcy złotych, ale dla wielu Polaków to mimo wszystko zbyt wygórowana cena. W kwietniu 2007 r. Jean-Claude Moustackis, ówczesny kierownik projektu Złota 44, twierdził, że sprzedano już 125 z 251 apartamentów. W lutym 2012 r. prezes Ott mówił, że sprzedano tylko 88 apartamentów, a w opublikowanych w tym roku wynikach finansowych firmy Orco Property Group za pierwszy kwartał 2013 r. firma wyjawiła, że sprzedała ich tylko 63. Na początku kwietnia spółka otrzymała wypowiedzenie umów kredytowych na finansowanie Złotej 44 — ma w ciągu 30 dni spłacić 170,1 mln zł i 19,6 mln euro kredytów (bez odsetek).

— Inwestor Złotej 44, spółka Orco, prawdopodobnie chciał uzyskać efekt tzw. paradoksu Velbana, czyli celowego windowania cen dóbr luksusowych ponad ich rzeczywistą wartość, by nadać inwestycji prestiżu i rozgłosu i przyciągnąć w ten sposób majętnych klientów, gotowych zainwestować, aby zaspokoić swoją megalomanię i rozdęte ego. Niestety, ten chwyt, być może skuteczny w londyńskim City, okazał się nietrafiony w realiach warszawskiego Śródmieścia. Nie doceniono zdrowego rozsądku Polaków — uważa Marcin Moneta.

Zamiast Złotej 44

Ceny mieszkań w Złotej były kilka razy większe niż w innych podobnej klasy inwestycjach. Zaledwie ulicę dalej stoi największy rywal żagla — wieżowiec Cosmopolitan, w którym średnia cena mkw. w urządzonym apartamencie to 24 tys. zł.

— Klienci ze Złotej 44 często trafiali ostatecznie do nas i kupowali mieszkania w Cosmopolitanie — twierdzi Michał Borowski, prezes firmy Tacit, właściciela wieżowca przy Twardej 2/4. W innych miastach ceny we flagowych luksusowych budynkach są dalekie od warszawskich. W Gdyni w Sea Towers najdroższy apartament w stanie deweloperskim kosztował „zaledwie” 3,2 mln zł, podczas gdy w Złotej 44 — 16 mln zł. Ceny mkw. w najtańszych mieszkaniach w Gdyni zaczynały się od 9,5 tys. za mkw., a dla apartamentów na najwyższychkondygnacjach sięgały 20 tys. zł za mkw. Taka polityka cenowa spodobała się chyba klientom, bo kupili już 90 proc. lokali. We wrocławskim Sky Tower najtańsze, czyli najniżej położone mieszkania kosztują od 15 tys. za mkw., a najdroższe 25 tys. zł. Za penthouse trzeba zapłacić około 6 mln zł.

— Widać więc, że za kilkanaście milinów złotych można mieć w Polsce kilka luksusowych apartamentów na ostatnich piętrach wieżowców, a nawet całe posiadłości. W WGN za 15 mln zł można kupić wyremontowany piękny zamek rycerski z XV wieku wraz z parkiem i jeziorem w miejscowości Krąg na Pomorzu. Tyle, że chodzi o ponad 2 tys. mkw., a nie 200 metrów w apartamencie na Złotej — zaznacza Marcin Moneta.

Nauczka dla deweloperów

Fiasko Złotej 44 nie oznacza problemów dla całego rynku nieruchomości luksusowych w Polsce. Pokazało jednak deweloperom, że Polacy potrafią racjonalnie podejść do inwestowania i nie wydadzą niebagatelnych sum nawet za najlepiej położony apartament.

— Kupujący apartamenty to bardzo świadoma grupa nabywców, która wie, ile jest warte wyjątkowe mieszkanie w centrum, o ile wzrośnie jego wartość przez 10 lat i nawet zamożni inwestorzy nie zapłacą za metr dwu— a nawet trzykrotnie więcej niż wynosi średnia rynkowa — uważa Michał Borowski.

Każdy deweloper przed ustaleniem ceny apartamentu lub średniej wielkości lokalu musi rozważyć, ile klient jest w stanie zapłacić. I nie może przesadzać z kosztownością materiałów i technologii budowlanych. Inwestycje w drogie rozwiązania podwyższają bowiem koszty budowy, mogą utrudnić sprzedaż i obniżyć marżę dewelopera. Atlas Estates w trzeciej wieży w swojej warszawskiej inwestycji Platinum Towers planuje na przykład zmniejszenie metrażu lokali, by zwiększyć liczbę apartamentów jedno— i dwupokojowych. Ułatwi to klientom dostęp do luksusowej oferty.

— Koszt takiego apartamentu powinien się zaczynać od około 0,5 mln zł — mówi Michał Witkowski, detektor sprzedaży i marketingu Atlas Estates.

Na razie spółka przygotowuje się do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Termin rozpoczęcia budowy będzie zależał od tempa postępowania administracyjnego.