Udział w nowej inwestycji, mieszkanie do remontu w atrakcyjnej lokalizacji lub grunt budowlany na obrzeżach miasta. Możliwości jest dużo, ale eksperci są zgodni co do tego, że inwestowanie jest dużo większym wyzwaniem niż jeszcze dwa lata temu.
Na wkład lub udział
— Za oszczędności w wysokości na przykład 100 tys. zł nie kupi się mieszkania, ale to dość na wkład własny, czy nawet 1/3 wartości lokalu, co sprawia, że osoba z takimi oszczędnościami jest dla banku interesującym klientem i łatwiej może dostać kredyt — ocenia Małgorzata Pajor, menedżer działu mieszkaniowego z firmy Ober-Haus Nieruchomości.
Za tę kwotę można kupić również udział w dopiero powstającej nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza inwestycji sprzedawanych w systemie 10/90. W tym przypadku podczas podpisania umowy klinet wpłaca deweloperowi 10 proc. wartości mieszkania, a pozostałą kwotę dopiero po odbiorze kluczy. Jeszcze kilka lat temu można było na tym nieźle zarobić. Kupioną w fazie projektu nieruchomość już po miesiącu można było odsprzedać z kilkudziesięcioprocentowym zyskiem.
Dziś, mimo że banki finansujące zakup nieruchomości są o wiele bardziej zachowawcze, takie transakcje nie należą do rzadkości, z tą różnicą, że są długoterminowe.
— Mieszkanie w budowie w dalszym ciągu można kupić w cenie niższej niż rynkowa — zauważa Małgorzata Pajor.
Dotyczy to zwłaszcza inwestycji, których budowa finansowana jest przez bank warunkujący uruchomienie kredytu lub kolejnej transzy od zbycia przez dewelopera określonej liczby mieszkań w przedsprzedaży.
Zakup nieruchomości w trakcie budowy daje obu stronom korzyści. Sprzedaż we wczesnej fazie projektu ułatwia deweloperowi zdobycie pełnego finansowania, a kupującemu daje możliwość uzyskania nawet do 15 proc. obniżki. Czasami nawet więcej.
— Mówimy tu oczywiście o zakupie mieszkań z segmentu popularnego i średniego, w przypadku których — przy spełnieniu odpowiednich założeń lokalizacyjnych, komunikacyjnych i infrastrukturalnych — pojawia się perspektywa wzrostu ich wartości. Prawdopodobieństwo znacznego wzrostu cen mieszkań drogich, o podwyższonym lub wysokim standardzie, nie położonych w wyjątkowej lokalizacji jest znacznie mniejsze — ocenia Małgorzata Pajor.
Za milion i więcej
— Mając do wydania milion złotych można pomyśleć o zainwestowaniu w lokale użytkowe w dobrych lokalizacjach — podkreśla Maria Hilmantel, dyrektor działu nieruchomości komercyjnych Metrohouse.
Według niej stopa zwrotu jest w tym przypadku dużo większa niż przy wynajmie mieszkań. Ponadto znalezienie klienta jest łatwiejsze, a umowy najmu zazwyczaj są długoterminowe. Problemem jest jednak znalezienie takiego lokalu do kupna. Najłatwiej jest więc nabyć go od dewelopera, ale wówczas trzeba dłużej poczekać na zyski, bo zanim zasiedli się nowe budynki i przyzwyczai klientów do nowej lokalizacji, minie trochę czasu.
— Posiadając milion złotych możemy zdywersyfikować swój portfel kupując np. kawalerkę w centrum i dwupokojowe mieszkanie na obrzeżach — podpowiada Łukasz Bielecki, dyrektor działu rynku pierwotnego, Metrohouse.
Jego zdaniem warto również zdecydować się na zakup nieruchomości w kilku miastach. Rynek wtórny oferuje w tym przypadku nieskończoną liczbę możliwości, z których najlepszą jest kupno dwóch, trzech mieszkań w różnych miejscach z przeznaczeniem na wynajem.
Eksperci proponują także zakup tzw. nieruchomości wakacyjnych w górach, nad morzem i jeziorami.
— Ten rynek jest jednak specyficzny i w znacznym stopniu uzależniony od pogody. Dlatego to przedsięwzięcie dla ludzi z doświadczeniem na rynku nieruchomości. Taki obiekt jest wykorzystywany na wypady wakacyjne, a podczas nieobecności właścicieli — przeznaczony do wynajmu. To wydatek rzędu od 300 tys. do ponad miliona złotych — podkreśla Małgorzata Pajor.
Polowanie na okazje
Dużym wyzwaniem są również mieszkania przeznaczone do remontu. Ich stan w znacznym stopniu przekłada się na cenę zakupu i po oszacowaniu kosztów adaptacji nieruchomości można wstępnie określić rentowność takiej inwestycji.
— Tak zwane perełki znajdują się najczęściej w zabytkowych kamienicach w centrach miast. Ich cena ze względu na lokalizację często nie jest wcale niska, a remont kosztuje i zabiera czas. Jednak niepowtarzalność mieszkania i miejsca, w ktorym się znajduje, sprawia, iż na tego typu nieruchomości zawsze są kupcy — zauważa Małgorzata Pajor.
Według niej inną alternatywną dla inwestycji jest zakup gruntu dającego perspektywę wzrostu wartości i odsprzedaży lub zabudowanie go w efektywny sposób. Przykładem może być Kraków, gdzie podaż powierzchni parków logistycznych jest niewspółmiernie niska do potrzeb rynku.
Podobnego zdania jest Marcin Jańczuk z Metrohouse.
— Alternatywą dla mieszkań są grunty. Niekoniecznie w najlepszych lokalizacjach, ale w takich miejscach, które dobrze rokują w perspektywie kolejnych kilku, kilkunastu lat. W rezultacie wielu inwestorów tworzy zapasy gruntów licząc na dużą stopę zwrotu w związku z planowanymi w okolicy inwestycjami lub rozbudową infrastruktury — podsumowuje ekspert.