Nieruchomościowe spółki płatnikami CIT

Nowe zasady opodatkowania zysków z udziałów w spółkach, których majątek to głównie nieruchomości, budzą wątpliwości i obawy o ryzyko w rozliczeniach z fiskusem.

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • Jakie spółki są określane jako nieruchomościowe
  • Jakie nowe przepisy ich dotyczą
  • W jakich sprawach możliwe są spory interpretacyjne

Nieruchomościowe spółki płatnikami CIT

opublikowano: 25-01-2021, 15:10

Nowe zasady opodatkowania zysków z udziałów w spółkach, których majątek to głównie nieruchomości, budzą wątpliwości i obawy o ryzyko w rozliczeniach z fiskusem.

Nie tylko spółkom komandytowym dano mało czasu na dostosowanie się do nowych zasad ich opodatkowania, wprowadzonych w 2021 r. W podobnej sytuacji znalazły się tzw. spółki nieruchomościowe. Także w ich przypadku od ogłoszenia zmienionych przepisów do ich wejścia w życie minął zaledwie miesiąc.

W zasadzie spółkę nieruchomościową zdefiniowano prawnie dopiero teraz. To podmiot niebędący osobą fizyczną, sporządzający bilans według zasad rachunkowości i spełniający łącznie dwa warunki. Po pierwsze, co najmniej 50 proc. wartości aktywów pochodzi, bezpośrednio lub pośrednio, z nieruchomości położonych w Polsce i z praw do takich nieruchomości – wartych co najmniej 10 mln zł. Po drugie, minimum 60 proc. przychodów spółka osiąga z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności nieruchomości lub prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych.

Nie zawsze z podatkiem:
Nie zawsze z podatkiem:
– Nałożenie na spółkę nieruchomościową obowiązków płatnika podatku nie oznacza, że zawsze będzie on w Polsce należny. Może to wynikać z umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Trzeba to sprawdzić, aby nie popełnić błędu – radzą Bartłomiej Biały i Marek Kończak, radcy prawni z Kancelarii Ożóg Tomczykowski.
Marek Wiśniewski

Częściowo jest to zbieżne z wcześniejszym potocznym pojęciem spółki nieruchomościowej. Nowością jest dodatkowe kryterium wspomnianych przychodów ujęte w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT), określających rodzaje dochodów podlegających opodatkowaniu, w tym przypadku pochodzących ze zbycia określonych praw w podmiocie o wspomnianym udziale aktywów nieruchomościowych. Ustawodawca wprowadził definicję spółki nieruchomościowej nie tylko do ustawy o CIT, ale też o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT).

Informacje dla KAS

– Tym samym usankcjonowano od lat stosowane podstawowe kryterium, wynikające m.in. z międzynarodowego prawa podatkowego. Tu zatem wielkiego zaskoczenia nie było – komentuje Bartłomiej Biały, radca prawny, partner w Kancelarii Ożóg Tomczykowski.

Jednocześnie na spółki te i ich interesariuszy nałożono obowiązki informacyjne wobec organów podatkowych. Muszą oni przekazywać Krajowej Administracji Skarbowej (KAS) dane o podmiotach mających w takiej spółce (bezpośrednio lub pośrednio) udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdy z nich praw. Natomiast wspólnicy mają informować o liczbie posiadanych (bezpośrednio lub pośrednio) wspomnianych praw w spółce.

– Obowiązek przekazywania informacji dotyczy tylko tych wspólników, którzy mają co najmniej 5 proc. praw w spółce nieruchomościowej – wyjaśnia Tomasz Wickel, radca prawny, partner w kancelarii SSW Pragmatic Solutions.

Przekazywane dane muszą odnosić się do stanu na ostatni dzień roku podatkowego lub obrotowego spółki, a informację należy złożyć skarbówce z końcem trzeciego miesiąca po zakończeniu takiego roku.

– Wydawałoby się więc, zwłaszcza biorąc pod uwagę stanowisko Ministerstwa Finansów co do terminu złożenia sprawozdania z wykonania strategii podatkowej, że większość spółek nieruchomościowych będzie musiała składać zawiadomienia już w najbliższych tygodniach. Jednak w tych dniach resort wyjaśnił, że jego zdaniem spółki, u których rok podatkowy jest równy kalendarzowemu, będą zobowiązane do złożenia pierwszych informacji do 31 marca 2022 r. według stanu na dzień 31 grudnia 2021 r. – mówi Bartłomiej Biały.

Nietypowa, trudna rola

Jednak najdonioślejszy – jak podkreśla – wydźwięk praktyczny ma nałożenie na te spółki funkcji płatnika podatku dochodowego od sprzedaży udziałów (akcji) czy innych podobnych praw przez jej wspólnika. Dotyczy to zbycia udziałów przez podmiot zagraniczny, niebędący polskim rezydentem podatkowym, które dają co najmniej 5 proc. praw głosu w spółce, co najmniej 5 proc. prawa do udziału w zysku (przy spółkach osobowych) albo co najmniej 5 proc. ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.

– Tego dotychczas w Polskim systemie podatkowym nie było. Próżno szukać regulacji, według których płatnikiem jest podmiot, który nie wypłaca podatnikowi dochodu opodatkowanego, nie jest stroną transakcji, z której dochód ten powstaje i może nie mieć praktycznych instrumentów, aby właściwie tę funkcję wykonać, czyli prawidłowo wyliczyć podatek – zauważa Bartłomiej Biały.

Marek Kończak, radca prawny z Kancelarii Ożóg Tomczykowski, zwraca uwagę, że formułując przesłanki uzyskania statusu płatnika przez spółkę nieruchomościową ustawodawca nie odwołał się do przepisów o PIT i CIT regulujących ograniczony obowiązek podatkowy nierezydenta.

– Można z tego wnioskować, że spółka będzie pełnić funkcję płatnika również w stosunku do niektórych rezydentów, np. spółek z siedzibą za granicą, ale zarządem w Polsce, a nie będzie nim wobec niektórych nierezydentów, np. osób fizycznych mieszkających w Polsce, lecz nie będących rezydentami polskimi ze względu na brak tutaj centrum interesów życiowych i gospodarczych. Zdaje się, że nie takie były intencje ustawodawcy. Można więc spodziewać się sporów interpretacyjnych – podkreśla Marek Kończak.

W ocenie radców z Kancelarii Ożóg Tomczykowski prawny ciężar właściwego rozliczenia CIT lub PIT przy niektórych transakcjach nieruchomościowych na udziałach obciąży nabywcę, a więc inwestora, a nie podmiot realizujący dochód, czyli sprzedającego. Przejmując spółkę nieruchomościową, to on będzie zmagał się z ewentualnymi nieprawidłowościami w wykonaniu przez tę spółkę obowiązków płatnika przy transakcji. Dotychczas kupujący nie przejmował się specjalnie wynikiem podatkowym sprzedawcy, chyba że strony uzgadniały w rozliczeniach transakcji podatek odroczony.

Nowy obowiązek wymaga, aby podatnik (zbywca udziałów) przekazał płatnikowi, a więc spółce nieruchomościowej, kwotę zaliczki na podatek. Niełatwe może być więc przy tym ustalenie możliwych przy tej operacji kosztów uzyskania przychodów, bo przepisy nie nakazują przedstawienia takich danych przez zbywcę. Problemy może powodować także zasada, że gdy spółka nie ma informacji o kwocie transakcji, powinna przyjąć, że dokonano jej po cenie rynkowej.

– Ten przepis budzi ogromne kontrowersje. Jeśli wspólnik nie przekaże kwoty zaliczki spółce, jako płatnik zostanie ona zmuszona domagać się informacji o osiągniętym dochodzie. Może więc ją czekać dodatkowe zadanie uzyskania danych o przeprowadzonej przez wspólnika transakcji zbycia posiadanych praw. Nie ma on bowiem obowiązku podawania szczegółów operacji. Jeżeli nie poinformuje o wysokości osiągniętego przez niego dochodu, spółka będzie musiała z własnej kieszeni zapłacić podatek od wartości rynkowej zbytych udziałów – podkreśla Tomasz Wickel.

Zwraca uwagę, że nie wiadomo, kto ponosi odpowiedzialność, gdy spółka nieruchomościowa nie wpłaci zaliczki na podatek, gdy nie otrzyma jej od wspólnika i nie będzie miała wystarczających pieniędzy na jej zapłacenie.

Kłopotliwa odpowiedzialność

– Zasadą jest, że płatnik odpowiada za podatek niepobrany lub potrącony, lecz niewpłacony, a podatnik, gdy z jego winy podatku nie pobrano. Ordynacja podatkowa reguluje jednak sytuacje, w których odpowiedzialność płatnika nie może zostać wyłączona ani ograniczona. Zgodnie z dodanym pkt 7 do art. 30 par. 5a ordynacji w tym przypadku będzie ją ponosiła spółka nieruchomościowa, jako płatnik – wyjaśnia Maciej Żukowski, doradca podatkowy, partner w SSW Pragmatic Solutions.

Bartłomiej Biały mówi, że trudno zakładać, aby inwestorzy godzili się ponosić ekonomiczne ryzyko wynikające z prawnej odpowiedzialności płatnika ciążącej na kupowanej przez nich spółce, którą to odpowiedzialność muszą zaakceptować.

– Może to doprowadzić do bardzo restrykcyjnego podejścia przy ustalaniu CIT i PIT na sprzedaży udziałów, poprzez przykładowo wyłączenie z rachunku kosztów podatkowych kwot, co do których powstaną jakiekolwiek, nawet najmniejsze wątpliwości – prognozuje.

Marek Kończak radzi, aby strony transakcji nieruchomościowej regulowały w dokumentacji transakcyjnej sposób korekty ceny związanej z rozliczeniami podatku dochodowego sprzedawcy z tytułu transakcji. Ewentualnie powinny rozważyć wprowadzenie stosownych klauzul na wypadek nieprawidłowości. Jego zdaniem, w skrajnych przypadkach, może dochodzić do zatrzymania części ceny sprzedaży udziałów i zwolnienia jej dopiero po upływie okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego.

Ustawodawca nałożył ponadto na podmioty niemające siedziby lub zarządu na terytorium Polski obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego. To on ma wykonywać, w imieniu i na rzecz spółki nieruchomościowej, funkcję płatnika. Będzie też odpowiadał solidarnie ze spółką za zobowiązania podatkowe, które rozliczy w jej imieniu.

– Niedopełnienie obowiązku ustanowienia przedstawiciela podatkowego będzie skutkowało nałożeniem przez naczelnika urzędu skarbowego, w drodze decyzji, kary pieniężnej do wysokości 1 mln zł – przestrzega Maciej Żukowski.

Z obowiązku tego zwolniono spółki nieruchomościowe będące rezydentami państw członkowskich UE lub innych należących do EOG.

Weź udział w warsztatach online “Ceny transferowe w 2021 r.”, 24 marca >>

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Iwona Jackowska