Rewitalizacja Biuro z klimatem można znaleźć w dawnych fabrykach
Szklano-stalowy biurowiec czy raczej znajdująca się w ścisłym centrum miasta kamienica? Coraz więcej firm wybiera to drugie.
Powierzchnie biurowe w nietypowych budynkach ciągle stanowią niewielką część rynku biurowego.
— Mimo iż jest to produkt niszowy, ma swoich zwolenników, i dlatego liczba takich nietypowych obiektów biurowych będzie w przyszłości wzrastać. Firmy wciąż poszukują nowych sposobów, aby odróżnić się od konkurencji i przyciągnąć uwagę klientów — wyjaśnia Jakub Marszałek, analityk firmy Cushman & Wakefield.
Zanim jednak do pomysłu urządzania biur w wyremontowanych starych fabrykach czy kamienicach przekonali się właściciele firm, w poprzemysłowych budynkach otwierali swoje pracownie artyści — fotograficy czy malarze.
Tak było np. w nieruchomości przy ulicy Burakowskiej 5/7 w Warszawie.
— Pomysł na rewitalizację zabytkowej Fabryki Koronek powstał w wyniku obserwacji tego typu miejsc w Londynie. Wykorzystywanie pofabrycznych miejsc jest tam niezwykle popularne, a u nas tego brakowało. Przy modernizacji starałem się jak najbardziej zachować klimat fabryki oraz solidnie wypielęgnować park — mówi Stanisław Bogdański, właściciel nieruchomości.
Prywatność w kamienicy
Najczęściej najmem nietypowych biur zainteresowane są firmy, dla których ważne jest zachowanie prywatności klienta. Takie firmy wybiorą biura składające się raczej z osobnych pomieszczeń niż jednej przestrzeni open space.
— Firmy takie jak domy mediowe, studia architektoniczne czy projektowe, agencje marketingowe i inne firmy, dla których podstawą działalności jest praca twórcza czy artystyczna, poszukują wyjątkowych obiektów biurowych, które podkreślą specyfikę ich branży — mówi Jakub Marszałek.
Przykładem firmy, która zamiast nowoczesnego biurowca wybrała miejsce z klimatem jest Dories Aria, firma doradztwa personalnego.
— Nasze biuro mieści się w byłej Fabryce Koronek głównie ze względu na specyfikę naszej działalności — zajmujemy się doradztwem personalnym, które nie wymaga nowoczesności, a wręcz przeciwnie — ciepłego klimatu i tu go znajdujemy. I dla nas, i dla naszych klientów ważna jest bardziej intymna i przyjazna atmosfera. Co więcej, miejsce, w którym pracujemy, jest dla nas samych przyjemne — wystarczy z biura zejść po kilku schodkach, żeby znaleźć się w małym parku — mówi Elżbieta Strojny, dyrektor zarządzający Dories Aria.
Coraz więcej inwestorów przerabia kamienice na biura, dlatego że brakuje powierzchni w budynkach biurowych, szczególnie w centrum Warszawy.
— Kamienice są idealne dla niewielkich firm. Kuszą ekskluzywnym, starodawnym wyglądem, ale niestety mają mniejszą możliwość rozwoju. Każda przebudowa i zmiana aranżacji powierzchni wymaga większych nakładów finansowych niż w budynkach biurowych, co więcej — bywa, że wymagane jest pozwolenie konserwatora zabytków — mówi Anna Szymańska, specjalista w dziale powierzchni biurowych Colliers International.
Sporo zalet, ale też wady
Niewątpliwymi zaletami biur w kamienicach są m.in. lokalizacja — najczęściej w ścisłym centrum miasta, oraz wyjątkowy charakter miejsca. Wrocławskie Stare Miasto to najbardziej prestiżowy adres dla firm. Podobnie jest w Krakowie czy Trójmieście.
Powierzchnie biurowe w kamienicach i budynkach poprzemysłowych mają jednak pewne ograniczenia. Najemcy często narzekają na trudności z parkowaniem — starówki to zwykle strefy ruchu wyłącznie pieszego.
— W zabytkowych kamienicach ze względu na ograniczenia konserwatorskie problemem może się okazać instalacja klimatyzacji, podnoszonych podłóg czy podwieszanych sufitów. W przypadku obiektów poprzemysłowych problemy dotyczą głównie rozprowadzenia instalacji w ogromnych przestrzeniach budynku. W obu sytuacjach budynki mają mniej efektywną powierzchnię biurową, co oznacza, że możliwości ustawienia dużej liczby stanowisk pracy mogą być ograniczone — wyjaśnia Jakub Marszałek z Cushman & Wakefield.
Joanna Inorowicz
okiem praktyka
Julian Kołodziej
International Business Consulting Group
Ułatwienia i przeszkody
Przykładem udanej adaptacji zakładów przemysłowych na obiekty biurowe jest łódzka redakcja „Gazety Wyborczej” w dawnej fabryce włókienniczej, czy w Warszawie centrala anku BPH w dawnych Zakładach im. Róży Luksemburg. Zaletą rewitalizacji takich budynków z biznesowego punktu widzenia jest to, że sama substancja budowlana już istnieje. Jeśli budynek jest współczesny, można praktycznie wszystko z niego usunąć, zostawiając sam szkielet i wprowadzając nowe podziały przestrzeni czy dobudowując szyby wind.
W przypadku obiektów zabytkowych nie jest to już takie proste, konserwator nakłada spore ograniczenia. Ale coś za coś — w obiekcie zabytkowym smak historii ma większe znaczenie niż możliwość wprowadzenia elementów nowoczesnych.