Przyszło nam żyć w ciekawych czasach, jak mawia klasyk. Zdanie to jest co najmniej niedoszacowane ze względu na fakty. A fakty nie pozostawiają złudzeń. Galopująca niczym Usain Bolt inflacja (+17,2%), rekordowy wzrost cen energii (+40,3%) , stale wzrastające ceny paliw podwyżka stóp procentowych, COVID19, czy konflikt zbrojny u wschodnich sąsiadów każą sądzić, że lepiej to już jednak było. Pomimo braku optymistycznych prognoz a może właśnie ze względu na nie — warto już teraz zainteresować się celowymi i zaplanowanymi inwestycjami zgromadzonych środków w odpowiednie aktywa. Dobrze zdywersyfikowany portfel inwestycyjny sam się obroni, nawet w najbardziej nieprzewidywalnych czasach i okolicznościach.
Pobierz bezpłatnie! RAPORT Hectares | Nieruchomości gruntowe w Polsce https://news.hectares.pl/pobierz
Jednym z pewniejszych aktywów, w jakie warto aktualnie inwestować — są grunty. Ziemia ma to do siebie, że jest jej ograniczona ilość, co wpływa na trudność jej dewaluacji. Z czego z kolei wynika fakt, że z okresu na okres wartość tego zasobu sukcesywnie rośnie. Co potwierdza swoimi słowami ekspert Sergiusz Prokurat:
W przeciwieństwie do każdego innego dobra, które może podlegać procesom zakupu i sprzedaży, nieruchomość gruntowa nie ulega dyslokacji. Oznacza to, że nie można łatwo przenieść czy „skopiować” nieruchomości gruntowej. Mało tego, całkowita ilość ziemi jako zasobu naturalnego dostępnego na naszej planecie, jest skończona, a więc jej podaż nie ulega zmianie. To oznacza, że jeżeli popyt rośnie, to będą rosły też ceny.
Bardzo dobrym, rzeczowym i skrupulatnie opracowanym źródłem informacji w tym temacie jest cykliczny już raport o nieruchomościach gruntowych w Polsce autorstwa Adama Parzusińskiego — eksperta rynku nieruchomości gruntowych. Raport został zaprezentowany 14 października w Heron Live Hotel w Siennej. Jest to jedyny tak zagregowany raport danych z rynku, który ułatwia podejmowanie decyzji o inwestowaniu w grunty na tak dużym rynku nieruchomości gruntowych.
Raport jest bezpłatnym kompendium wiedzy. Szczególnie wartym uwagi jest zestawienie cen nieruchomości gruntowych w podziale na poszczególne województwa i miejscowości w relacji do badanych okresów. Zestawienie dość klarownie obrazuje, jak przedstawiają się trendy oraz które obszary warto wziąć pod inwestycyjną lupę.
Konkretną analizę cenową działek w określonych lokalizacjach znajdziesz tu: https://news.hectares.pl/pobierz
Zgodnie z wiedzą wyniesioną z raportu, pytanie „czy inwestować w ziemię” należałoby zamienić na: „jak inwestować w ziemię”? Rosnące ceny gruntów, tak budowlanych jak rolnych, nie pozostawiają złudzeń, że trend ten utrzyma się w przyszłości. Dane z raportu wskazują na dwucyfrowe — w ujęciu procentowym kwartał do kwartału — wzrosty cen za hektar, zarówno dobrej jak i słabej klasy gruntu. Na wzrost cen gruntów rolnych wpływ mają głównie dwie kwestie: rozszerzająca się świadomość ekologiczna oraz — w dobie realnych zagrożeń militarnych — wypracowanie autonomii surowców rolnych. Przewiduje się wzrost upraw rolnych w naszym kraju z tego właśnie powodu. Pozostałe grunty, z przeznaczeniem stricte deweloperskim, także cieszą się spektakularnymi wzrostami cen. Co bezpośrednio wynika z coraz mniejszej ich dostępności — szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach. A to wszystko ma wpływ na wzrost cen transakcyjnych gruntów.
Stabilny wzrost cen gruntów widoczny jest od 25 lat na rynku. Wynika to głównie ze stabilności tego aktywa w porównaniu z innymi inwestycjami oraz braku możliwości wyprodukowania większej liczby gruntów.
Eksperci, którzy wsparli swoją wiedzą raport, zauważają, że z natury rentownym posunięciem jest także dywersyfikacja w obszarze samych nieruchomości gruntowych.
Jeżeli inwestor koncentruje się tylko i wyłącznie na inwestowaniu w grunty — to bardzo dobrą dywersyfikację osiągnąłby, posiadając portfel ok. 20-25 nieruchomości, w różnych lokalizacjach i najlepiej też o różnym charakterze (np. pod zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną, usługową, rolną etc.).
Podobnym zdaniem dzieli się ekspert z Barsky Group, Dariusz Barski, który także podtrzymuje wyższość dywersyfikacji aktywów nad jej brakiem:
Każda dywersyfikacja aktywów jest lepsza niż jej brak. Dzięki właściwej dywersyfikacji każdy inwestor minimalizuje możliwość straty, a właściwie dobierając aktywa do portfela może uzyskać ponadprzeciętne wyniki.
Nieruchomości gruntowe także przez banki uznawane są za solidne zabezpieczenie, które może obniżyć wskaźnik LTV i znacząco wpłynąć na bezpieczeństwo transakcji. Paweł Komar, prezes zarządu Notus, wylicza, które grunty stanowią dla banków najatrakcyjniejszy zasób:
Oczywiście największą wagę dla instytucji finansowych mają grunty stosunkowo szybko zbywalne lub takie, których w razie sytuacji kryzysowej obniżenie wartości nie zmieni atrakcyjności przedmiotu zabezpieczenia a zwiększy jego płynność, czyli przyspieszy sprzedaż. Do takich nieruchomości zaliczają się grunty z przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową z pozwoleniem na budowę, planem zagospodarowania lub warunkami zabudowy w okolicach aglomeracji miejskich lub w miastach o średnim areale. Nie zmienia to faktu, że grunty rolne, działki pod centra logistyczne, retail parki czy nieruchomości położone w wakacyjnych ośrodkach, z dobrym widokiem z przeznaczeniem turystycznym w chodliwej lokalizacji mogą być bardzo atrakcyjnym aktywem.”
Raport oparty jest nie tylko o wiedzę teoretyczną ale także praktyczną, zebraną przez doświadczenie ekspertów z rynku, w tym ściśle współpracujących z autorem cyklu. Z przeprowadzonej wśród specjalistów z zakresu rynku nieruchomości ankiety wynika kilka co najmniej interesujących wniosków.
Spośród ankietowanych uczestników rynku nieruchomości, w tym pośredników w obrocie nieruchomościami, deweloperów oraz inwestorów — 78% przewiduje wzrost zainteresowania kupnem/inwestowaniem w nieruchomości gruntowe w najbliższych latach w Polsce. Tylko 1% spośród respondentów uważa inwestycję w nieruchomości za niebezpieczną, co tylko dowodzi, jak wartościowym i godnym zaufania — i powierzenia kapitału — aktywem jest ziemia.
Z ankiety przeprowadzonej przez autora raportu wynika także, że zauważalnie bo o 14% wzrosło zainteresowanie segmentem gruntów wśród samych ekspertów od nieruchomości. Trend fokusowania uwagi na gruntach, tak rolnych jak budowlanych, staje się coraz bardziej wyczuwalny i nabiera konkretnych kształtów. Dostrzegalny jest także wzrost świadomości ekspertów na temat regionu, w którym pracują na co dzień. Wiedza zdobyta na „własnym terenie” przekłada się bezpośrednio na dopasowaniu oferty do potrzeb i oczekiwań inwestorów a także do pogłębiania wiedzy z szerokiego spektrum zagadnień, jakim jest rynek nieruchomości. Tym samym wachlarz możliwości inwestycyjnych powiększa się, bo doświadczony ekspert, prowadzący daną inwestycję, widzi więcej i patrzy szerzej, dlatego jest w stanie przedstawić kilka optymalnych rozwiązań zamiast jednego średnio opłacalnego. Wiedza i doświadczenie są kluczowe podczas inwestowania w grunty.
Z doświadczenia Beaty Małek —Sales and Customer Relationship Manager — wynika, że inwestorzy są coraz bardziej świadomi rynku a co za tym idzie — wymagający. Dlatego nie można spoczywać na laurach ale stale pogłębiać kwalifikacje i kompetencje aby móc profesjonalnie prowadzić inwestycje klienta w warunkach najwyższego możliwego bezpieczeństwa.
Bardzo często trafiają do mnie inwestorzy, którzy szukają ciekawych gruntów pod swoje projekty. Wiedzą, że mam za sobą już kilka takich transakcji, gdzie wyszukałam działkę budowlaną, dokładnie ją przeanalizowałam, wskazałam potencjał do wzrostu wartości klientowi. Dziś na tych nieruchomościach realizowane są nie tylko ich zamierzenia budowlane, ale także marzenia klientów o posiadaniu własnego M.
Ale liczy się także bezpieczeństwo. Aby inwestowanie w grunty było bezpieczne i niosło spodziewane zyski, inwestor powinien przeanalizować kilka kluczowych punktów. Wśród bazowych czynników wpływających na atrakcyjność gruntów prym wiedzie lokalizacja. Gruntowna —nomen omen— weryfikacja lokacji gruntu pod względem jej atrakcyjności dla nabywców jest kamieniem węgielnym pod podwaliny udanej inwestycji.
Istotnym zagadnieniem jest uregulowany stan prawny nabywanej działki. Nieruchomości gruntowych mogą bowiem dotyczyć np. ograniczone prawa rzeczowe, prawa współwłasności czy nieuregulowane stany prawne (np. sprawy spadkowe). W sytuacjach niosących problemy natury prawnej adwokat Natalia Kornecka sugeruje:
W takich przypadkach sprawą naturalną winno być skontaktowanie się z prawnikiem w celu zweryfikowania potencjalnych utrudnień bądź zawiłości sprawy, by ostateczne koszty bądź szacowany czas rozwiązania sprawy nie przerosły inwestycji.
Raport zawiera szczegółową analizę rynku gruntów w kraju i zagranicą; zagrożenia wynikające z nieumiejętnego prowadzenia transakcji oraz benefity, również te na pierwszy rzut oka nieoczywiste, płynące z inwestycji w kapitał, jakim są grunty. Warto zajrzeć do tego materiału i poszerzyć wiedzę inwestycyjną. Dobrym posunięciem jest także współpraca ze sprawdzonymi na rynku firmami, szczególnie jeśli inwestycje w grunty nie były dotąd tematem analizy inwestycyjnej.
Myślisz o inwestowaniu w grunty? Przeczytaj raport, poznaj dane i prognozy. Pobierz bezpłatnie https://news.hectares.pl/pobierz
Adam Parzusiński — prawnik i ekspert od inwestycji w nieruchomości gruntowe, od lat zajmujący się sprzedażą ziemi i zarządzaniem projektami w branży nieruchomości, z powodzeniem zarządza marką Hectares (www.hectares.pl)