Ceny dalej idą w górę

Agnieszka Zielińska
opublikowano: 22-08-2006, 00:00

Mieszkania drożeją w zawrotnym tempie. Średnia cena 1 mkw. na rynku wtórnym w stolicy wynosi dziś 5 tys. zł. To o 20 proc. więcej niż w ubiegłym roku.

W porównaniu z pierwszym półroczem poprzedniego roku popyt na mieszkania z rynku wtórnego wzrósł o 21 proc.

— Tak duże zainteresowanie to przede wszystkim rezultat zmniejszenia liczby ofert na rynku pierwotnym, niepewność związana z zapowiadanym podatkiem od sprzedaży mieszkań i z wysokością podatku VAT po 2007 r. — ocenia Marcin Jańczuk z agencji Polanowscy.

Dwupokojowe chętnie

Popyt na mieszkania z drugiej ręki od wielu miesięcy rośnie, podaż jednak maleje. Z danych agencji Polanowscy wynika, że na rynek wtórny trafiło w tym roku o 33 proc. mniej lokali niż w takim samym okresie ubiegłego roku. Wzrost cen jest najbardziej widoczny w najpopularniejszym metrażu, czyli w przedziale od 40 do 60 mkw. Jednocześnie różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną wynosi obecnie niewiele ponad 2 proc., podczas gdy w 2005 r. wskaźnik ten wynosił 5 proc.

— Świadczy to o mniejszej niż rok temu możliwości negocjacji ceny i większej determinacji kupujących, którzy akceptują ceny proponowane przez sprzedających. Nie zawsze jednak cena transakcyjna jest niższa od ofertowej. W 7 proc. przeprowadzonych transakcji uzyskana wartość jest wyższa niż przedstawiona w ofercie — uważa ekspert agencji Polanowscy.

Wśród oferowanych lokali przeważają lokale dwupokojowe. Stanowią one 38 proc. ogółu mieszkań i są podstawowym przedmiotem obrotu (stanowią prawie 37 proc. transakcji). Niewiele mniej jest mieszkań trzypokojowych (blisko 31 proc.), które stanowią 24 proc. transakcji. Zmniejsza się z kolei liczba mieszkań jednopokojowych, które obecnie stanowią 16 proc. dostępnej oferty.

Jednocześnie zaledwie co 10 osoba kupuje mieszkanie czteropokojowe lub większe.

Tymczasem średnia powierzchnia nabywanego lokalu wynosi prawie 50 mkw. To więcej niż w poprzednich latach, gdy oscylowała w granicach 43-45.

— Zwiększanie się metrażu wynika z dwóch podstawowych czynników: większej niż kiedykolwiek dostępności kredytów hipotecznych oraz powiększania się powierzchni mieszkań oddawanych do użytku przez deweloperów — tłumaczy Marcin Jańczuk.

Standard mniej ważny

Z danych agencji Polanowscy wynika, że najwięcej ofert sprzedaży w ostatnim półroczu pojawia się w czterech warszawskich dzielnicach: na Mokotowie (23 proc.), w Śródmieściu (14 proc.), na Pradze Południe (12 proc.) i na Woli (11 proc.). Są one jednocześnie w czołówce najpopularniejszych transakcji zakupowych. Znikome zainteresowanie rynkiem wtórnym odnotowano z kolei na Targówku, w Wawrze, Włochach i Rembertowie.

Najwięcej klientów (37 proc.) poszukuje mieszkań za 200-300 tys. zł. W tej kwocie można liczyć na najbardziej popularne mieszkania dwupokojowe. Zaledwie 6 proc. klientów planuje kupno lokalu za więcej niż 500 tys. zł. Większość z nich to potencjalni nabywcy coraz bardziej popularnych w stolicy apartamentów.

— Skutkiem ogromnego popytu jest coraz elastyczniejsze podejście do rodzaju i standardu budynku. W minionych latach aż 36 proc. klientów wyłączało z kręgu zainteresowań wysokie budynki, zbudowane w technologii wielkiej płyty. Obecnie takie rozwiązanie kategorycznie wyklucza już tylko 23 proc. — ocenia ekspert agencji Polanowscy.

Jego zdaniem, prawie co piąta transakcja opiewa na mieszkanie w wieżowcu. Przy tym nadal największą popularnością cieszą się budynki wybudowane w latach 50. i 60. Transakcje sprzedaży mieszkań w przedwojennych kamienicach stanowią 13 proc. ogółu, a w budynkach oddanych do użytku po 1992 r., czyli tzw. postdeweloperskich — 16 proc.

— Z racji wzmożonego zainteresowania najnowszym budownictwem, udział tej grupy w transakcjach na rynku wtórnym ulega stałemu wzrostowi. Preferowane są budynki niskie, jednak nieliczni klienci akceptują oferty z lokalami znajdującymi się na parterze. W tym przypadku zachętą do zakupu bywa cena — uważa Marcin Jańczuk.

Efekt zaniedbań

Średni czas obecności oferty na rynku — liczony od chwili zgłoszenia oferty do momentu podpisania umowy przedwstępnej — wynosi dziś od 30 do 50 dni.

— Częściej niż dotychczas zdarzają się przypadki błyskawicznych transakcji, które są przeprowadzone tego samego dnia lub dzień po wystawieniu oferty na sprzedaż — ocenia Marcin Jańczuk.

Jego zdaniem, blisko 62 proc. transakcji na rynku wtórnym jest finansowanych za pomocą kredytów hipotecznych.

— Ogromny popyt jest wynikiem zaniedbań w dziedzinie regulacji rynku nieruchomości, które doprowadzają do niepewności i paniki. Ma to odzwierciedlenie w dynamice wzrostów cen. Jeżeli więc w najbliższym czasie nie dojdzie do zmian legislacyjnych (m.in. nowelizacji ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, przyjęcia definicji budownictwa społecznego i ułatwienia procedur budowlanych) podaż mieszkań nie wzrośnie. Będzie to oznaczać tylko jedno — kolejne podwyżki — podkreśla Marcin Jańczuk.

Według eksperta, utrzymywanie się tej sytuacji w dłuższej perspektywie może spowodować, że mieszkania, nawet mimo bogatej oferty kredytowej, staną się coraz mniej dostępne.

Wzrosty w regionach

A jak wygląda sytuacja poza stolicą?

— Mimo wakacji, na wtórnym rynku nieruchomości trudno mówić o sezonie ogórkowym. Z wyjątkiem Poznania, wszystkie miasta odnotowały kolejne wzrosty cen. Najwięcej, bo o 409 zł — co daje niemal 10 proc. — wzrosły średnie ceny w Gdańsku. Wartość mieszkań przekroczyła barierę 4 tys. za mkw. — ocenia Marta Kosińska z serwisu internetowego Szybko.pl.

Wysoki wzrost — o 385 zł, czyli kolejne 5,9 proc. — nastąpił w Krakowie. Stolica Małopolski jest obecnie zdecydowanie najdroższym miastem, jeśli chodzi o ceny na rynku wtórnym.

— Średnia cena na krakowskiej Starówce przekroczyła 10 tys. zł za mkw. W tym samym czasie najdroższe warszawskie dzielnice — Mokotów i Śródmieście — zanotowały średnie ceny na poziomie 8498 zł. Średnia cena w Krakowie była w lipcu wyższa o 222 zł, czyli o 3,5 proc. od średniej warszawskiej — podkreśla Marta Kosińska.

Według niej, największy wzrost wystąpił w miastach o charakterze turystycznym.

— Duża liczba turystów i osób szukających noclegów mogą skłaniać do podejmowania decyzji o inwestowaniu w nieruchomości — uważa przedstawicielka portalu Szybko.pl.

Tymczasem w stolicy ostatnio wzrosły ceny w dzielnicach, które do tej pory uważane były za stosunkowo tanie: w Ursusie, na Woli, Bielanach, Tarchominie i Gocławiu.

— W związku z bardzo dużym popytem na nieruchomości w Warszawie i wysokimi cenami w dzielnicach położonych nieopodal centrum i metra, kupujący decydują się na lokale w odleglejszych częściach miasta, ale o zdecydowanie niższych cenach. Powoduje to stopniowe wyrównywanie dysproporcji cenowych. W lipcu już tylko w dwóch warszawskich dzielnicach — na Tarchominie i Bródnie — można było kupić mieszkanie poniżej 5 tys. zł za mkw. — podsumowuje Marta Kosińska.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Zielińska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu