Od stycznia w spółkach giełdowych, które przygotowują raporty finansowe zgodnie z MSSF (międzynarodowymi standardami sprawozdawczości finansowej), obowiązuje nowy standard dotyczący leasingu (MSSF 16). Wszystkie kraje Unii Europejskiej, w tym oczywiście Polska, muszą go uwzględnić przy sporządzaniu sprawozdań finansowych, zarówno kwartalnych, jak i rocznych, za okresy po 1 stycznia 2019 r. Dla deweloperów notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie (a także takich, którzy prowadzą działalność w Polsce, ale są notowani na giełdach za granicą) nowy standard nie będzie tylko kosmetyczną poprawką. Zdaniem ekspertów PwC, może mocno wpłynąć na ich wyniki finansowe w związku z tym, że w polskim prawodawstwie, poza własnością, istnieje tzw. prawo do użytkowania wieczystego gruntu (w przeciwieństwie do krajów Europy Zachodniej). To spadek po epoce socjalizmu.
Trudne prawo
— Samo pojawienie się nowego standardu sprawozdawczości finansowej nie jest niczym nadzwyczajnym. Jednak nowy standard MSSF 16, który obowiązuje od stycznia, wiąże się z szeregiem konsekwencji dla sprawozdań finansowych deweloperów. Istotne jest to, że prawo użytkowania wieczystego gruntu będzie mieścić się w definicji leasingu określonej przez nowy standard. Spowoduje to konieczność odpowiedniej wyceny oraz ujęcia w sprawozdaniu finansowym prawa wieczystego użytkowania gruntu w aktywach, wraz z korespondującym zobowiązaniem finansowym. Wykazanie dodatkowego zobowiązania niekorzystnie wpłynie na bilans, strukturę pasywów i wskaźniki finansowe. To z kolei może mieć wymierne skutki np. w sytuacji, kiedy spółka będzie starać się o finansowanie zewnętrzne — zwraca uwagę Krzysztof Sieczkowski, CFA, dyrektor w dziale audytu w PwC.
Dodaje, że niemal każdy duży deweloper w swoim „banku ziemi” ma grunty należące do samorządu lub skarbu państwa, które są oddane w użytkowanie wieczyste (np. na mocy umowy, która pozwala mu dysponować nimi do 99 lat). W związku z tym są zobowiązani do uiszczania tzw. opłat rocznych, podlegających aktualizacji. Takie grunty często czekają na stosowne pozwolenia budowlane, uzbrojenie albo po prostu na to, aby rozpocząć na nich inwestycje w korzystnym dla dewelopera momencie.
— Dla pojedynczych dużych deweloperów skutki wprowadzenia nowego standardu sprawozdawczości dotyczącego leasingu, w kontekście użytkowania wieczystego, mogą skutkować koniecznością ujęcia w bilansie dodatkowego zobowiązania finansowego w kwocie nawet kilkudziesięciu milionów złotych — szacuje Krzysztof Sieczkowski.
Jego zdaniem deweloperzy już teraz powinni zastanowić się, jak bardzo ujęcie w raportach kwartalnych takiego dodatkowego zobowiązania wpłynie na ich wskaźniki kredytowe i czy konieczna będzie renegocjacja umów kredytowych z bankami.
Wątpliwości banków
— Banki mogą różnie definiować wskaźniki kredytowe (tzw. kowenanty). Jeśli, na przykład, bazują na relacji długu do kapitału, to nagłe uwzględnienie po stronie zobowiązań firmy opłat z tytułu użytkowania wieczystego może skutkować przekroczeniem dopuszczalnego poziomu wskaźników, co w konsekwencji może oznaczać konieczność renegocjacji umowy kredytowej — mówi Krzysztof Sieczkowski.
Dodatkową komplikacją jest ustawa uwłaszczeniowa (nazywana też „przekształceniową”), która obowiązuje od 1 stycznia. Na jej mocy wszystkie oddane w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowe zabudowane na cele mieszkaniowe od nowego roku stały się własnością mieszkańców, a opłaty roczne za użytkowanie wieczyste zamieniły się w tzw. opłaty przekształceniowe. Te ostatnie będą płacone jednorazowo lub jeszcze przez 20 lat — to cena uwłaszczenia. Właściciel lokum w bloku lub domu jednorodzinnego może też wpłacić na konto urzędu miasta lub skarbu państwa (większość nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste należy do gmin) opłatę jednorazowo i wówczas uzyskać prawo do bonifikaty (w Warszawie wynosi ona aż 98 proc., w Krakowie — 60 proc.). Przeforsowana przez PiS ustawa, od dawna oczekiwana przez użytkowników wieczystych, oraz jej niedawna nowelizacja, zdaniem prawników, są jednak nieprecyzyjne.
— Nie regulują one sytuacji, które mogą pojawić się na rynku, np. kiedy z jakichś przyczyn pozwolenie na użytkowanie zostanie wygaszone albo stwierdzona zostanie jego nieważność. Problematyczna jest też sytuacja gdy deweloper prowadzi — czasami nawet przez kilka lat — inwestycję wieloetapową na jednym dużym gruncie, uzyskując pozwolenia na budowę a następnie na użytkowanie dla każdego z etapów — mówi Katarzyna Barańska, radca prawny PwC.
— Duże znaczenie dla sprawozdawczości finansowej ma to, kiedy nastąpi moment przekształcenia. Zgodnie z nowelizacją w przypadku gruntów, na których powstają nowe bloki i domy jednorodzinne, następuje ono z momentem uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku — dodaje Krzysztof Sieczkowski.
Twardy orzech
Już teraz księgowi i audytorzy mają twardy orzech do zgryzienia, bo wpływ nowego standardu MSSF trzeba opisać w nocie do sprawozdań za 2018 r. Deweloperzy powinni zacząć dokładnie liczyć, ile gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste jest w ich portfolio. Kłopot mogą mieć, oczywiście, tylko spółki notowane na giełdach, sporządzające sprawozdania według MSSF.
— Na pewno będzie to problemem dla tych deweloperów, w których portfolio przeważają grunty w użytkowaniu wieczystym. Ponieważ jednak nie dotyczy to naszej spółki — jako że większość naszych gruntów podlega prawu własności — nie spodziewamy się znaczących utrudnień. Warto jednak zwrócić uwagę na to, że wiele zależy tu od tego, jak często aktualizowane są opłaty z tytułu użytkowania wieczystego — to one mogą mieć znaczny wpływ na koszty, jakie ponoszone są z tego tytułu w danym roku — mówi Wojciech Duda, wiceprezes zarządu Duda Development.
— W przypadku Ghelamco grunty na użytkowaniu wieczystym stanowią tylko niewielki procent banku ziemi naszej firmy. Jesteśmy deweloperem przede wszystkim powierzchni biurowych, dlatego problem opłat przekształceniowych praktycznie nas nie dotyka i nie wpłynie w żaden sposób na bilans finansowy spółki — mówi Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland.
Niektórzy deweloperzy, np. Metropolitan Investment (spółka nie jest notowana na giełdzie), mają w swoich bankach ziemi znacznie więcej takich nieruchomości.
— Użytkowanie wieczyste dotyczy blisko połowy działek, na których planujemy inwestycje — mówi Karol Piszcz, rzecznik prasowy Metropolitan Investment.