Rynek REIT w Australii

Australia to drugi co do wielkości rynek REIT po USA, a jednocześnie jeden z najstarszych i najbardziej dojrzałych rynków REIT na świecie. Ponad połowa australijskich nieruchomości klasy inwestycyjnej jest w posiadaniu funduszy REIT, co stanowi najwyższy taki wskaźnik na świecie.

W ostatnim czasie, australijski sektor REIT przeszedł istotną korektę, obejmującą, między innymi, dokapitalizowanie funduszy czy też zgromadzenie kapitału w celu redukcji zadłużenia, zmniejszenie wskaźników zysku na akcję ze względu na dużą skalę emisji i obniżenie poziomu dywidend.

Obecnie australijski sektor REIT zaczyna notować wzrosty, szczególnie w segmencie nieruchomości detalicznych, w obliczu korzystnych parametrów makroekonomicznych kraju. Ceny nieruchomości przeznaczonych pod handel detaliczny rosną, podobnie jak cały sektor sprzedaży detalicznej, co jest efektem działań na polu polityki pieniężnej i fiskalnej podjętych w zeszłym roku przez Reserve Bank of Australia i rząd australijski. Obiekty przeznaczone pod handel detaliczny zyskały też jako klasa aktywów po wprowadzeniu przez władze australijskie ograniczeń dotyczących liczby nowo budowanych centrów handlowych.

Wyniki sprzedaży nieruchomości mieszkalnych były także lepsze od oczekiwań, głównie dzięki dotacjom dla osób i rodzin kupujących swe pierwsze domy lub mieszkania. Ta forma zachęty, w połączeniu z dużym popytem na tego typu nieruchomości i wyższym poziomem ich dostępności dzięki niższym stopom procentowym, stała się impulsem do ożywienia na rynku mieszkaniowym.

W naszej ocenie, australijski fundusz nieruchomościowy Westfield Group to spółka o uznanej renomie, którą zawdzięcza wysokiej jakości centrom handlowym w Australii, Wielkiej Brytanii i Stanach Zjednoczonych oraz silnemu modelowi biznesowemu. Westfield uniknął nadmiernego poziomu dźwigni finansowej przed kryzysem, a kontrolowane przez spółkę centra handlowe utrzymały dość wysokie wyniki sprzedaży.

Spółka wykazała się także wysokimi umiejętnościami kształtowania polityki kapitałowej, czego dowodem są kroki podejmowane przez zarząd przed rozpoczęciem oraz w czasie trwania globalnego kryzysu finansowego. Westfield wyemitował niezabezpieczone papiery dłużne i akcje w połowie 2008 r. – jako jeden z nielicznych podmiotów z sektora REIT, który mógł sobie na to pozwolić – i od tamtej pory spłaca wszystkie pozostałe do spłaty zobowiązania z tytułu swej linii kredytowej.

Przed australijskimi funduszami REIT nadal stoi szereg wyzwań. Wiele z nich spodziewa się niewielkiego przyrostu dochodów w perspektywie krótko- i średnioterminowej. Na poziomie działalności operacyjnej, wzrost dochodów jest ograniczony malejącym stopniem zajęcia lokali przez najemców, szczególnie w przypadku obiektów biurowych. Jeżeli chodzi o finansowanie, czynnikiem hamującym wzrosty są wyższe wydatki na spłatę oprocentowania kredytów, które są odnawiane ze zwiększoną marżą. Niemniej jednak, obserwowana aktualnie poprawa na rynkach finansowych oraz duża odporność gospodarki australijskiej na zawirowania ekonomiczne każą patrzeć w przyszłość z pewną dozą optymizmu.

Gospodarka Australii okazała się zadziwiająco odporna na wstrząsy na rynkach światowych. Ujemny poziom PKB notowano tam zaledwie przez jeden kwartał (czwarty kwartał 2008 r.), co oznacza, że kraj ten z technicznego punktu widzenia uniknął recesji. Gospodarka zwolniła na skutek światowego kryzysu gospodarczego, ale dzięki takim czynnikom jak agresywne działania stymulacyjne w dziedzinie polityki pieniężnej i fiskalnej podejmowane odpowiednio przez australijski bank centralny i rząd federalny, jak również wzrost u najważniejszych partnerów gospodarczych Australii, przede wszystkim w Chinach, udało się doprowadzić do powrotu koniunktury na rynku krajowym.