NR 34/2002 Z 22 GRUDNIA 2002 ROKU: ZAWARCIE ZNACZĄCEJ UMOWY PRZEZ FUNDUSZ;
ZAWARCIE PRZEZ FUNDUSZ UMOWY Z JEDNOSTKĄ ZALEŻNĄ
W ramach działań zmierzających do przyspieszenia realizacji centrum handlowo-rozrywkowego na nieruchomości należącej do Legnicka Development S.A. we Wrocławiu, OCTAVA NFI S.A. ("Fundusz") w dniu 21 grudnia 2002 r. zawarł z Legnicka Development S.A. we Wrocławiu ("Spółka") oraz z REDIS POLSKA sp. z o.o. w Warszawie ("Redis"), umowę akcjonariuszy i inwestycyjną dotyczącą Spółki ("Umowa Inwestycyjna"). Wejście w życie Umowy Inwestycyjnej uzależnione jest od zgody Rady Nadzorczej Funduszu oraz wspólników Redis (warunek zawieszający). Zgody te powinny być udzielone do dnia 27 stycznia 2003 roku.
Jednocześnie Redis zawarł ze Spółką umowę developerską na realizację projektu centrum handlowo-rozrywkowego. Wejście w życie umowy developerskiej uzależnione jest od wejścia w życie Umowy Inwestycyjnej.
Redis na warunkach określonych w Umowie Inwestycyjnej i developerskiej może wskazać inny podmiot, który przejmie wszystkie prawa i obowiązki wynikające z tych umów.
Na dzień zawarcia Umowy Inwestycyjnej, Fundusz jest jedynym akcjonariuszem Spółki.
W ramach Umowy Inwestycyjnej Fundusz konwertuje swoje zaangażowanie kapitałowe w ramach operacji umorzenia 97,48% akcji Spółki w wierzytelność zabezpieczoną hipoteką na nieruchomości należącej do Spółki, w celu zminimalizowania ryzyka realizacji projektu developerskiego dla Funduszu. Kwota wynagrodzenia Funduszu za umorzone akcje wynosić będzie nie mniej niż równowartość w złotych 9.600.000 Euro w przypadku realizacji projektu developerskiego. W przypadku, gdyby do realizacji projektu nie doszło, wynagrodzenie Funduszu z tytułu umorzenia akcji ma wynieść minimum równowartość w złotych 3.000.000 Euro.
Obciążenie Spółki długiem na rzecz Funduszu, wynikającym z umorzenia akcji, który zabezpieczony będzie hipoteką kaucyjną do kwoty 45.000.000 zł w sposób istotny zmniejsza wartość ekonomiczną akcji Spółki.
Wraz z Umową Inwestycyjną, Fundusz zawarł ze Spółką umowę pożyczki ("Umowa Pożyczki"), na mocy której zobowiązał się udzielić Spółce pożyczki w kwocie stanowiącej równowartość w złotych 1.000.000 Euro. Pożyczka oprocentowana jest w wysokości 35% w skali roku, jednakże przez okres nie dłuższy niż 3 lata. Umowa Pożyczki wejdzie w życie wraz z Umową Inwestycyjną. Spłata pożyczki nastąpi nie później niż w terminie do dnia 31 grudnia 2006 r. w sposób określony w Umowie Inwestycyjnej. W celu zabezpieczenia spłaty pożyczki, Spółka ustanowi na rzecz Funduszu hipotekę kaucyjną do wysokości 8.500.000 zł na nieruchomości, na której będzie realizowana Inwestycja oraz podda się egzekucji na podstawie art.777 pkt.5 kpc do kwoty 8.500.000 zł.
Redis na takich samych zasadach udzieli Spółce pożyczki w kwocie stanowiącej równowartość w złotych 1.200.000 Euro oraz wniesie prace związane z modyfikacją projektu budowy centrum handlowo-rozrywkowego wycenione na kwotę równowartości w złotych 700.000 Euro. Jest to warunkiem objęcia przez Redis 51% akcji Spółki. Uzyskanie przez Redis 51% akcji Spółki nastąpi poprzez wspomniane wyżej umorzenie 97,48% akcji Spółki (tj.1.243.326 akcji Spółki), będących własnością Funduszu i obniżenie w związku z tym kapitału zakładowego Spółki do kwoty 500.010,25 zł; a następnie kapitał zostanie podwyższony do kwoty 1.020.437,65 zł w drodze emisji 33.468 akcji skierowanej w całości do Redis.
Umowa Inwestycyjna przewiduje modyfikacje obecnie istniejących zasad podejmowania decyzji przez organy Spółki.
W ramach opisanej powyżej Umowy Pożyczki pomiędzy Funduszem i Spółką strony ustaliły, że zobowiązanie Spółki wobec Funduszu z tytułu wcześniej udzielonych przez Fundusz pożyczek określa się na kwotę równowartości w złotych 5.000.000 Euro. Jednocześnie strony postanowiły, iż spłata tych pożyczek wraz z odsetkami nastąpi nie później niż do dnia 31 grudnia 2006 r. Spłata tych pożyczek zabezpieczona zostanie dodatkowymi hipotekami na łączną kwotę 13.320.000 zł.
W ramach zawartej Umowy Inwestycyjnej Strony ustaliły w jaki sposób dojdzie do dystrybucji wartości wygenerowanej w Spółce w dwóch scenariuszach: realizacji budowy centrum i jej braku.
W przypadku realizacji budowy centrum w pierwszej kolejności Fundusz otrzyma zwrot równowartości w złotych 14.600.000 Euro (z czego równowartość w złotych 9.600.000 Euro to wynagrodzenie za umorzenie akcji Funduszu w Spółce, a równowartość w złotych 5.000.000 Euro to kwota niespłaconych pożyczek Funduszu) - (priorytet 1), następnie obie strony otrzymają zwrot inwestycji i udzielonych pożyczek wraz z oprocentowaniem (priorytet 2), następnie Fundusz otrzyma kwotę stanowiącą równowartość 4.000.000 Euro, a Redis kwotę, wynikającą z przemnożenia wynajętej powierzchni centrum przekraczającej 85% powierzchni ogólnej przez 750 Euro (priorytet 3). Po zaspokojeniu roszczeń wynikających z priorytetów nr 1,2 i 3, ewentualna nadwyżka zostanie podzielona pomiędzy Fundusz i Inwestora w proporcji wynoszącej około 59/41 (priorytet 4).
W przypadku, braku realizacji budowy centrum, Redis zobowiązany jest odsprzedać Funduszowi 11% akcji Spółki, a priorytety dystrybucji wyglądać będą w sposób następujący. W pierwszej kolejności Fundusz otrzyma równowartość w złotych 14.600.000 Euro (priorytet 1), po którego zaspokojeniu obie strony otrzymają zwrot inwestycji i udzielonych pożyczek wraz z oprocentowaniem (priorytet 2), ewentualne pozostałe środki zostaną podzielone pomiędzy Fundusz i Redis w proporcji 60/40 (priorytet 3). W przypadku, gdyby wygenerowane środki były niższe niż równowartość w złotych 14.600.000 Euro strony podzielą się uzyskanymi kwotami w proporcji wynoszącej około 89% dla Funduszu i około 11% dla Redis.
Umowa Inwestycyjna przewiduje możliwość skorzystania przez strony z mechanizmów typu tag along i drag along przy sprzedaży akcji Spółki na warunkach określonych w umowie. Umowa Inwestycyjna przewiduje również określony mechanizm współpracy przy sprzedaży nieruchomości Spółki, projektu w całości lub części.
Funduszowi przysługuje prawo rozwiązania umowy developerskiej i innych umów związanych z realizacją projektu, jeżeli Spółka nie uzyska finansowania z banku, niezbędnego dla realizacji centrum handlowo-rozrywkowego do dnia 30 listopada 2003 r.
Umowa Inwestycyjna uznana została za znaczącą, ze względu na fakt, iż Fundusz zobowiązał się w niej doprowadzić do umorzenia akcji Spółki stanowiących 97,48% obecnego kapitału zakładowego Spółki, przy czym kwota wynagrodzenia należnego Funduszowi za umorzone akcje, w określonych w tej Umowie przypadkach, będzie nie niższa niż równowartość w złotych 9.600.000 Euro, która to kwota na dzień zawarcia Umowy Inwestycyjnej przekracza 10% wartości kapitałów własnych Funduszu.
Data sporządzenia raportu: 22-12-2002