95 procent nowoczesnych powierzchni magazynowych znajduje się w stolicy
King Sturge zanalizował rynek europejski
Czynsze za powierzchnie magazynowe spadają. Związane jest to z dużą liczbą powstających, nowoczesnych obiektów do składowania towarów. Analitycy przewidują jednak, że z początkiem roku 2002 rynek powinien się ustabilizować.
Raport King Sturge, międzynarodowej firmy doradców ds. nieruchomości, przedstawia analizę rynku magazynów, centrów logistycznych i obiektów dla przemysłu lekkiego w 29 miastach Europy. Został on przygotowany na podstawie danych uzyskanych z sieci 28 biur King Sturge w Europie i omawia stawki czynszowe, stopy kapitalizacji, ceny gruntów oraz aktywność rynków lokalnych na tle Europy. Raport analizuje również sytuację na tym rynku w odniesieniu do infrastruktury transportowej na naszym kontynencie, biorąc pod uwagę system transportu drogowego, kolejowego, morskiego i lotniczego.
Popyt i podaż
Z raportu King Sturge wynika, że Polska przoduje w Europie pod względem ilości towarów transportowanych koleją. Pod tym względem nasz kraj, a szczególnie Warszawa, staje się głównym punktem dystrybucyjnym między Europą Zachodnią a Środkową i Wschodnią oraz Rosją. W 1998 r. Polska z liczbą 200 mln ton zajmowała trzecie miejsce w Europie pod względem wielkości przetransportowanych koleją towarów, wyprzedzając Francję i Wielką Brytanię.
— Nowoczesne obiekty magazynowe skoncentrowane są w 95 proc. w obrębie Warszawy. Największy popyt na powierzchnie magazynowe występuje w rejonie Warszawy. Obserwujemy jednak coraz większe zapotrzebowanie w innych regionach Polski. Myślę tu głównie o Poznaniu i Górnym Śląsku. Ten stan się jednak zmieni, bo deweloperzy przenoszą się z Warszawy i kupują tereny pod inwestycje w innych miastach kraju, np. w Łodzi czy Wrocławiu — mówi Roman Fortuna z King Sturge.
Raport wskazuje na bardzo dynamiczny wzrost popytu i idącą za nim podaż w roku 2000.
Marek Wachowski z firmy CB Richard Ellis uważa, że podaż koncentruje się głównie w Warszawie. Taka sytuacja zaczęła się w 1994 r., gdy zaczął powstawać rynek magazynowy w Polsce.
— Od 1999 r. coraz więcej obiektów powstaje poza Warszawą. W Poznaniu koncentrują się głównie firmy niemieckie. Na Śląsku lokują się producenci i dostawcy części dla przemysłu samochodowego. W innych regionach dopiero powstają pierwsze obiekty i w związku z tym istnieje równowaga między podażą a popytem, a na istniejące już powierzchnie zawsze są chętni. W Warszawie jest odwrotnie. Podaż przewyższa popyt. W mojej ocenie wskaźnik nie wynajętej powierzchni wynosi 15-20 proc. — dodaje Marek Wachowski.
Podobnego zdania są analitycy z Jones Lang LaSalle, którzy uważają, że obecnie w obrębie stolicy 23 proc. nowoczesnych powierzchni magazynowych jest nie wynajętych.
Raczej wynajmują
Analitycy twierdzą, że firmy wolą wynajmować powierzchnię niż ją kupować.
— Wynajem jest dla nich bardziej korzystny niż kupno. Wiąże się z mniejszym ryzykiem finansowym. Poza tym w przypadku kupna istnieje w przyszłości mniejsza możliwość ekspansji na pobliskie tereny. Najem pozwala na większą elastyczność. Obecnie czynsze spadają, ale już pod koniec 2001 roku ten proces wyhamuje — uważa Roman Fortuna.
— Nie można jednoznacznie wskazać, czy w skali globalnej więcej magazynów się wynajmuje czy sprzedaje. To w głównej mierze zależy od polityki poszczególnych firm. Niektóre tyko kupują, inne tylko wynajmują. Są jeszcze podmioty, które budują magazyny wyłącznie na własne potrzeby. Co prawda można powiedzieć, że firmy niemieckie wolą kupować, zaś amerykańskie wynajmować — dodaje Marek Wachowski.
Analitycy z Jones Lang LaSalle wskazują, że w 2000 r. doszło tylko do jednej dużej transakcji sprzedaży nowoczesnej powierzchni magazynowej. Jej przedmiotem był kompleks Diamond Business Park w Warszawie, przy stopie kapitalizacji (stopa zwrotu z inwestycji) około 12,5 proc. Obiekt ten był w 100 proc. wynajęty.
Czynsze spadają
Raport pokazuje, że czynsze za powierzchnie magazynowe w obrębie Warszawy spadają. Roman Fortuna uważa, że wynika to z faktu, iż rynek jest stosunkowo młody.
— W ciągu ostatnich 3 lat w Polsce można było obserwować tworzenie się, dojrzewanie i stabilizację rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych. W 1998 r. stawki czynszu wahały się w granicach 9-11 USD za mkw. miesięcznie. Teraz wynoszą one 5-7 USD za mkw. Uważam, że jest to oznaką stabilizacji. W latach 1998-99 brakowało na rynku najemców, którzy wynajmowaliby 10 tys. mkw. Maksymalne umowy najmu zawierane były na 4 tys. mkw., a średnia wynosiła od 1 do 1,8 tys. mkw. Firmy chciały wynajmować więcej, jednak nie mogły sobie na to pozwolić, ponieważ stawki czynszu były zbyt wysokie — uważa Roman Fortuna.
Obserwowany obecnie spadek czynszów jest oznaką stabilizacji rynku.
— Gwałtownie rośnie podaż, która przewyższa popyt. Deweloperzy zaczynają więc konkurować, obniżając czynsze. Obecnie w okolicach Warszawy można już wynająć magazyny za cenę około 5,5 USD za mkw. miesięcznie. Spadek opłat związany jest także ze zmniejszeniem się ryzyka inwestycyjnego, które sprawia, że inwestorzy są skłonni zaakceptować mniejszą stopę zwrotu z inwestycji — uzupełnia Marek Wachowski.
Źródła popytu
Na rynku magazynowym pojawiają się nowe trendy. Wśród najemców, obok firm produkcyjnych pojawiły się firmy logistyczne i spółki z sektora telekomunikacyjnego. Zdaniem analityków z Jones Lang LaSalle, największy wpływ na kształtowanie się podaży mają firmy z sektora logistycznego, takie jak FM Logistics, Bruhn Transport czy DistriLand.
Marek Wachowski, uważa, że trudno powiedzieć, jak będzie ewoluował rynek magazynów w przyszłości.
— Jedno jest pewne. Deweloperzy są coraz bardziej elastyczni i coraz częściej oferują powierzchnie do wynajęcia i na sprzedaż. Ceny natomiast powinny spaść do poziomu typowego dla Europy Zachodniej, czyli do 4,5-5 USD za mkw. miesięcznie — dodaje.