Bankowcy są powściągliwi w ocenie przygotowanych przez Ministerstwo Finansów założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Czekają na jej ostateczną wersję.
— Zasadność wprowadzenia do oferty odwróconego kredytu rozważymy po tym, jak poznamy więcej szczegółów dotyczących rządowego projektu ustawy — mówi Tomasz Dymowski, dyrektor zarządzający obszarem bankowości hipotecznej w Kredyt Banku. Inni mówią wprost.
— W najbliższym czasie nie planujemy wprowadzenia do oferty banku odwróconej hipoteki — informuje Jakub Królikowski, ekspert biura kredytów hipotecznych mBanku i MultiBanku. Usługa nie pojawi się prędko także w ofercie BGŻ.
Produkt niszowy
Odwrócony kredyt hipoteczny dostępny jest od wielu lat na zachodnich rynkach finansowych. Stanowi jednak margines rynku. Przykładowo: w Wielkiej Brytanii korzysta z niego około 50 tys. osób — na 62 mln obywateli. Szacuje się, że w Polsce umowy kredytowe rocznie podpisze zaledwie kilkaset osób.
— Odwrócona hipoteka to produkt niszowy. Niesie ze sobą spore ryzyko, wysokie koszty kredytowania, niepewność co do wzrostu wartości nieruchomości, jej zabezpieczenia, ale i długości życia kredytobiorcy. Wszystko zależy od ostatecznego kształtu ustawy — zaznacza Bolesław Meluch, doradca Związku Banków Polskich.
Jego zdaniem założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie mają kilka niedopracowanych punktów, które bankowcom nie pozwolą wiele zarobić. Mogą ograniczyć ofertę banków, jest też obawa, że będą zbyt drogie.
— Odwrócona hipoteka może okazać się korzystna najwyżej dla największych instytucji finansowych, które przy okazji będą sprzedawać emerytom dodatkowe polisy i ubezpieczenia — zauważa Bolesław Meluch. Biznes ten może się opłacać w przypadku atrakcyjnych, dobrze ulokowanych mieszkań, lokali użytkowych czy gruntów.
— Nieruchomości to dobre zabezpieczenie kapitału. W perspektywie kilku-kilkunastu lat zyskują na wartości, a wzrost cen następuje szybciej niż inflacja. Muszą być jednak utrzymywane w dobrym stanie. Pytanie zatem, kto będzie o nie dbał, gdy przejdą na własność banku, bo proces sprzedaży trwa często kilka miesięcy, a szybkie upłynnienie majątku może negatywnie odbić się na cenie— zastanawia się Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości w Home Broker.
Znaki zapytania
Wątpliwości dotyczą też nadzoru nad nieruchomością za życia kredytobiorcy. Zwłaszcza, gdy okaże się, że emeryt nie będzie w stanie samodzielnie jej utrzymać, remontować lub zdecyduje się na jej wynajem.
— Problem pojawi też się, gdy spadkobiercy zrezygnują z prawa spłaty zaciągniętego przez seniora kredytu i odzyskania nieruchomości. Bank, zgodnie z aktualną wersją projektu założeń do ustawy, będzie miał zaledwie 30 dni na oddanie spadkobiercom różnicy między ustaloną wartością nieruchomości a kwotą roszczenia — mówi Bolesław Meluch.
Jak zauważa ekspert Związku Banków Polskich, ryzyko niesie ze sobą także sytuacja, w której kredytobiorca zawrze związek małżeński z dużo młodszym partnerem. O ile bank nie wprowadzi odpowiedniej klauzuli do umowy kredytowej, spłata pożyczki zostanie wówczas odroczona na wiele lat, do śmierci obojga małżonków.
— W aktualnej wersji założeń do ustawy nie wyznaczono również minimalnego wieku kredytobiorcy. O pieniądze mógłby zatem ubiegać się nawet dwudziestolatek. W praktyce to mało opłacalne dla obu stron. Rata przy tak długim finansowaniu, wynosiłby zaledwie kilkadziesiąt złotych miesięcznie, co niemal równałoby się z kosztami obsługi kredytu. Odwrócona hipoteka będzie miała sens, jeśli będzie dostępna dla klientów powyżej 65 roku życia. W równie racjonalny sposób trzeba ustalić LTV, czyli wskaźnik wysokości udzielanego kredytu do wartości zabezpieczenia — zaznacza Bolesław Meluch.
Tak to działa
Odwrócony kredyt hipoteczny to usługa, w myśl której bank wypłaca kredytobiorcy pieniądze (w ratach lub jednorazowo). Po śmierci prawo do nieruchomości kredytobiorcy nabywa bank.
OKIEM EKSPERTA
Zastrzyk gotówki dla seniora
MARIA SCHICHT
prezes funduszu hipotecznego Familia
Większość banków zamyka seniorom drogę do kredytu, ustalając górną granicę wiekową na 70-75 lat. W bankach PKO i BGŻ nie ma teoretycznie żadnych ograniczeń wiekowych, ale senior może otrzymać kredyt najwyżej na rok. Banki tłumaczą to zbyt wielkim ryzykiem. W Alior Banku granica to 80. rok życia. W Credit Agricole podobno udzielają kredytu nawet do setnego roku życia. W EuroBanku też nie ma ograniczeń, ale trzeba mieć tam od dawna konto. W Kasach Stefczyka oprocentowanie dla seniora wynosi od 15 proc. wzwyż, niezbędny jest również poręczyciel. Seniorzy nie mają więc zbyt wielkiej nadziei na otrzymanie kredytu z banku.
Odwrócona hipoteka z kolei jest produktem finansowym specjalnie przygotowanym dla grupy 65+. Dziś senior ma do wyboru świadczenie renty dożywotniej albo umowę o dożywocie. Senior przenosi prawo własności do nieruchomości na fundusz hipoteczny, a w zamian otrzymuje comiesięczną rentę dożywotnią. Wartość świadczenia jest ustalana ze względu na płeć, wiek i wartość nieruchomości. Świadczenie jest corocznie waloryzowane. W przeciwieństwie do kredytu senior zamiast spłacać raty otrzymuje stałe dodatkowe dochody.