Polityka EBC sprzyja Echu

opublikowano: 16-12-2019, 22:00

Niskie stopy procentowe w strefie euro i powrót luzowania ilościowego sprawiają, że nabywcy biurowców akceptują dłuższy zwrot z inwestycji. Kupują więc drożej to, co sprzedaje Echo

Na 9 stycznia 2020 r. zaplanowano nadzwyczajne walne zgromadzenie Echa Investment, które dokona rewolucji w radzie nadzorczej spółki. To konsekwencja przejęcia 100 proc. spółki Lisala przez węgierską spółkę deweloperską Wing. Lisala kontroluje zaś 56 proc. akcji Echa.

— Zakup wiodącego na rynku, największego polskiego dewelopera to krok w kierunku naszej ekspansji międzynarodowej. Polski rynek nieruchomości jest największy w Europie Środkowo-Wschodniej, co daje możliwości znacznego wzrostu i rozwoju — twierdzi Noah Steinberg, prezes Wing.

Kurs akcji Echa wskazuje, że inwestorzy giełdowi również widzą w spółce potencjał. Licząc od początku 2019 r. jej akcje zyskały na wartości 49 proc. Po doliczeniu dywidendy tegoroczny zysk z akcji dewelopera wzrasta do 64 proc. Niejeden analityk wierzy zaś, że to jeszcze nie koniec dobrej passy. W październiku 2019 r. PKO Bank Polski podniósł wycenę jednej akcji Echa do 5,49 zł, a Ipopema Securities do 5,32 zł. Nikt nie zaleca sprzedaży papierów dewelopera.

— Akcje Echa pozwoliły już sowicie zarobić. Zmieniłem więc zalecenie z „kupuj” na „trzymaj”, gdyż uważam, że obecna wycena jest fair. Mimo wszystko zwracam jednak uwagę na sprzyjające spółce otoczenie. W wyniku kompresji stóp kapitalizacji wyceny obiektów biurowych poszły w górę — zaznacza Adrian Kyrcz, analityk Santander Bank Polska, który na początku grudnia 2019 r. podniósł wycenę jednej akcji Echa z 4,20 zł do 4,60 zł.

Przepływ pieniędzy

Do kompresji stóp kapitalizacji nawiązują także inni analitycy. O co chodzi? Najprościej rzecz ujmując o to, że nabywcy biurowców są gotowi akceptować niższy zysk z najmu określony jako procent od ceny zakupu budynku. Cezary Bernatek, analityk Erste Securities Polska, uważa, że jest to związane z działaniami i retoryką Europejskiego Banku Centralnego — deklaracja pozostawienia stóp procentowych na niskim poziomie na dłuższy czas i ponowne uruchomienie programu luzowania ilościowego (tzw. QE).

Z jego wyliczeń wynika, że w efekcie oczekiwana przez nabywców biurowców roczna stopa zwrotu z inwestycji spadnie w 2019 r. o 0,2-0,25 pkt proc. w stosunku do roku 2018. W latach 2020-21 wzrośnie co prawda o 0,1-0,15 pkt proc., ale wciąż będzie niższa niż w 2018 r. A to oznacza, że inwestujący w nieruchomości będą za budynki budowane przez Echo cały czas płacić więcej niż w 2018 r.

— W 2020 r. Echo Investment planuje zakończenie realizacji blisko 120 tys. m kw. powierzchni biurowej oraz rozpoczęcie budowy 170 tys. m kw powierzchni biurowej, co implikuje wzrost wartości aktywów netto w kolejnych latach — zaznacza Marek Szymański, analityk Ipopemy Securities.

Pojawia się jednak pytanie, czy rynek jest w stanie wchłonąć nowe biurowce. Buduje je przecież nie tylko Echo, ale też inne firmy — nie tylko giełdowe. By budynek stanowił interesującą inwestycję z punktu widzenia kogoś, kto ma go od Echa odkupić, by zarabiać na najmie, ktoś inny musi wynająć w nim powierzchnię. Żaden rynek nie jest zaś bez dna.

— Granica chłonności rynku istnieje, ale obecnie trudno mówić o przesyceniu powierzchniami biurowymi. W Warszawie duża część inwestycji jest komercjalizowana już na etapie budowy. Jest wielu najemców, którzy chcą się przenieść z kilku lokalizacji do jednej, ze starszego budynku do nowszego albo z miejsc bardziej peryferyjnych do centrum — mówi Marek Szymański.

Zresztą wygląda na to, że jest tak nie tylko w Warszawie.

— Rynek biurowy jest bardzo dobrze postrzegany. Widzimy to m.in. na przykładzie naszego katowickiego projektu Face2Face Business Campus. Budowa pierwszego etapu jest na ukończeniu, a budynek jest w 93 proc. wynajęty. Od początku roku dział biurowy podpisał umowy najmu dotyczące 60 tys. m kw. Roczny cel wynajmu wynosi około 100 tys. m kw., a prowadzone rozmowy z potencjalnymi najemcami pomogą go nam osiągnąć — dodaje Rafał Mazurczak, członek zarządu Echa Investment odpowiedzialny za dział biurowy.

By dalej budować, od początku 2019 r. Echo kupiło grunty za około 70 mln EUR (niemal 300 mln zł). Analitycy podkreślają jednak, że przygotowania do nowych inwestycji nie uszczuplają dobrej pozycji gotówkowej Echa. Tym bardziej że sprzedaż kolejnych budynków będzie jej zapewniała dopływ nowej gotówki. W efekcie spółka będzie mogła w najbliższych latach wypłacać dywidendę. Na lata 2020-21 analitycy szacują jej wysokość na 40-55 groszy na akcję. Przy cenie akcji 5 zł nawet 40 groszy daje 8-procentową stopę dywidendy.

— W przypadku dywidendy z zysku za rok 2019 r. Echo Investment wypłaciło już w październiku 50 groszy na akcję dywidendy zaliczkowej. Chociaż decyzje odnośnie do ostatecznej całkowitej kwoty dywidendy zostaną podjęte dopiero po zamknięciu roku finansowego, obecnie konserwatywnie zakładam, że całość została już wypłacona w formie zaliczki i nie będzie dodatkowej kwoty. Przypominam jednocześnie, że po wynikach półrocznych prezentowanych we wrześniu zarząd spółki nie wykluczał ostatecznej dywidendy wyższej od zaliczki, wskazując, że zaliczkowe 50 groszy można traktować jako poziom związany z upłynnieniem udziałów w EPP [dawniej Echo Polska Properties — red.] — tłumaczy Maria Mickiewicz, analityczka Pekao Investment Banking.

Jednocześnie zaznacza, że bierze pod uwagę wypłaty w latach 2020 i 2021 w formie zaliczek. Ta prognoza zakłada 55 groszy na akcję w 2020 r. i 42 grosze rok później.

Mieszkaniowy wzrost

Echo to jednak nie tylko nieruchomości komercyjne. Spółka zwiększa ekspozycję na rynek mieszkaniowy. W 2019 r. zaplanowała sprzedaż 1,3 tys. mieszkań. Do końca listopada znaleźli się klienci na 1212, którym przekazano 1114 lokali.

— Popyt na mieszkania jest cały czas duży. Zapowiedzi zarządu o zwiększeniu sprzedaży mieszkań do 2 tys. rocznie wydają się realistyczne, choć ja przyjmuję je ostrożnie — komentuje Marek Szymański.

Echo chce jednak nie tylko sprzedawać, ale równiaż wynajmować mieszkania. Pod szyldem Resi4Rent w 2024 r. chce mieć w tej formule 7,5 tys. mieszkań. Trzeci kwartał 2019 r. był przełomowy dla biznesu polegającego na wynajmie. We wrześniu pozwolenie na użytkowanie otrzymała pierwsza inwestycja — Rychtalska we Wrocławiu. W październiku zakończony został również projekt Wodna w Łodzi.

Nowe oblicze Echa

Echo Investment zadebiutowało na warszawskiej giełdzie w 1996 r. Dopiero 20 lat później spółka po raz pierwszy przetransferowała gotówkę do akcjonariuszy. W trzech ratach dostali 5,27 zł na akcję, co było kwotą niebagatelną, biorąc pod uwagę, że akcje dewelopera wyceniane były w 2016 r. na 4-8 zł. Lwia część wypłaty była przy tym pochodną jednej transakcji. Południowoafrykańska Redefine Properties przejęła hurtowo kontrolę nad budynkami wycenionymi na 1,19 mld EUR, czyli 5,15 mld zł. Od tej transakcji zmienił się też radykalnie model biznesowy Echa Investment. Do tej pory Echo budowało biurowce i centra handlowe, czerpiąc potem zyski z najmu ukończonych obiektów i ewentualnie, okazjonalnie, niektóre z nich sprzedając. Od 2016 r. Echo działa na rynku nieruchomości komercyjnych w ten sposób, że buduje w celu możliwie szybkiej odsprzedaży gotowego obiektu.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Kosiński

Polecane