Paneuropejski fundusz Catella sprzedał nieruchomości w Warszawie i Krakowie. Nabywcami są instytucjonalne fundusze z Austrii i Holandii. Według Dariusza Węglickiego, dyrektora zarządzającego w firmie Catella Polska, wartość transakcji wyniosła ok. 66 mln EUR
Budynek na Pereca 11 w Warszawie składa się ze 193 mieszkań na wynajem oraz 5 lokali handlowych na parterze, a kompleks Trio w Krakowie to 152 mieszkania na wynajem, 139 mieszkań studenckich oraz parking na 155 samochodów. Warszawska inwestycja była jednym z pierwszych zakupów całego domu z mieszkaniami na wynajem instytucjonalny w Polsce przez zagraniczny fundusz.
– Decyzję o wyjściu z Polski zarząd podjął na przełomie 2021 i 2022 r., a więc jeszcze przed agresją Rosji na Ukrainę – mówi Dariusz Węglicki.
O opuszczeniu polskiego rynku zadecydował m.in. zbyt duży koszt pieniądza oraz zbyt wysokie koszty przygotowania przyszłych transakcji.
Po pierwsze pieniądze
– Catella nie kupuje tylko z equity [wkładu własnego – red.], ale korzysta z finansowania bankowego. Tymczasem pożyczanie dzisiaj pieniędzy z banku na 8 lub więcej procent zupełnie nie ma sensu przy stopach kapitalizacji, jakie się uzyskuje z inwestycji w nieruchomości. Dodatkowo czynsze w Polsce są w złotym, więc wiele funduszy takich jak Catella musi korzystać z hedgingu, co dodatkowo podnosi koszt inwestycji – tłumaczy Dariusz Węglicki.
Według dyrektora zarządzającego w Catelli Polska, transakcje w Polsce są także bardzo skomplikowane. Aby wydać u nas 30 mln EUR na nieruchomości trzeba poświęcić tyle czasu i pracy, ile w Niemczech albo Holandii przy zainwestowaniu 300 mln EUR. Koszty przeprowadzenia transakcji są więc niewspółmiernie duże w stosunku do skali.
Ponadto do marca 2022 r. czynsze praktycznie nie rosły. Dopiero potem poszły w górę o 20-30 proc., ale decyzja o sprzedaży zapadła już wcześniej.
– Ceny mieszkań, nawet kiedy kupowało się pakietowo, były tak wysokie, że powodowało to niską rentowność. Poza tym jeszcze na początku tego roku deweloperzy nie byli tak bardzo skłonni do rozmów z funduszami jak dzisiaj, gdy załamał się rynek sprzedaży indywidualnej – mówi Dariusz Węglicki.
Po drugie polityka
Do przyczyn biznesowych mogących w przyszłości wpłynąć w Polsce na rozwój segmentu PRS (private rented sector, czyli sektor mieszkań na wynajem instytucjonalny) Dariusz Węglicki dodaje powody quasi polityczne. Za takie uważa fakt, że w PRS nie można odliczać amortyzacji od kosztów uzyskania przychodów, a rządzący zapowiadają dodatkowo obciążenie funduszy kupujących mieszkania na wynajem specjalną daniną.
– To nie jest tak lukratywny biznes, żeby uniósł z jednej strony pozbawienie tarczy w postaci amortyzacji, a z drugiej - dodatkowe podatki – mówi Dariusz Węglicki.
Wszelkie proponowane ograniczenia w sektorze PRS należy ocenić negatywnie. Dramatycznie potrzebujemy zwiększać liczbę dostępnych mieszkań na wynajem, aby czynsze przestały rosnąć - czytamy w oświadczeniu Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) .
Według PZFD obecnie mamy do czynienia z dramatycznym spadkiem sprzedaży kredytów hipotecznych, przez co deweloperzy są zmuszeni wstrzymywać nowe inwestycje. Możliwość budowy budynku na wynajem pozwala im jeszcze na jakiekolwiek rozpoczynanie nowych inwestycji, a przez to zwiększenie dostępnej liczby mieszkań, z których mogą wybierać Polacy. W szczególności dotyczy to rodzin, które obecnie nie mogą nabyć mieszkania, studentów i młodych pracowników.
W 2022 r. liczba inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów spadnie nawet o 40 proc., co będzie miało przełożenie na spadki zatrudnienia także w firmach wykonawczych, a pośrednio również u dużych polskich producentów stolarki, cementu, stali, ceramiki, mebli czy AGD. Realizacja inwestycji w sektorze wynajmu długoterminowego może uratować część miejsc pracy.
Korzystna sprzedaż
Samą transakcję sprzedaży obu nieruchomości Dariusz Węglicki uważa za korzystną dla obu stron. Catella osiągnęła atrakcyjny zysk, bo kupowała te mieszkania przed 2019 r., gdy ceny były jeszcze niskie. Inwestorzy kupujący również mogą być zadowoleni, bo obiekty są wynajęte w 100 proc. i już od początku uzyskują profity z rosnących czynszów.
– Dla nich to było dobre wejście na polski rynek. Mają też inną strukturę finansowania i wierzą, że ten rynek będzie się rozwijał – mówi Dariusz Węglicki.
W portfelu Catelli pozostają jeszcze w Polsce 63 z 72 kupionych pięć lat temu apartamentów w budynku Złota 44. Fundusz bez ogłaszania o wystawieniu na sprzedaż upłynnił już jedno piętro i kilka pojedynczych apartamentów, osiągając zyski przede wszystkim z różnicy cen, które kilka lat temu były dużo niższe.
Sprzedaż nieruchomości przez pioniera PRS w Polsce odzwierciedla trudną sytuację na rynku. Podobnie jak fakt, że w pierwszym półroczu mieliśmy tylko dwie transakcje i w obu przypadkach inwestorzy posługiwali się kapitałem własnym. Duży wpływ na to ma wysoki poziom stóp procentowych.
Z drugiej strony wysoki koszt finansowania inwestycji to szansa dla funduszy kupujących z equity, bo mniejsza jest konkurencja wspierająca się kredytem. Na korzyść nowych transakcji przemawia też fakt, że czynsze zaczęły rosnąć. Myślę, że te wzrosty, choć nie tak skokowe, jak po agresji Rosji na Ukrainę, utrzymają się i będą odpowiadać inflacji. Także potencjał rynku najmu instytucjonalnego, który dopiero zaczął się rozwijać, w zestawieniu ze skalą niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych jest argumentem za inwestowaniem w Polsce.
Są jednak także inne, poza stopami procentowymi, przeszkody powodujące wstrzymywanie się funduszy z nowymi zakupami. Inwestorzy oczekują korekty cen ze strony sprzedających, na którą ci nie są jeszcze gotowi. Być może deweloperzy będą bardziej skłonni do obniżek, w miarę jak zbliżać się będą terminy wykupu obligacji. Na powstrzymywanie się od inwestycji w Polsce wpływają też wypowiedzi przedstawicieli rządu o podatkach od PRS. To przynosi więcej szkody niż potencjalnych korzyści z takich danin.