W grudniu 2025 r., podobnie jak w listopadzie, transakcyjne, wzięte z zawartych aktów notarialnych, ceny mieszkań spadały. Z najnowszych danych Cenatorium wynika, że ilustrujący zmianę stawek współczynnik urban.one obniżył się o w ostatnim miesiącu ubiegłego roku o kosmetyczne 0,07 pkt, do 117,40 pkt, ale już w Warszawie spadek był wyraźnie większy - o 0,34 pkt.
Ceny wyhamowały, ale nie na długo
Małgorzata Wełnowska, starsza analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium tłumaczy tę sytuację kilkoma czynnikami.
- Dynamika cen mieszkań pozostaje ograniczona przez znaczną podaż lokali deweloperskich - szczególnie tych gotowych - w miastach wojewódzkich i przeszacowane ceny mieszkań w budynkach wielkopłytowych, będące rezultatem boomu z 2023 r. - wyjaśnia.
W opinii wielu analityków na rynku mieszkań widać jednak coraz więcej sygnałów ożywienia zapowiadających, że w najbliższych miesiącach ruch w biurach sprzedaży będzie się zwiększać.
W ocenie naszych rozmówców wiele wskazuje jednak na to, że grudniowy spadek cen mieszkań i gruntów miał charakter przejściowej korekty i wynikał z masowo oferowanych pod koniec roku rabatów i bonusów. Za powrotem podwyżek przemawiają m.in. rosnący popyt i coraz większa skłonność kupujących do akceptowania wyższych cen.
- Wzrost realnych dochodów gospodarstw domowych połączony z kontynuacją cyklu obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej przełożą się na dalszy wzrost popytu na mieszkania - mówi Małgorzata Wełnowska.
Grunty sprzedają się coraz taniej
Wartość indeksu urban.one liczonego dla działek budowlanych spadła w grudniu o 0,47 pkt, do 154,86 pkt. To znacząca zmiana, bo dane Cenatorium za listopad wskazywały na stabilizację, a w październiku ceny transakcyjne rosły.
Niższe ceny w grudniu to pewne zaskoczenie, bo analitycy podkreślają, że popyt na działki wciąż jest duży.
- Inwestycje w nieruchomości gruntowe pozostają atrakcyjną formą lokowania kapitału, szczególnie w warunkach niepewności ekonomicznej. Grunty nie generują kosztów utrzymania i zarządzania, są mniej podatne na gwałtowne spadki wartości, a ich wartość przeważnie rośnie w długim terminie. Poszukiwane są tereny w dobrze skomunikowanych lokalizacjach z pełną infrastrukturą, choć takie działki są rzadkością w największych miastach - tłumaczy Małgorzata Wełnowska.
W jej ocenie w reakcji na ograniczoną podaż deweloperzy często wybierają tereny z obiektami do rozbiórki lub zwracają uwagę na mniejsze miejscowości, które oferują większą dostępność i atrakcyjniejsze ceny. To może częściowo tłumaczyć spadek wskaźnika.
Michał Karbowniczyn z firmy Karbowniczyn Nieruchomości i Finanse potwierdza, że obecnie jest duży popyt na grunty budowlane - tzn. takie ze zweryfikowaną sytuacją prawną - mejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i planem ogólnym.
- Kupujący są skłonni zapłacić więcej za działkę o pewniejszym statusie prawnym - mówi.
O dużym popycie na działki pod zabudowę mieszkaniową, zwłaszcza w największych miastach, mówi także Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Chaos legislacyjny nie sprzyja inwestycjom
Tomasz Błeszyński zwraca uwagę, że planowane zmiany w polityce mieszkaniowej destabilizują rynek.
- Nadchodzące zmiany w ustawach o planowaniu przestrzennym, w tym obowiązek uchwalenia planów ogólnych przez gminy do połowy 2026 r., wprowadzają dodatkową niepewność - mówi Tomasz Błeszyński.
Zwraca uwagę, że ewentualne opóźnienia w przygotowaniu dokumentów mogą ograniczyć podaż gruntów pod zabudowę, co w konsekwencji może utrzymać lub podnieść ich wartość.
Zdaniem Marty Nalepy z agencji Eksperci.pro reforma planowania przestrzennego powoli dociera do powszechnej świadomości społecznej.
- Osoby, które planują budowę domów, zintensyfikowały poszukiwania działek, pojawiają się też coraz częściej inwestorzy. Natomiast osoby, które potencjalnie mogłyby je sprzedać, czekają na wzrosty cen, więc zdecydowanie zmniejszyła się podaż działek budowlanych, a zwiększył popyt - mówi Marta Nalepa.
Sławomir Horbaczewski, były prezes giełdowej Wikany, przekonuje natomiast, że - wbrew uprzednio dominującym hiobowym wieściom - deweloperzy wciąż znajdują, dogadują umowy i nabywają nowe grunty pod zabudowę.
- Jest to oczywiście coraz bardziej skomplikowane, łatwiej już było i nie powróci. Jednak profesjonalni deweloperzy to twardzi przedsiębiorcy, przechodzący bez utraty entuzjazmu każdą kolejną przeszkodę rzucaną im pod nogi przez konkurencję albo regulatorów. Dla rynku gruntów kluczowe będzie wejście w życie bądź kolejne opóźnienie wejścia w życie przepisów o planach ogólnych gmin. Niestety, dzisiejsza niepewność co do dat i pragmatyki ich stosowania - np. niewiele osób łapie, o co chodzi z obszarami uzupełnienia zabudowy - nie sprzyja długoterminowym inwestycjom, a projekty deweloperskie potrafią trwać i po dziesięć lat - mówi Sławomir Horbaczewski.