Czasy boomu na rynku nieruchomości, kiedy kupowało się tzw. dziurę w ziemi, a sprzedać można było prawie wszystko i to ze sporym przebiciem, już minęły. Obecnie zakup mieszkania, ziemi czy domu to inwestycja długoterminowa, a potencjalne zyski wcale nie przyprawiają o zawrót głowy. Co nie znaczy, że nie można na nich przyzwoicie zarobić. Trzeba tylko zakup dokładnie przemyśleć.
— Mówimy teraz o rynku bardziej ustabilizowanym, na którym z pewnością nie możemy liczyć na spadki cen, ale nie spodziewamy się również wzrostów w krótkim okresie. W obliczu takiej niestabilności rynków finansowych, jaką obserwowaliśmy w ostatnich dwóch latach, rozsądna inwestycja w nieruchomości jest co najmniej dobrą lokatą z punktu widzenia bezpieczeństwa. Co prawda ceny nieruchomości nie rosną tak jak indeksy giełdowe w czasie hossy, ale gdy nadejdzie kryzys, nie tracą wartości w aż tak szybkim tempie — uważa Marcin Gołębiowski, wiceprezes redNet Consulting.
Stałe typy
Jakie nieruchomości kupować, żeby zarobić? Przy odpowiedzi na to pytanie nie będzie żadnych niespodzianek. Pewne trendy są stałe i utrzymają się przez kilka kolejnych lat niezależnie od sytuacji gospodarczej.
— Wynajem mieszkania w aglomeracji może przynieść rentowność na poziomie 5-6 procent w zależności od lokalizacji i powierzchni oraz standardu mieszkania. Rynek apartamentów wakacyjnych oferuje nieco wyższą rentowność — od 6 do 9 procent, jest jednak bardziej wrażliwy na zmiany koniunktury. Warto przy tym zaznaczyć, że w przypadku aparthoteli rentowność inwestycji polegającej na wynajmie apartamentu zależy od kilku czynników, m.in. lokalizacji względem morza, usług dodatkowych, profesjonalizmu firmy zarządzającej wynajmem itp. — wskazuje dr Paweł Grząbka prezes CEE Property Group.
Wciąż na topie są mieszkania na wynajem dwupokojowe o małym metrażu, w centrum miasta lub w innej popularnej okolicy, np. w pobliżu dużych biurowców czy centrów handlowych.
— Spowolnienie rynkowe zmusiło większość deweloperów do obniżki cen, a w konsekwencji wzrosła rentowność wynajmu takich nieruchomość. W przypadku najciekawszych projektów w atrakcyjnych lokalizacjach rentowność może sięgać 8-10 procent w skali roku — mówi Paweł Grząbka.
Popularne są także inwestycje w nieruchomości gruntowe w pobliżu największych miast. Warto również zwrócić uwagę na segment apartamentów wakacyjnych.
— Obecnie coraz większy odsetek nowych projektów mieszkaniowych oferuje klientom usługę zarządzania wynajmem przy współpracy z wyspecjalizowanym operatorem. W konsekwencji inwestor, czyli właściciel mieszkania, jest zwolniony ze wszystkim obowiązków opieki nad lokalem, bo to właśnie operator organizuje wynajem i dba o stan techniczny apartamentu. Inwestycja w nieruchomości zagraniczne wiąże się z większym ryzykiem, chociażby kursu walutowego. W Europie jest jednak kilka miejsc, gdzie ceny nieruchomości są wciąż niezwykle atrakcyjne, np. w Turcji — twierdzi Paweł Grząbka.
W przypadku miejscowości turystycznych najważniejszą wytyczną, którą należy się kierować, jest popularność danego miejsca i liczba odwiedzających je w sezonie turystycznym.
Ważna lokalizacja
Przy kupnie nieruchomości należy pamiętać, że to długoterminowa inwestycja z myślą o wynajmie.
— Dopiero po dłuższym okresie jesteśmy w stanie czerpać nie tylko bieżące korzyści z wynajmu, ale także ze wzrostu cen, który, jak wskazuje historia, na rynku nieruchomości w długim horyzoncie czasowym jest regułą — zauważa Marcin Gołębiowski.
Dodaje, że zwroty, które obecnie satysfakcjonują inwestorów, wahają się w okolicach 8 proc. rocznie.
— Czynnikiem, który przesądza o atrakcyjności danej nieruchomości, a w konsekwencji również o atrakcyjności inwestycji, jest lokalizacja. W przypadku wynajmu mieszkania lub apartamentu pozwala na uzyskanie wyższych stawek najmu, jednocześnie zwiększa prawdopodobieństwo wzrostu cen. Dlatego przed kupnem nieruchomości warto zwrócić uwagę na perspektywy rozwoju danego miejsca. Na przykład, decydując się na kupno apartamentu wakacyjnego w mniejszym kurorcie nadmorskim, należy przeanalizować perspektywy rozbudowy, np. infrastruktury drogowej — wskazuje Paweł Grząbka.
Zmiany w sąsiedztwie nabywanej nieruchomości mogą być pozytywne (np. gdy kupuje się grunt w pobliżu zjazdu z planowanej autostrady) albo negatywne (np. gdy przed oknami mieszkania, które w momencie zakupu miało piękny widok na tereny zielone, buduje się biurowiec zasłaniający nie tylko pejzaż, ale i światło słoneczne).
— Informacji o ciekawych ofertach możemy poszukiwać np. w przetargach, serwisach ogłoszeniowych, czasem wśród ostatnich mieszkań wyprzedawanych przez dewelopera poniżej regularnej ceny, a niekiedy wśród okazyjnych ofert na rynku wtórnym. Generalnie w tej działalności trudno o przypadek. Do inwestycji należy się dobrze przygotować i skalkulować cały plan — radzi Marcin Gołębiowski.
Fundusze i nieruchomości
Ci, którzy chcą zainwestować w nieruchomości, a nie mają ochoty na kupno mieszkania, powinni się zainteresować ofertami funduszy inwestycyjnych. Łączą one potencjalnie wysoką rentowność, sięgającą nawet 20 proc., ze zwolnieniem z konieczności bezpośredniego i aktywnego zarządzania inwestycją.
Fundusze o bardziej bezpiecznej strategii lokują pieniądze głównie w nieruchomości biurowe i handlowe. Fundusze bardziej agresywne stawiają na projekty deweloperskie. W obu przypadkach, podobnie jak przy zakupie mieszkania, trzeba się jednak liczyć z inwestycją długoterminową, przeznaczoną dla osób cierpliwych.