Bank szuka dewelopera

opublikowano: 01-04-2019, 22:00

Wkład własny to najdroższa forma finansowania nieruchomości. Można go jednak zmniejszyć.

Najbardziej opłacalny w finansowaniu nieruchomości jest kredyt bankowy. Droższe są obligacje korporacyjne emitowane przez deweloperów. Jeszcze większe odsetki inwestor zapłaci, wykorzystując finansowanie mezzanine (czyli za pośrednictwem długu o podwyższonym ryzyku), kilkukrotnie droższe od kredytu bankowego, ale niewymagające tak rygorystycznych zabezpieczeń.

Banki chętnie udzielają kredytów na inwestycje w nieruchomości, które są
uważane za bezpieczne — mówi Kamil Kowa, członek zarządu i dyrektor działu
doradztwa kapitałowego i wycen, Savills Polska.
Zobacz więcej

PEWNOŚĆ:

Banki chętnie udzielają kredytów na inwestycje w nieruchomości, które są uważane za bezpieczne — mówi Kamil Kowa, członek zarządu i dyrektor działu doradztwa kapitałowego i wycen, Savills Polska. Fot. ARC

— Banki chętnie udzielają kredytów na inwestycje w nieruchomości, które są uważane za bezpieczne. Konkurencja na rynku bankowym jest duża, co wpłynęło na ponaddwukrotny spadek marż w porównaniu z 2010 r., gdy trwało spowolnienie gospodarcze — uważa Kamil Kowa, członek zarządu i dyrektor działu doradztwa kapitałowego i wycen, Savills Polska.

Podkreśla, że to przez trudne doświadczenia z okresu ostatniego spowolnienia banki podchodzą selektywnie do kredytowania — bardziej zainteresowane są finansowaniem sektora biurowego czy magazynowego aniżeli handlowego, który bardzo szybko się zmienia (wpływa na to dynamiczny rozwój handlu internetowego i wprowadzenie ograniczeń handlu w niedziele). Jedną z form zabezpieczenia jest dla banków wysokość wkładu własnego, tzw. equity, wykorzystywanego podczas pierwszej fazy budowy. Dopiero później uruchamiana jest pierwsza transza finansowania bankowego.

— Na ogół finansowanie bankowe to około 60 proc. budżetu inwestycji w nieruchomość. Najlepsze projekty i sprawdzeni kredytobiorcy mogą liczyć na 70 proc. Deweloper musi zatem zapewnić sfinansowanie 30-40 proc. — mówi Kamil Kowa.

W przypadku wkładu własnego, który jest najdroższą formą finansowania, banki godzą się na pokrycie go przez dewelopera dodatkowo pozyskanym kapitałem. W ostatnich latach popularnym pomysłem — szczególnie wśród deweloperów mieszkaniowych — były emisje obligacji korporacyjnych. Popyt na nie był duży, bo inwestorów kusiły wysokie zwroty (4-5 proc).

— Po aferze GetBacku zmieniły się przepisy dotyczące emisji obligacji korporacyjnych. Wprowadzone dodatkowe zabezpieczenia (m.in. konieczność zaangażowania agenta emisji) mają zmniejszyć ryzyko ich nabywców, ale utrudnią emisję i mogą podnieść jej koszty. W drugiej połowie 2018 r. mieliśmy też przypadki, gdy kilku dużym deweloperom takie emisje się nie powiodły, więc albo będą próbowali podnieść ich oprocentowanie, albo poszukać alternatywnych źródeł — twierdzi Kamil Kowa.

65937540-8c2f-11e9-bc42-526af7764f64
Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE

Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa.

Kliknij w link w wiadomości, aby potwierdzić subskrypcję newslettera.
Jeżeli nie otrzymasz wiadomości w ciągu kilku minut, prosimy o sprawdzenie folderu SPAM.

Z kolei finansowanie mezzanine uruchamiane jest w wyjątkowychsytuacjach, gdy nie można uzyskać kredytu. Zdaniem Michała Skotnickiego, prezesa BBI Development, dobrym sposobem zmniejszenia kosztów własnych dewelopera są inwestycje wspólne, w których specjalizuje się m.in. BBI. Polegają na zaproszeniu do współpracy właścicieli gruntów, którzy wnoszą je do przedsięwzięcia.

— Tak było w Centrum Marszałkowska Sezam, gdzie partnerem była spółdzielnia WSS Społem Warszawa-Śródmieście i przy placu Unii Lubelskiej, gdzie partnerem była Spółdzielnia Spożywców Supersam. Tak jest obecnie przy Roma Tower, drapaczu chmur o wysokości 170 metrów w centrum Warszawy, w którym pomieszczą się biura, centrum konferencyjne i hotel. Jest to wspólna inwestycja z Archidiecezją Warszawską, która do przedsięwzięcia wniosła grunt — wymienia Michał Skotnicki.

Zwiększenie wkładu własnego przez podniesienie wartości gruntu, które odbyło się przez udany marketing miejsca, tzw. placemaking, było taktyką przyjętą przez OPG Property Professionals podczas rewitalizacji fabryki Ramischa w Łodzi — dziś OFF Piotrkowska. Inwestycja na początku zderzyła się ze spowolnieniem 2010 r. i planowane tam galeria handlowa, czterogwiazdkowy hotel i ekskluzywne butiki okazałyby się zwyczajnie nierentowne i nie mogłyby liczyć na kredyt.

— Jako zarządzający projektem deweloperskim nakłoniliśmy inwestora, by pożyczył trochę więcej pieniędzy spółce celowej, aby mogła przeprowadzić określone działania marketingowe i drobne prace budowlane, umożliwiające w ogóle wynajęcie tam powierzchni. Postawiliśmy na bardzo selektywny dobór najemców, oryginalną gastronomię i usługi oraz start-upy z branży mody, designu. To pomogło w wypozycjonowaniu nieruchomości — twierdzi Michał Styś, prezes OPG Property Professionals.

Dzięki tym działaniom obszar uznawany wcześniej za najbardziej zaniedbaną część Łodzi w ciągu kilku lat stał się popularnym miejscem spotkań artystów, a później również mieszkańców miasta. Dziś kolejne inwestycje w tym miejscu nie mają problemów z finansowaniem bankowym — powstają biurowce, powierzchnie handlowe i usługowe.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu