Nie zawsze warto korzystać z pomocy

Inwestując w apartament na wynajem, można wybrać dwie opcje. W pierwszym przypadku, czyli przy umowie proporcjonalnej, właściciel lokalu po odliczeniu kosztów zatrzymuje dla siebie cały przychód, jaki zostawiają turyści. Oczywiście im więcej turystów, tym większe zarobki. W przypadku drugiego sposobu, czyli dochodu gwarantowanego, inwestor umawia się z deweloperem, jaki procent zarobionych pieniędzy otrzyma.

— Przy umowie proporcjonalnej wszystko zależy od profesjonalizmu właściciela i od podejmowanych przez niego działań. Średnia rentowność wynosi 5-9 proc. rocznie brutto. W drugim przypadku właściciel ma pewność, ile zarobi. Jego stały dochód to 5-8 proc. rocznie od ceny zakupu apartamentu — tłumaczy dr Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group.

Lepiej na własną rękę

Wybór umowy zależy od inwestora, jednak nie zawsze się opłaca korzystać ze stopy zwrotu oferowanej przez dewelopera.

— Deweloperzy chcą się zabezpieczyć przed ewentualnymi stratami, więc często oferują stopę zwrotu dużo niższą od właściwego dochodu. Po kilku latach i tak każdy właściciel przechodzi z dochodu gwarantowanego na proporcjonalny. Czasem warto od razu zdecydować się na umowę proporcjonalną — mówi dr Paweł Grząbka.

Nie wszyscy inwestorzy są jednak gotowi od razu podjąć takie ryzyko. Przy pierwszej próbie wielu decyduje się na pomoc dewelopera i mniejsze, lecz pewne zyski.

Atrakcje

Deweloperzy kuszą jednak atrakcyjnymi ofertami. Firma Inpro wprowadziła system condo, w którym operator dzieli się po połowie z właścicielem apartamentu przychodemz wynajmu. Umowę zawiera się na 10 lat.

— Przykładem takiej inwestycji jest pięciogwiazdkowy Hotel Mikołajki na Ptasiej Wyspie. Model biznesowy zakłada 60 proc. obłożenia w roku. Z naszych szacunków wynika, że właściciel apartamentu na parterze może zarobić 80 tys. zł rocznie, czyli przez 10 lat jego przychód może wynieść 0,8 mln zł. Atrakcyjne są także możliwości odliczenia podatku VAT, rozliczania kosztów eksploatacyjnych i indywidualna forma opodatkowania inwestora — wylicza Rafał Zdebski, dyrektor handlowy Inpro.

Wolą brać kredyty

Zanim jednak zaczną się zyski, w apartament na wynajem trzeba sporo zainwestować. Inwestorzy kupują lokale na wynajem za własne pieniądze i z pożyczek bankowych. Czy taki zarobek jest wart brania kredytu? To zależy.

— Wzięcie pożyczki na zakup apartamentu opłaca się, tak samo jak zainwestowanie własnych pieniędzy pod warunkiem, że właściciel będzie umiał odpowiednio pokierować inwestycją. Jeżeli posiada się zdolność kredytową, to cała reszta zależy już od woli kupującego. Bardzo często się zdarza, że nabywcy mają własne oszczędności, ale i tak wolą wziąć kredyt, a potem powoli go spłacać, natomiast pieniądze zostawić na inny cel — twierdzi dr Paweł Grząbka.