Sytuacja, w której gospodarka dynamicznie się rozwija, rosną wynagrodzenia, a bezrobocie spada jest komfortowa dla banków. W takich warunkach chętniej udzielają one kredytów z niższą marżą. Wszystko się zmienia, gdy dynamika wzrostu gospodarczego spada, bezrobocie rośnie, a inflacja maleje.
2— W takich warunkach banki działają zachowawczo i oferują kredyty z wyższą marżą. W tym samym czasie Rada Polityki Pieniężnej, widząc mniejszą presję inflacyjną, powinna obniżać stopy procentowe. I tak dzieje się teraz — mówi Bartosz Turek, analityk Home Broker.
Z najnowszych danych raportu Amron- -Sarfin o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości wynika, że średnie marże dla kredytów hipotecznych w I kwartale tego roku istotnie spadły i na koniec marca wynosiły 1,36 proc. Efektem spadku marż, a tym samym oprocentowania kredytów, jest wzrost Indeksu Dostępności Mieszkaniowej (wskaźnika obrazującego dostępność mieszkań finansowanych kredytem), który rośnie już od czterech kwartałów. W II kwartale większość banków dokonała niewielkich korekt marż. Tym samym w maju oscylowały one już w granicach 1,5 proc. Jednym z banków, które je podniosły, był PKO Bank Polski. — W ostatnim czasie zwiększyliśmy marże dla klientów poszukujących finansowania nieruchomości z mniejszym wkładem własnym niż wymagany. Jednak wysokość nie odbiega od średniej stawki grupy porównawczej banków — deklaruje Agnieszka Krawczyk, dyrektor biura w departamencie finansowania klientów indywidualnych PKO BP.
Marża to szczegół
Niestety dostępność kredytów mieszkaniowych nie jest zależna wyłącznie od ich oprocentowania. Duże znaczenie ma restrykcyjne podejście do oceny wiarygodności kredytowej.
— Bank wnikliwie sprawdza zdolność kredytową klienta, stan dotychczasowych zobowiązań i ryzyko związane z możliwością spłaty rat wraz z odsetkami w długoletniej perspektywie. Znaczenie ma także indywidualna sytuacja banku. Istotny jest dostęp do źródeł pozyskiwania kapitału na działalność kredytową, kondycja gospodarki, a także polityka regulacyjna organów nadzorczych dla całego sektora — podkreśla Norbert Jeziolowicz, dyrektor w Związku Banku Polskich. Na razie działanie RPP polegające na obniżaniu stóp procentowych niweluje obostrzenia banków komercyjnych. Dziś trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może zapożyczyć się na 30 lat i przeciętną kwotę 384 tys. zł, podczas gdy rok temu wynik ten był o 25 tys. zł niższy.
W pakiecie
Wysokość marży to stały element oprocentowania, który nie zmienia się w czasie trwania umowy kredytowej, zatem zmiana stopy WIBOR nie ma wpływu na marżę zapisaną już w obowiązującej umowie kredytowej.
— Wysokość marż ma znaczenie jedynie dla osób, które dopiero chcą zaciągnąć kredyt — zaznacza Norbert Jeziolowicz. Oczywiście istnieją sposoby na obniżenie marży, ale wiążą się z zakupem innych produktów oferowanych przez bank (tzw. cross-selling). Cross-selling przy kredytach hipotecznych stosuje osiem banków. W każdym z nich klient może liczyć na zmniejszenie marży albo prowizji. W Deutsche Banku marża może wynosić 1,2 proc., jeśli kredytobiorcawykupi pakiet ubezpieczeniowy lub inwestycyjny. W obu przepadkach konieczne jest założenie rachunku osobistego, na który będzie wpływać wynagrodzenie, wzięcie karty kredytowej, a dodatkowo, zależnie od wariantu, zakup ubezpieczenia na życie lub polisy inwestycyjnej. W Millenium Banku natomiast posiadanie ROR-u oraz karty debetowej, wpłata wynagrodzenia (minimum 80 proc.) przez cały okres kredytowania oraz zakup ubezpieczenia na życie gwarantują obniżenie marży o 0,50 punktów proc. Niestety, w przypadku niewypełnienia wymagań, jakie narzuca bank przy okazji corss-sellingu, trzeba liczyć się z sankcjami, w tym z natychmiastowym podniesieniem marży. Pierwsze trudności mogą wystąpić w sytuacji, gdy klient nie zapewni odpowiednich wpływów na ROR, albo w ogóle z niego zrezygnuje.
— Jeżeli zdecydujemy się na zakup kredytu z dołączonym kontem, musimy pamiętać, że nieprzestrzeganie warunków promocji będzie się wiązało ze wzrostem naliczanej marży. To samo tyczy się tych osób, które zrezygnowały z innych produktów, m.in.: kart kredytowych, produktów ubezpieczeniowych — wymienia Anna Madziar z Conse Doradcy Finansowi. Warto więc przeanalizować opłacalność korzystania z cross-sellingu, gdyż nawet wyższa marża może być bardziej opłacalna niż wykupienie dodatkowych produktów oferowanych przez banki.