Czytasz dzięki

Bank szuka dewelopera

opublikowano: 01-04-2019, 22:00

Wkład własny to najdroższa forma finansowania nieruchomości. Można go jednak zmniejszyć.

Najbardziej opłacalny w finansowaniu nieruchomości jest kredyt bankowy. Droższe są obligacje korporacyjne emitowane przez deweloperów. Jeszcze większe odsetki inwestor zapłaci, wykorzystując finansowanie mezzanine (czyli za pośrednictwem długu o podwyższonym ryzyku), kilkukrotnie droższe od kredytu bankowego, ale niewymagające tak rygorystycznych zabezpieczeń.

Banki chętnie udzielają kredytów na inwestycje w nieruchomości, które są
uważane za bezpieczne — mówi Kamil Kowa, członek zarządu i dyrektor działu
doradztwa kapitałowego i wycen, Savills Polska.
Zobacz więcej

PEWNOŚĆ:

Banki chętnie udzielają kredytów na inwestycje w nieruchomości, które są uważane za bezpieczne — mówi Kamil Kowa, członek zarządu i dyrektor działu doradztwa kapitałowego i wycen, Savills Polska. Fot. ARC

— Banki chętnie udzielają kredytów na inwestycje w nieruchomości, które są uważane za bezpieczne. Konkurencja na rynku bankowym jest duża, co wpłynęło na ponaddwukrotny spadek marż w porównaniu z 2010 r., gdy trwało spowolnienie gospodarcze — uważa Kamil Kowa, członek zarządu i dyrektor działu doradztwa kapitałowego i wycen, Savills Polska.

Podkreśla, że to przez trudne doświadczenia z okresu ostatniego spowolnienia banki podchodzą selektywnie do kredytowania — bardziej zainteresowane są finansowaniem sektora biurowego czy magazynowego aniżeli handlowego, który bardzo szybko się zmienia (wpływa na to dynamiczny rozwój handlu internetowego i wprowadzenie ograniczeń handlu w niedziele). Jedną z form zabezpieczenia jest dla banków wysokość wkładu własnego, tzw. equity, wykorzystywanego podczas pierwszej fazy budowy. Dopiero później uruchamiana jest pierwsza transza finansowania bankowego.

— Na ogół finansowanie bankowe to około 60 proc. budżetu inwestycji w nieruchomość. Najlepsze projekty i sprawdzeni kredytobiorcy mogą liczyć na 70 proc. Deweloper musi zatem zapewnić sfinansowanie 30-40 proc. — mówi Kamil Kowa.

W przypadku wkładu własnego, który jest najdroższą formą finansowania, banki godzą się na pokrycie go przez dewelopera dodatkowo pozyskanym kapitałem. W ostatnich latach popularnym pomysłem — szczególnie wśród deweloperów mieszkaniowych — były emisje obligacji korporacyjnych. Popyt na nie był duży, bo inwestorów kusiły wysokie zwroty (4-5 proc).

— Po aferze GetBacku zmieniły się przepisy dotyczące emisji obligacji korporacyjnych. Wprowadzone dodatkowe zabezpieczenia (m.in. konieczność zaangażowania agenta emisji) mają zmniejszyć ryzyko ich nabywców, ale utrudnią emisję i mogą podnieść jej koszty. W drugiej połowie 2018 r. mieliśmy też przypadki, gdy kilku dużym deweloperom takie emisje się nie powiodły, więc albo będą próbowali podnieść ich oprocentowanie, albo poszukać alternatywnych źródeł — twierdzi Kamil Kowa.

Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

Z kolei finansowanie mezzanine uruchamiane jest w wyjątkowychsytuacjach, gdy nie można uzyskać kredytu. Zdaniem Michała Skotnickiego, prezesa BBI Development, dobrym sposobem zmniejszenia kosztów własnych dewelopera są inwestycje wspólne, w których specjalizuje się m.in. BBI. Polegają na zaproszeniu do współpracy właścicieli gruntów, którzy wnoszą je do przedsięwzięcia.

— Tak było w Centrum Marszałkowska Sezam, gdzie partnerem była spółdzielnia WSS Społem Warszawa-Śródmieście i przy placu Unii Lubelskiej, gdzie partnerem była Spółdzielnia Spożywców Supersam. Tak jest obecnie przy Roma Tower, drapaczu chmur o wysokości 170 metrów w centrum Warszawy, w którym pomieszczą się biura, centrum konferencyjne i hotel. Jest to wspólna inwestycja z Archidiecezją Warszawską, która do przedsięwzięcia wniosła grunt — wymienia Michał Skotnicki.

Zwiększenie wkładu własnego przez podniesienie wartości gruntu, które odbyło się przez udany marketing miejsca, tzw. placemaking, było taktyką przyjętą przez OPG Property Professionals podczas rewitalizacji fabryki Ramischa w Łodzi — dziś OFF Piotrkowska. Inwestycja na początku zderzyła się ze spowolnieniem 2010 r. i planowane tam galeria handlowa, czterogwiazdkowy hotel i ekskluzywne butiki okazałyby się zwyczajnie nierentowne i nie mogłyby liczyć na kredyt.

— Jako zarządzający projektem deweloperskim nakłoniliśmy inwestora, by pożyczył trochę więcej pieniędzy spółce celowej, aby mogła przeprowadzić określone działania marketingowe i drobne prace budowlane, umożliwiające w ogóle wynajęcie tam powierzchni. Postawiliśmy na bardzo selektywny dobór najemców, oryginalną gastronomię i usługi oraz start-upy z branży mody, designu. To pomogło w wypozycjonowaniu nieruchomości — twierdzi Michał Styś, prezes OPG Property Professionals.

Dzięki tym działaniom obszar uznawany wcześniej za najbardziej zaniedbaną część Łodzi w ciągu kilku lat stał się popularnym miejscem spotkań artystów, a później również mieszkańców miasta. Dziś kolejne inwestycje w tym miejscu nie mają problemów z finansowaniem bankowym — powstają biurowce, powierzchnie handlowe i usługowe.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane