Raport Logistyczna mapa Polski – każdego roku coraz gęstsza
Coraz więcej centrów logistycznych powstaje w regionach, ale Warszawa jeszcze długo będzie ich zagłębiem.
W 2006 r. na rynku nieruchomości magazynowych zawarto transakcje o wartości około 200 mln EUR. Zapotrzebowanie na powierzchnię logistyczną w całym kraju wyniosło 913 tys. mkw.
Według firmy doradczej Cushman & Wakefield, obecne krajowe zasoby to blisko 3 mln mkw.! W budowie znajduje się kolejne 860 tys. mkw. W pierwszym kwartale 2007 r. przybyło 270 tys. mkw., z czego najwięcej we Wrocławiu (56 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (50 tys. mkw.) oraz w Gdańsku i Poznaniu (po 45 tys. mkw.).
Mimo to Warszawa wciąż jest największym ośrodkiem magazynowym w Polsce: dysponuje 1,58 mln mkw. W stolicy i jej okolicach działa 36 centrów logistycznych, a nowe powstają głównie w rejonie Białołęki, Żerania, Annopola, Janek, Pruszkowa i Błoni.
Śląsk wynajęty
Przesuwanie się centrów logistycznych do regionów obserwujemy od połowy 2004 r.
— Gdy wstąpiliśmy do UE, ryzyko deweloperów zmniejszyło się, a co za tym idzie — finansowanie inwestycji stało się tańsze. Mamy przewagę nad Czechami, Węgrami czy Słowacją, bo mamy duże możliwości zagospodarowania terenu i ogromną liczbę ludności, która ma środki na konsumpcję — mówi Maciej Chmielewski, dyrektor w dziale magazynowym Colliers.
Mimo to w stolicy jeszcze długo popyt i podaż na nowoczesne magazyny będą najwyższe w Polsce. To miejsce, gdzie firmy lokalizują swoje główne siedziby i skąd dystrybucja krajowa jest najłatwiejsza.
— Podobną funkcję spełniają centra umiejscowione w centrum Polski, czyli w Strykowie, Łodzi i Piotrkowie Trybunalskim. Centra zlokalizowane w Poznaniu i Wrocławiu są silnie związane z obsługą rynku niemieckiego, z kolei zaletą Gdańska jest bliskość Skandynawii. Oprócz tego, że są to ośrodki wymiany handlowej, stanowią też duże ośrodki konsumpcyjne — mówi Tomasz Olszewski, szef działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield.
Ciekawym regionem jest Górny Śląsk, gdzie popyt na magazyny przewyższa już podaż. Obecnie właściwie każda powierzchnia znalazłaby najemców. A powstają tam głównie centra ponadregionalne — duże scentralizowane magazyny, które poza Polską, obsługują też Czechy, Słowację, Węgry i wschodnie Niemcy.
— Niestety, na Górnym Śląsku nie ma już gruntów, na których można by zbudować nowe magazyny. Większość tere- nów nie ma planów zagospodarowania przestrzennego, a na tych dostępnych często występują szkody górnicze. Wiele gruntów jest skażonych, co uniemożliwia lub podraża przeprowadzenie inwestycji — mówi Tomasz Olszewski.
Bez szosy ani rusz
Wschód i północny wschód kraju to magazynowa „czarna dziura”. Są to jednak regiony rolnicze i turystyczne, gdzie nie ma przemysłu, dlatego nic nie wskazuje na to, by Olsztyn, Białystok czy Lublin mogły stać się logistycznymi tygrysami Polski. Poza tym to także drogowa „czarna dziura”, a w polu magazynu nikt nie zbuduje.
Z kolei posiadający rozbudowaną sieć dróg Górny Śląsk jest lubiany przez deweloperów i najemców centrów logistycznych. Na jego terenie krzyżują się dwa korytarze drogowe sieci europejskiej, a w Gliwicach planowane jest przecięcie A1 i A4. W innych regionach także ten czynnik kształtuje i będzie kształtował rynek. Na przykład w rejonie warszawskim i Poznaniu brany jest pod uwagę m.in. przebieg autostrady A2. Kraków jest dobrze skomunikowany ze Śląskiem i ma prężnie działający port lotniczy. Magnesem przyciągającym najemców do centrum Polski jest węzeł komunikacyjny łączący A1 i A2, a Trójmiasto wabi inwestorów autostradą A1. Natomiast zaletąWrocławia jest autostrada A4 łącząca region z Niemcami, a także obecność wielu inwestorów zagranicznych, m.in. Boscha, Volvo i Siemensa.