Już wkrótce każdy zainteresowany kupnem mieszkania będzie mógł sprawdzić, ile faktycznie kosztują nieruchomości w danej okolicy. Sejm przyjął projekt ustawy o utworzeniu Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM), który ma ujawniać rzeczywiste ceny transakcyjne mieszkań i domów. To kolejny krok po wejściu w życie 11 września 2025 r. przepisów o upublicznieniu cen ofertowych mieszkań deweloperskich.
Szczegóły do dopracowania
Użytkownicy Portalu DOM będą mogli nie tylko porównywać ceny nieruchomości w wybranych lokalizacjach, ale też analizować dane m.in. według takich kryteriów jak rodzaj rynku, typ obiektu, powierzchnia użytkowa, liczba pokoi. Wyniki będą prezentowane zbiorczo – w formie średnich cen lub median – z zachowaniem prywatności stron transakcji. Statystyki będą publikowane tylko wtedy, gdy w danej kategorii zostanie odnotowanych co najmniej sześć transakcji.
- Przyjęcie przez Sejm projektu ustawy dotyczącej Portalu DOM oznacza, że dobiega powoli końca polityczna dyskusja. Prawdopodobnie niebawem zacznie się mniej medialny, ale ważniejszy etap prac, pod warunkiem akceptacji przepisów przez Senat oraz prezydenta. Oczywiście, można krytykować niektóre aspekty rządowego projektu. Sam zwracałem uwagę m.in. na nieuwzględnienie danych o
działkach. Natomiast teraz ważniejsze jest to, jak zostaną wprowadzone szczegółowe rozwiązania techniczne. Chodzi na przykład o to, czy zostanie uwzględniona możliwość wykluczania transakcji z rynku pierwotnego, które wprawdzie zostały sfinalizowane w danym roku poprzez przeniesienie własności lokum, ale odbyły się na warunkach cenowych z czasu zawarcia umowy deweloperskiej, nawet ponad dwa lata wcześniej - mówi mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Tłumaczy, że takie transakcje, rejestrowane dopiero w momencie finalizacji, mocno wpływają na dane z rejestrów cen nieruchomości, które zbiorczo prezentuje Główny Urząd Statystyczny (GUS).
- W efekcie instytucja ta - na podstawie stołecznego RCN [Rejestru Cen Nieruchomości - red.] podaje, że w 2023 r. średnia transakcyjna cena 1 m kw. nowego warszawskiego mieszkania była aż o 2227 zł mniejsza niż na rynku wtórnym - zwraca uwagę Andrzej Prajsnar.
Przekonuje, że w przypadku danych dotyczących mieszkań z drugiej ręki konieczne będzie uważne podejście do mniej typowych transakcji, które mogą mocno zaburzyć wyniki cenowe, zwłaszcza przy niedużej liczbie analizowanych zakupów.
- Przykładem są zakupy udziałów w lokalach, często realizowane przez inwestorów, oraz tanie zakupy lokali powstałych z adaptacji poddaszy i strychów, dokonanych za zgodą wspólnoty lub spółdzielni - mówi Andrzej Prajsnar.
Ważna rola DFG
Za prowadzenie Portalu DOM odpowiadać będzie Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG). Koszty jego utworzenia i utrzymania zostaną pokryte z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), czyli ze składek wpłacanych przez deweloperów. Dane trafiające do systemu mają pochodzić z ewidencji DFG dotyczącej rynku pierwotnego, z informacji przekazywanych przez deweloperów i pośredników oraz z aktów notarialnych udostępnianych przez Krajową Administrację Skarbową.
Projektem ustawy o Portalu DOM teraz zajmie się Senat.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom zwraca uwagę, że ustawa zacznie obowiązywać po 16 miesiącach od ogłoszenia, a nie po 20, jak wcześniej planowano.
- Termin na uzupełnienie danych skrócono z 12 do 10 miesięcy, natomiast zmiany w prawie o notariacie wejdą w życie po 12 miesiącach,
a nie po sześciu, by dać notariuszom więcej czasu na dostosowanie się do nowych obowiązków. Skrócenie pozostałych terminów pozwoli na wcześniejsze uruchomienie portalu DOM, choć równocześnie oznacza, że w początkowej fazie dostępne będą dane obejmujące sześć, a nie jak wcześniej planowano - osiem ostatnich miesięcy. Warto także pamiętać, że użytkownicy przyszłego portalu DOM będą mogli napotkać pewne ograniczenia podczas wyszukiwania danych. Informacje na mapach będą widoczne tylko wtedy, gdy liczba transakcji oraz nabywców na danym obszarze przekroczy sześć. W mniejszych miejscowościach, gdzie liczba transakcji jest niewielka, może to oznaczać konieczność rozszerzenia obszaru wyszukiwania lub wydłużenia okresu analizy, co ograniczy precyzję i bieżącą użyteczność portalu dla lokalnych uczestników rynku - mówi Katarzyna Kuniewicz.
Portal DOM będzie miał również naturalne ograniczenie czasowe. Zgodnie z zasadami RODO dane gromadzone i przetwarzane będą usuwane po trzech, a w niektórych przypadkach po sześciu latach od przekazania.
- Oznacza to, że dane wsadowe, czyli informacje o pojedynczych transakcjach, na podstawie których obliczane będą statystyki nie posłużą do tworzenia trwałej bazy obejmującej wszystkie transakcje. Po ich usunięciu niemożliwe będzie prowadzenie długoterminowych analiz
trendów w oparciu o pełny zestaw danych cząstkowych. To pewne ograniczenie, ale zrozumiałe, ponieważ portal ma dostarczać aktualne informacji o cenach, a nie stanowić historyczne archiwum transakcji - dodaje Katarzyna Kuniewicz.