Minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania to temat, który już niejednokrotnie podnosił temperaturę w branży. Tym razem stało się tak za sprawą starcia spółki J.W. Construction z warszawskim ratuszem. Urząd odmówił ostatnio deweloperowi wydania decyzji, stwierdzającej samodzielność 157 mikromieszkań w warszawskiej inwestycji Bliska Wola Tower. Przypomnijmy, że zgodnie z obowiązującymi przepisami lokal mieszkalny, wybudowany od 2018 r. musi mieć co najmniej 25 m kw. Mniejsze mogą być tylko lokale użytkowe.
Sprawa J.W. Construction spowodowała, że problem mikrometraży znów znalazł się na świeczniku. Co jednak ciekawe — podejście branży do niego jest mocno zróżnicowane.
Obchodzenie zasad
Choć deweloperzy teoretycznie nie mogą zaoferować mniejszej powierzchni niż 25 m kw., niektórzy próbują obejść te ograniczenia, budując kilkunastometrowe kawalerki, które formalnie mają status lokali użytkowych.
— Oznacza to, że doliczany jest do nich 23-procentowy VAT. Dla mieszkań podatek wynosi 8 proc. Niektórzy deweloperzy takie lokale nazywają mikroapartamentami lub mikromieszkaniami, co sugeruje ich mieszkalny charakter. Dlatego chętnie kupują je inwestorzy z myślą o wynajmie w ramach działalności gospodarczej. Na podobnej zasadzie od lat działa rynek condohoteli, w których powstają małe lokale z aneksem kuchennym, zbliżone wielkością do pokoi hotelowych — tłumaczy Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) przyznaje, że choć mniej niż 25 m kw. mogą mieć jedynie lokale użytkowe, o tym, w jaki sposób są one w rzeczywistości wykorzystywane, decyduje nabywca.
„Wiemy, że w niektórych przypadkach jest to np. najem krótkoterminowy. Zdarzają się również sytuacje, kiedy nabywca decyduje się na wykorzystanie lokalu użytkowego do zamieszkania, na co sprzedający nie ma już wpływu. Niestety, takie rozwiązanie jest pochodną braku możliwości nabycia przez niektórych jakiejkolwiek nieruchomości mieszkaniowej. Chcąc zapobiec takim sytuacjom, należałoby wypracować takie rozwiązania — chociażby w zakresie przyjaznego nabywcom finansowania mieszkań — które umożliwiłyby każdemu pracującemu Polakowi spełnienie marzeń o mieszkaniu” — przekonują w oświadczeniu deweloperzy.
O rosnącym zapotrzebowaniu na mniejsze metraże mówi także Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl.
— W czasie pandemii rozchwytywane były większe powierzchnie, ponieważ próbowaliśmy łączyć pracę i naukę zdalną z życiem rodzinnym. Obecnie wracamy do mniejszych metraży, ale głównie z powodów finansowych. Wskutek podwyżek stóp procentowych Polacy mają trudności zarówno z zakupem mieszkań, jak też z regulowaniem kosztów utrzymania większych lokali. W związku z tym wzrosło zapotrzebowanie na mniejsze powierzchnie. Także agenci biorący udział w naszym cyklicznym badaniu nastrojów pośredników potwierdzają, że zamiast mieszkań trzypokojowych, które były bardzo popularne jeszcze w 2021 r., coraz większym zainteresowaniem cieszą się kawalerki i mieszkania dwupokojowe — mówi Alicja Palińska.
Jeszcze większe zamieszanie
Choć temat minimalnej powierzchni mieszkań już budzi kontrowersje, wszystko wskazuje na to, że będzie ich jeszcze więcej. Wszystko przez styczniową zapowiedź rządu dotyczącą walki z patodeweloperką. Resort rozwoju wspomniał, że chce, by od 2024 r. nie tylko mieszkania, ale również nowe lokale użytkowe miały minimum 25 m kw. Pomysł jednych cieszy, wśród innych wywołuje sprzeciw.
— Mam mieszane uczucia. Z jednej strony jest to walka z inwestorami wytwarzającymi produkt, który nie jest przystosowany do stałego zamieszkiwania. Z drugiej nikt nikogo nie zmusza do nabywania takich mieszkań. Wysokie zainteresowane tymi inwestycjami świadczy o tym, że są chętni, aby potem takie lokale wynajmować. Być może dla wielu osób jest to jedyna droga do wynajęcia samodzielnego mieszkania. Nawet jeżeli jest ono w skali mikro — mówi Marcin Jańczuk, ekspert rynku mieszkaniowego w Metrohouse.
Marek Wielgo jest przekonany, że nowe zapisy nie rozwiążą problemu rosnącej podaży mikroskopijnych lokali.
— Popyt na nie jest tak duży, że już są osoby i firmy, które przerabiają duże mieszkania na kilku- czy kilkunastometrowe klitki. W ten sposób omijane są nie tylko normy dotyczące nasłonecznienia, ale także przeciwpożarowe czy wentylacji. To groźne zjawisko najpewniej nasili się jeszcze bardziej — uważa Marek Wielgo.
Zdaniem Ewy Palus, dyrektor Rednet Consulting, umożliwienie budowy małych nieruchomości nie sprawiłoby, że rynek zalałaby nagle fala mikromieszkań.
— Popyt na nie jest duży, ponieważ brakuje lokali na start. Mieszkańcami tzw. mikropartamentów są najczęściej młodzi ludzie, którzy zaczynają studia bądź pracę w nowym mieście. Wraz z rozwojem kariery, zwiększaniem zarobków czy w momencie założenia rodziny ich potrzeby mieszkaniowe się zmieniają — mówi Ewa Palus.
Bartłomiej Baranowski, analityk rynku nieruchomości w Domiporta.pl, uważa natomiast, że mieszkania mniejsze niż 25 m kw. nie są w stanie spełnić podstawowych potrzeb człowieka.
— Nie bez powodu — według standardu przyjętego przez Eurostat — kawalerka to mieszkanie uznawane w Polsce za dwupokojowe. Mamy naszym kraju do czynienia z zagęszczeniem osób w mieszkaniach i powinniśmy starać się rozwiązać problem małych lokali, a nie dostarczać ich na rynek coraz więcej — uważa Bartłomiej Baranowski.