Zmiana zasad programu Rodzina na swoim, zatwierdzenie przez senat tzw. ustawy deweloperskiej oraz obowiązek wprowadzenia do końca 2011 r. przez wszystkie banki wytycznych rekomendacji S III — te najnowsze regulacje nie wpływają na stabilizację sytuacji na rynku mieszkaniowym. Nie bez znaczenia są również ostatnie dane z rynku. Według Reas pod koniec III kw. deweloperzy w sześciu największych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) mieli na sprzedaż 48 tys. mieszkań.
— Z niepokojem obserwujemy rynek. Widoczna jest nadpodaż mieszkań, która w ostatnich miesiącach jeszcze wzrosła To m.in. efekt ustawy deweloperskiej, część firm wcześniej rozpoczęła budowę i sprzedaż mieszkań, by wyłączyć inwestycje spod obowiązywania nowych przepisów — przyznaje Radosław Bieliński, ekspert ds. komunikacji i marketingu w Dom Development.
Z kolei Sławomir Doliński, przewodniczący rady nadzorczej Dolcan, przekonuje, że wiele z dostępnych w Warszawie mieszkań to oferta nietrafiona — mają zbyt duże metraże, nieatrakcyjne położenie, czy za wysokie ceny.
Popularny wygrywa
Mimo wielu zmian i zawirowań na rynku, niezmienne są upodobania kupujących. Najczęściej poszukują oni około 50 mkw., na których mieszczą się dwa pokoje. Choć coraz częściej deweloperzy na takiej lub nieznacznie większej powierzchni oferują nawet trzy pokoje. Badania przeprowadzane wśród warszawiaków co roku wyglądają podobnie: marzą o starym Mokotowie, kupują na Białołęce. Cena jest wciąż najważniejszym kryterium przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania.
Najtańsze lokale powstają tam, gdzie deweloperzy zapłacili najmniej za działki, czyli w dzielnicach peryferyjnych. Białołęka czy Ursus mają wiele wad, ale od ponad 5 lat rozwijają się w imponującym tempie — właśnie dlatego, że co roku sprzedają się tu tysiące niedrogich mieszkań z segmentu popularnego.
Wciąż popularne są mieszkania na Bemowie czy Bielanach — oferowane w wyższych cenach ze względu na lepszą komunikację, mimo że standard tych lokali i inwestycji jest niemal identyczny z tymi powstającymi w Ursusie czy Tarchominie.
— Gdyby na przykład w Poznaniu wszyscy deweloperzy nagle wstrzymali nowe inwestycje, wyprzedaż mieszkań już oferowanychw tym mieście przy obecnym popycie i tak trwałaby blisko dwa lata. Podobnie jest w innych miastach. Jeśli popyt na kredyty hipoteczne będzie spadał, deweloperzy, którzy zostali z gotowymi, niesprzedanymi mieszkaniami z segmentu podwyższonego mogą mieć kłopoty z płynnością finansową. Jednak ci, którzy postawili na segment popularny, nie powinni się obawiać braku chętnych — prognozuje Katarzyna Cyprynowska, prezes Nowego Adresu.
Stołeczna układanka
Warszawa jest niezmiennie największym rynkiem. Wielu stołecznych deweloperów podążając za oczekiwaniami klientów decyduje się na budowy osiedli mieszkaniowych z segmentu popularnego, nie tylko w peryferyjnych dzielnicach miasta.
Poszukujący właśnie takich lokali mają w czym wybierać, wystarczy choćby wymienić dziewięć osiedli budowanych przez Dolcan, w których powstanie ponad 2 tys. mieszkań czy osiem stołecznych osiedli Dom Development z 1428 mieszkaniami, a to tylko dwóch z wielu deweloperów inwestujących w Warszawie. Na budowę osiedla z segmentu popularnego zdecydował się również Marvipol, znany z wcześniejszych inwestycji o podwyższonym standardzie. W Ursusie powstaje Zielona Italia z 868 mieszkaniami.
— Lokalizacja jest istotna ze względu możliwości dojazdu i okoliczną infrastrukturę. W pierwszej kolejności decyduje bliskość transportu szynowego, a nie np. odległość od geograficznego centrum Warszawy. Niezwykle istotne są również różne możliwości transportu kołowego, wówczas mniejsze znacznie ma to, czy mieszkanie jest nieco bliżej czy dalej od centrum — przekonuje Sławomir Horbaczewski, wiceprezes Marvipolu.
Z kolei na Pradze, w bezpośrednim sąsiedztwie Dworca Wileńskiego, Budrem buduje Nową Wileńską, w której kawalerki mają od 25 mkw., mieszkania dwupokojowe od 30 do 52 mkw., a trzypokojowe od 47 do 66 mkw.
Mieszkań przybywa, ceny systematycznie spadają, wydawać by się mogło, że
dla kupujących są to idealne warunki. Jednak niepewna sytuacja
gospodarcza sprawia, że wielu z nich wstrzymuje się z podjęciem decyzji
o zakupie. Jak wpłynie to na rynek i sytuację deweloperów będzie wiadomo
dopiero za kilka miesięcy.