Kierowana przez Roberta Moritza Alta (d. TUP) prowadziła w ostatnich latach jedną główną inwestycję — sprzedawała deweloperom i inwestorom indywidualnym przygotowane przez siebie działki z zakupionego w 2008 r. 130-hektarowego terenu przekształconego w projekt urbanistyczny Miasteczko Siewierz Jeziorna (MSJ). Na początku października 2024 r. rada nadzorcza notowanej na GPW spółki odwołała z funkcji prezesa Roberta Moritza i powołała na to stanowisko jego ojca Lesława Moritza.
„Decyzja była elementem korekty kierunku działania. Rada nadzorcza dostrzegła potrzebę odejścia od modelu opartego niemal wyłącznie na jednym projekcie i powrotu do szerszego profilu inwestycyjnego grupy (…). Prezes ma za zadanie zwiększyć elastyczność kapitałową, otworzyć spółkę na nowe segmenty rynkowe oraz przywrócić spółkę na drogę systematycznej budowy wartości dla akcjonariuszy” — odpowiedziała spółka na pytanie "PB" o powody tej zmiany.
Spółka analizuje różne kierunki poszerzenia działalności, podkreślając, że w najbliższych latach jej kluczowym motorem wzrostu pozostanie MSJ. Potencjał kapitałowy tego banku ziemi szacuje na ponad 220 mln zł.
— Naszym celem jest uwolnienie tej wartości, a nie tylko utrzymywanie jej w bilansie. Obecne otoczenie rynkowe sprzyja aktywnemu zarządzaniu kapitałem, dlatego spółka chce wykorzystać swoje doświadczenie, kompetencje i nową pozycję finansową po zmianach dowodzenia do wejścia w nowe, skalowalne segmenty o korzystnych stopach zwrotu — mówi Agnieszka Smit, członkini zarządu Alty oraz prezeska Miasteczka Siewierz Jeziorna.
Pomysł Alty na Miasteczko Siewierz Jeziorna
— Na początku lat 2000 w Alcie zmienił się menedżment. Szukaliśmy młodych talentów i prezesem został mój syn Robert. Był akurat pod wrażeniem miasteczka Poundbury powstającego z inicjatywy księcia Karola w Kornwalii. Charakteryzowała je niska zabudowa, ograniczenia dla samochodów, wspólne przestrzenie przyjazne dla mieszkańców. Akurat pojawiła się okazja nabycia gruntów w Siewierzu pod Katowicami nad zalewem Przeczyce. Idealne miejsce na polską wersję Poundbury — mówi Lesław Moritz, prezes Alty.
Po nabyciu za 55 mln zł tego liczącego blisko 130 hektarów terenu inwestor zaprosił lokalnych interesariuszy: samorząd, przedsiębiorstwa energetyczne i wodociągowe oraz architektów do przygotowania masterplanu.
— W latach 2008-10 zaprojektowaliśmy przy udziale pracowni urbanistycznej MAU Macieja Mycielskiego 15-tysięczne miasto-dzielnicę w miejscu, w którym wówczas było pole. Mamy ustalony kod architektoniczny, do którego muszą dostosować się deweloperzy i inwestorzy indywidualni, aby zachować spójność urbanistyczną. Obecnie mieszka tam już 2 tys. osób. Im więcej przybywa mieszkańców, tym więcej pojawia się nowych inwestorów i możliwości — mówi Michał Piskuła, członek zarządu Miasteczka Siewierz Jeziorna.
Wartość inwestycji, jakie mogą tu powstać według masterplanu, szacowana jest na 3 mld zł. Obecnie na terenie dominuje duży deweloper mieszkaniowy, ale spółka uważa, że w Miasteczku Siewierz Jeziorna jest miejsce na działalność większych i mniejszych inwestorów oraz deweloperów.
Długodystansowa inwestycja
Alta stopniowo rozbudowuje na własny koszt infrastrukturę miasteczka. Na razie pozostaje właścicielem dróg, skwerów, terenów rekreacji, czyli części wspólnych. Sprawozdania zarządu miasteczka z ostatnich pięciu lat informują o rosnących z roku na rok inwestycjach:
- 2020 — 290 domów i mieszkań w sprzedaży i w budowie
- 2021 — 160 domów i mieszkań w budowie i 600 mieszkańców
- 2022 — 497 domów i mieszkań z pozwoleniem na użytkowanie i 1000 mieszkańców
- 2023 — 538 domów i mieszkań z pozwoleniem na użytkowanie i 1300 mieszkańców
- 2024 — 730 domów i mieszkań z pozwoleniem na użytkowanie i 1870 mieszkańców.
Zysk uzyskiwany co roku sięga kilku milionów złotych. MSJ sprzedaje rocznie średnio 1,5-2 ha. Jako największe wyzwania Agnieszka Smit wymienia zrozumienie i zaakceptowanie przez nabywców gruntów w MSJ koncepcji urbanistycznej projektu oraz wypracowanie wspólnych rozwiązań z jednostkami samorządu terytorialnego.
Lesław Moritz wraca do gry
Alta jest kontynuatorem spółki giełdowej TUP (Trans Universal Poland) należącej do spółki Universal (była centrala handlu zagranicznego w czasach PRL-u). Rodzina Moritzów przejęła tę spółkę w 2005 r. Nie był to jednak ich biznesowy debiut w Polsce. Lesław Moritz już w latach 70., po powrocie z USA, prowadził różne przedsiębiorstwa polonijne, m.in. założył Servisco, pierwszą w Polsce prywatną firmę kurierską sprzedaną potem Deutsche Post.
— Kupowaliśmy wtedy różne firmy, żeby je zrestrukturyzować i sprzedać. W 2002 r. kupiliśmy Szklarniobud, właściciela szklarni, który miał nieduży magazyn. Przeznaczyliśmy go na self-storage. Dziś spółka Kangoo24 ma siedem samoobsługowych magazynów w czterech miastach — mówi Lesław Moritz.
Przyznaje, że zakup gruntów w Siewierzu przez TUP był pierwszą tak długodystansową inwestycją, która niestety nie przynosi satysfakcjonujących wyników finansowych. Tymczasem akcjonariusze oczekują przede wszystkim wzrostu wartości spółki odzwierciedlonego w cenie akcji oraz powrotu do regularnej wypłaty dywidendy. Dlatego obecny zarząd stawia sobie za cel budowanie skalowalnego, bardziej zdywersyfikowanego, a przede wszystkim większego portfela inwestycji. Ma to na celu zwiększenie przychodów i elastyczne wykorzystanie kapitału zamrożonego w gruntach.
— Analizujemy poszerzenie działalności o takie segmenty, które mogą dawać synergie z Miasteczkiem Siewierz Jeziorna. Przykładem możliwości i poszukiwań może być kogeneracja jako efektywne energetycznie ogrzewanie dla miasteczka, self-storage jako usługa przydatna w czasach, gdy mamy więcej rzeczy do przechowania niż miejsca w mieszkaniu czy komórce lokatorskiej — mówi Lesław Moritz.
Obecnie cena akcji Alty waha się od 1,5 do 2 zł. Maksymalną wartość miała w 2012 r., zbliżając się do 9 zł. W chwili przejęcia TUP Moritzowie płacili za akcję 0,29 zł. Dywidendę spółka wypłaciła ostatnio w 2021 r. (za 2020 r. po 0,25 zł na akcję). Nastąpiło to po 10-letniej przerwie.
Projekt Miasteczko Siewierz Jeziorna to jedno z ciekawszych przedsięwzięć w polskim land developmencie — z ambicją stworzenia od podstaw zrównoważonego, funkcjonalnego miasta opartego na masterplanie i spójnym kodzie architektonicznym. W tym sensie można go porównać do koncepcji Miasteczka Wilanów, gdzie również starano się narzucić spójne założenia urbanistyczne i ład przestrzenny. Trzeba jednak podkreślić, że Wilanów dysponował zupełnie inną przewagą — wyjątkowo atrakcyjną lokalizacją w granicach stolicy, w sąsiedztwie rozwiniętej infrastruktury, administracji i dużego rynku pracy. W Siewierzu skala przedsięwzięcia jest imponująca, ale też znacznie trudniejsza do udźwignięcia w realiach mniejszego ośrodka.
Land development to długotrwały i kapitałochłonny proces, który ujawnia wartość dopiero w horyzoncie kilku, a czasem kilkunastu lat. Tak duży, jednorodny projekt jak Miasteczko Siewierz Jeziorna wymaga konsekwentnego i długofalowego zarządzania, a w obecnej sytuacji rynkowej również cierpliwego kapitału. Fakt, że na razie realnie zainwestował tam głównie Murapol, pokazuje, jak wąska jest dziś grupa deweloperów gotowych wejść w przedsięwzięcia o długim cyklu zwrotu. Jeśli Alta zdoła utrzymać spójność koncepcji przy jednoczesnym zwiększeniu elastyczności kapitałowej, to może być przykład projektu, który z czasem rzeczywiście uwolni znaczącą wartość.
