Firma 7R sprzedała CTP, deweloperowi i właścicielowi nieruchomości magazynowych, portfel kilkunastu projektów w trakcie realizacji lub uzyskiwania pozwoleń. To jedna z największych transakcji w tym roku, choć strony nie ujawniają konkretnej kwoty. W ubiegłym roku 7R sprzedało 17 gotowych magazynów za prawie 400 mln EUR.
Decyzja o sprzedaży tak dużego portfela niedokończonych i nieskomercjalizowanych projektów to niespodzianka, bo 7R na początku roku zapowiadała wybudowanie miliona metrów kwadratowych nowej powierzchni.
– Sprzedaż tych projektów służy realizacji zysku na wczesnym etapie, aby wzmocnić naszą pozycję kapitałową. Zysk ten pozwoli nam stabilnie się rozwijać w zmieniającej się sytuacji gospodarczej. Sprzedaliśmy tylko część portfela, w którym nadal mamy ponad 3 mln m kw. powierzchni. Z tego ponad 550 tys. m kw. jest obecnie w budowie, a ponad 500 tys. m kw. na etapie pozwolenia na budowę – mówi Tomasz Lubowiecki, prezes 7R.
Menedżer przyznaje, że zmieniająca się sytuacja makroekonomiczna i geopolityczna spowodowała korektę planów spółki - miliona metrów kwadratowych nowych hal w tym roku na pewno nie będzie. Na razie pewne jest, że w drugim półroczu ruszy budowa 150-200 tys. m kw. z puli 500 tys. gotowych do rozpoczęcia. Reszta zależy od wielu zmiennych
Jak zmienia się rynek
Zdaniem Tomasza Lubowieckiego w ciągu pierwszego kwartału rynek magazynowy uległ przeobrażeniu. Deweloperka magazynowa z fazy stałego i wysokiego wzrostu napędzanego rozwojem e-commerce wchodzi w okres niepewności.
– Najtrudniej oszacować dziś koszty realizacji inwestycji, bo podpisując umowy z generalnymi wykonawcami musimy się liczyć z ryzykiem zmiany cen w trakcie kontraktu. Mniej pewny jest też popyt, który jeszcze niedawno wydawał się zagwarantowany, choć pozytywnie może zaskoczyć skala relokacji firm ze Wschodu. Wobec wzrostu kosztów budowy ceny najmu po raz pierwszy od lat idą w górę i jeszcze nie wiemy, jak podwyżki czynszów zostaną odebrane przez najemców. Warto jednak dodać, że w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej polskie czynsze nadal są bardzo konkurencyjne – mówi Tomasz Lubowiecki.
Dynamiczne zmiany dotyczą też innych obszarów. Znacznie wydłużył się np. czas potrzebny na uzyskanie wszystkich administracyjnych zgód na budowę – z sześciu miesięcy kilka lat temu do 12 miesięcy obecnie. Najemcy natomiast, zmuszeni do przenoszenia działalności z innych rynków, oczekują bardzo szybkiej realizacji projektów. Wojna zdestabilizowała też rynek pracy, co oznacza kolejną zmienną, z którą mierzą się deweloperzy.
Do niewiadomych prezes 7R zalicza również wpływ zmian makroekonomicznych na branżę. Przewiduje, że wyższy koszt pieniądza, inflacja i stagflacja będą powodowały mniejszą konsumpcję, a co za tym idzie - redukcję zapotrzebowania na magazyny. Z drugiej strony branża e-commerce nadal jest zainteresowana nowymi powierzchniami - ostatnio wśród zapytań kilka dotyczyło ponad 100 tys. m kw. Dlatego deweloperzy muszą planować wiele wariantów rozwoju i uważnie obserwować wszystkie zmiany wpływające na rynek.
Rozwaga zamiast odwagi
Dotychczas firma 7R działała na rynku odważnie, wyprzedzając innych deweloperów w inwestowaniu w nieoczywistych lokalizacjach. Jako pierwsza zaczęła duże inwestycje w Trójmieście czy Radomiu, które jeszcze kilka lat temu należały do drugiej kategorii, a dziś są w pierwszej lidze.
– Chcemy nadal być firmą dynamiczną i elastycznie reagującą na zmiany popytu, ale nie będziemy budować na zasadach spekulacyjnych. Zresztą nigdy tego nie robiliśmy – mówi Tomasz Lubowiecki.
Zdaniem prezesa 7R cały rynek magazynowy jest w tej samej sytuacji i deweloperom trudno będzie dostarczyć zapowiadaną na ten rok liczbę metrów kwadratowych.
– Kluczowa jest dziś jakość nowych projektów. Fundusze inwestycyjne, właściciele i najemcy zwracają szczególną uwagę na zaawansowanie technologiczne i spełnianie coraz wyższych norm środowiskowych. To dla nas strategiczny priorytet. Za miesiąc opublikujemy nasz pierwszy raport ESG mówiący o celach i zobowiązaniach 7R w tym obszarze – mówi Tomasz Lubowiecki.
Strategia trzymania
Wzmocniona kapitałowo po transakcji z CTP spółka chce wprowadzić do strategii jeszcze jeden element stabilizujący – portfel magazynów nieprzeznaczonych na sprzedaż. Dotychczas była postrzegana jako jeden z dwóch największych deweloperów dostarczających wybudowane obiekty funduszom inwestycyjnym. Obecnie – nie rezygnując z tego źródła zysków – zamierza część powierzchni zostawić dla siebie.
– Mocny portfel ma nam zapewnić pozycję na rynku i - co jest ważne dla 7R i dla mnie jako właściciela – zbudować wartość firmy. Obecnie mamy prawie 300 tys. m. kw. gotowych obiektów, z których część zatrzymamy – mówi Tomasz Lubowiecki.
Początkowo 7R chce zachować 100 tys. m kw., a potem sukcesywnie rozbudowywać portfel. Daje sobie na to 3-5 lat, nie zakładając z góry jego docelowej wielkości. To strategia długoterminowa.
Deweloperzy magazynowi i fundusze z dużą uwagą obserwują rozwój sytuacji związanej z agresją Rosji w Ukrainie. Mimo niesprzyjających okoliczności Polska nadal utrzymuje status bezpiecznej i atrakcyjnej inwestycyjnie lokalizacji w Europie. Obserwujemy scenariusz podobny do początku pandemii COVID-19, kiedy deweloperzy przyjęli strategię „wait & see”. Nie odnotowujemy żadnych niepokojących sygnałów związanych z możliwością wyjścia lub rezygnacji z inwestowania w Polsce. Większość graczy rynkowych stara się utrzymywać lub rozbudowywać portfolio. Spodziewamy się, że rozpoczęte projekty zostaną oddane w terminie, a nowe inwestycje będą realizowane na dojrzałych rynkach w dobrze rozpoznanych regionach. To powoduje, że duża część graczy rynkowych decyduje się na utrzymanie portfolio i nie wystawia nowych obiektów na sprzedaż.
W kontekście najbliższych miesięcy uwaga wszystkich uczestników rynku będzie zwrócona na sposoby walki z rosnącą inflacją oraz stopami procentowymi, a nie wszyscy deweloperzy mają własne finansowanie. Banki kredytujące inwestycje magazynowe obecnie oczekują minimum połowy podpisanych umów przednajmu. Dynamika wzrostu cen materiałów oraz wykonawstwa istotnie wpływa na harmonogram inwestycji. Dodatkowo generalni wykonawcy w obawie przed niedoszacowaniem kosztu projektów decydują się na przedstawianie krótkoterminowych ofert. W efekcie na rynku magazynowym w najbliższym czasie będziemy obserwowali wzrosty bazowych stawek czynszów.