Niepewność związana z losami rządowego programu Kredyt na start i wysokie stopy procentowe nie sprzyjały sprzedaży mieszkań w 2024 r. Aby poprawić wyniki, spółki zdecydowały się przeprowadzić liczne akcje rabatowe.
- W minionych miesiącach można było obserwować ogromne wysiłki marketingowe deweloperów, którzy starali się przyciągnąć nabywców do biur sprzedaży. Negocjacje, upusty oraz ciekawe okazje sprzedażowe były standardem w wielu inwestycjach - mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego JLL.
Stolica największym rozczarowaniem
Z danych tej firmy wynika jednak, że akcje promocyjne spółek nie przyniosły oczekiwanych rezultatów. W całym 2024 r. na sześciu największych rynkach sprzedało się bowiem ok. 40 tys. mieszkań. To aż o 31 proc. mniej niż rok wcześniej. Nie zachwycił także wynik za IV kw., w którym zakontraktowano 9,6 tys. lokali, czyli tylko o niecałe 5 proc. więcej niż w III kw.
Według JLL największym rozczarowaniem okazała się Warszawa, w której w całym 2024 r. deweloperzy sprzedali zaledwie 12,8 tys. lokali. To o 33 proc. mniej niż rok wcześniej.
Nieco łagodniejsi w ocenach są eksperci Otodomu, którzy zwracają uwagę, że 2023 r. upłynął pod znakiem Bezpiecznego kredytu 2 proc. oraz poluzowania bufora przy liczeniu zdolności kredytowej.
- W 2024 r. brak podobnych stymulantów miał znaczący wpływ na dynamikę rynku. Część potencjalnych nabywców, pozbawiona preferencyjnych warunków finansowych i zmuszona do sprostania bardziej wymagającym kryteriom zdolności kredytowej, wstrzymywała się z decyzją o zakupie nieruchomości. W rezultacie spadek sprzedaży mieszkań w 2024 r., choć zauważalny, nie był zaskoczeniem, lecz naturalnym efektem zmniejszonego wsparcia systemowego i trudniejszego otoczenia ekonomicznego – tłumaczy Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.
Rynki walczą z nierównowagą
Faktem jest jednak, że kulejąca sprzedaż nie zniechęciła deweloperów do uruchamiania nowych budów.
- Przewaga rocznej nowej podaży nad sprzedażą była rekordowa – do oferty wprowadzono o 17 tys. mieszkań więcej niż deweloperzy zdołali sprzedać. Największą przewagę podaży nad sprzedażą odnotowano w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu - mówi Aleksandra Gawrońska.
Jej zdaniem aktywność deweloperów mimo słabej sprzedaży wynikała z kilku powodów.
- Wiara w kredyt za zero, zwłaszcza po opublikowaniu projektu ustawy w kwietniu, to pierwszy powód. Drugi - to słaba sprzedaż nieruchomości typowo inwestycyjnych, a w związku z tym konieczność uzupełnienia oferty o inny typ produktu. Trzeci to sytuacja dużych spółek: chęć zrealizowania planów rocznych, opartych o wyniki sprzedażowe z 2023 r., podtrzymana przez dobrą sprzedaż w pierwszych miesiącach 2024 r. – wymienia Aleksandra Gawrońska.
Analitycy zwracają jednocześnie uwagę, że jeszcze większą niż w metropoliach nierównowagę popytowo-podażową widać na mniejszych rynkach, gdzie okres wyprzedaży oferty wynosi prawie dwa lata, a na sprzedaż są głównie mieszkania skierowane do nabywców kredytowych, którzy częściowo nadal czekają na pomoc państwa.
- Wszyscy uczestnicy rynku potrzebowaliby zatem różowych okularów, aby zdobyć się na optymizm w obecnej sytuacji. Największa nadzieja wiąże się z prognozą spadku stóp procentowych, które pomogłyby ukształtować koszt kredytu hipotecznego bliżej poziomu 5-6 proc., co można uznać za nową normalność. Jednak proces ten nie nastąpi zapewne szybko, lecz rozłożony będzie na kolejne dwa lata. Drugim czynnikiem, który może ożywić rynek, mógłby być program wsparcia nabywców, dość mgliście zapowiadany przez Ministerstwo Rozwoju. Jednak jego potencjalny wpływ na rynek będzie można szacować dopiero wówczas, gdy pojawią się uzgodnione w ramach koalicji konkrety – mówi Kazimierz Kirejczyk, ekspert JLL.