Jak szacuje firma doradcza EY, po wprowadzeniu REIT-ów do polskiego porządku prawnego popyt na usługi sektora budowlanego wzrośnie o 700 mln zł rocznie, co przełoży się na wzrost wytworzonej wartości dodanej o 479 mln zł. Efektem takiej zmiany byłoby utworzenie 4,3 tys. miejsc pracy i wzrost dochodów sektora finansów publicznych (ubezpieczenia społeczne, PIT i akcyza) o 127 mln zł. — To założenie. Biorąc pod uwagę zróżnicowanie regulacji w innych krajach, na tym etapie prac legislacyjnych trudno ocenić, w jaki sposób polskie prawo może wpłynąć na wzrost popytu na nieruchomości komercyjne — zastrzega Piotr Pękała z zespołu analiz ekonomicznych EY.
2Miliardy w czynszu
Idea, która stoi za wprowadzeniem do polskiego prawa wehikułów typu REIT, sprowadza się jednak do przekierowania strumienia dochodów z polskich biurowców, centrów handlowych i magazynów do kieszeni Polaków. Czynsze pobierane od najemców płyną głównie za granicę, gdzie istnieją już sprawdzone wehikuły zbiorowego inwestowania w drogie nieruchomości.
— Szacujemy, że z polskich nieruchomości komercyjnych rokrocznie wypływa do inwestorów zagranicznych 12 mld zł. Po wprowadzeniu REIT-ów ta kwota mogłaby się zmniejszyć — podkreśla Piotr Pękała. Ile z 12 mld zł zostanie w Polsce, w dużej mierze zależy od tego, ilu Polaków powierzy REIT-om swoje pieniądze. Podczas debaty zorganizowanej przez Personalities zwracał na to uwagę Jarosław Dominiak, prezes Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych (SII).
— Wyzwaniem jest pozycjonowanie REIT-ów. Możemy ustawowo wycyzelować każdy parametr, ale jeśli mamy konwertować miliardy, to przekaz musi być jasny. Prawo musi zawierać bezpieczniki, zwłaszcza w kwestii możliwości zadłużania REIT-ów. Na początkowym etapie trzeba jednak przede wszystkim jasno wytłumaczyć, dlaczego warto zainwestować w REIT. Z każdym parametrem, jaki trzeba będzie wyjaśnić dla scharakteryzowania REIT-ów, grupa ich potencjalnych akcjonariuszy będzie topnieć — podkreśla Jarosław Dominiak. Pomysł na przekaz dla potencjalnych inwestorów ma Maciej Drozd, wiceprezes Echa Investment.
— REIT można przyrównać do permanentnej obligacji. Działa w nieskończoność i w nieskończoność wypłaca zyski z wynajmu nieruchomości, a umowy z najemcami powodują, że strumień dywidend jest znany wiele lat do przodu — mówi Maciej Drozd.
On również za newralgiczną uważa kwestię zadłużania REIT-ów. — Stopa zwrotu z nieruchomości jest bardzo wrażliwa na koszt pieniądza. Elementem edukacji rynku powinno być zwracanie uwagi na stosunek zadłużenia do wartości aktywów — twierdzi Maciej Drozd.
Bez falstartu
Jarosław Dominiak jest zdania, że trzeba odrzucić partykularne interesy poszczególnych grup, które mogą skorzystać na REIT-ach, i cofnąć się do początków polskiego rynku kapitałowego, gdy zaczynając od zera, czerpaliśmy z najlepszych światowych wzorców.
— To powinna być główna wskazówka dla ustawodawcy. Pierwsze lata będą kluczowe dla sukcesu REIT-ów. Trzeba zbudować masę krytyczną, byśmy mogli z etapu start-upu przejść do okrzepłego sektora — mówi Jarosław Dominiak.
Z polskiej perspektywy znamienny wydaje się przykład Niemiec. REIT-y wprowadzono tam do prawa w 2007 r. Obecnie istnieją cztery. W ostatnich trzech latach ich łączny udział w wartości transakcji na rynku nieruchomości nie przekraczał 1 proc. (sam rynek jest kilkunastokrotnie większy od polskiego).