W jakiej obecnie kondycji jest polski rynek mieszkań?
Nie jest tajemnicą, nawet dla osób, które nie śledzą tej branży, że ceny mieszkań nadal rosną, chociaż pewną zmianę przyniósł III kw. 2021 r., w którym po raz pierwszy od długiego czasu zaobserwowaliśmy lekki, o ok. 1 proc., spadek cen w porównaniu z II kw. br. Nadal jednak trzeba mieć na uwadze, że stawki te pozostają wyższe o 5,4 proc. niż rok wcześniej. Jednak nie wszystkie ceny mieszkań rosły w podobnym tempie, to zależy od wielu czynników, m.in. powierzchni takiego mieszkania i lokalizacji. Przykładowo, w ostatnim roku największe zmiany in plus zanotowały średnie i duże miasta – część osób, która nadal pracuje zdalnie, prawdopodobnie postanowiła opuścić aglomeracje i kupić większe mieszkanie czy dom w mniejszych miejscowościach.
Co mogło wpłynąć na zanotowaną w III kwartale korektę średniej ceny lokali?
Warto najpierw zwrócić uwagę, że spadki cen nie były równomierne – bardziej spadły na rynku pierwotnym – prawie o 2 proc., kw./kw., natomiast na rynku wtórnym zanotowano w tym czasie tylko 0,4 proc. in minus. W dodatku w ciągu całego roku stawki na rynku pierwotnym bardziej wzrosły – prawie o 7 proc., podczas gdy lokale używane podrożały o 4,3 proc. Pamiętajmy, że statystycznie mieszkania z rynku wtórnego są dziś nieco tańsze niż oferta deweloperska. Jednak i nowe, i używane oferty podlegają tym samym trendom, przy czym rynek wtórny, zarówno przy wzrostach cen, jak i ich spadkach, nieco wolniej reaguje na rynkowe zmiany.
Natomiast samo spowolnienie obserwowane w III kwartale może być pochodną pewnego spadku zainteresowania inwestycyjnego, dotychczas niezwykle aktywnego na polskim rynku. Być może też zbliżamy się do pewnej bariery i spora grupa klientów, którzy zdecydowali się na zakup inwestycyjny, ma go już za sobą. Do tego rynek zaczyna odreagowywać szybkie wzrosty we wcześniejszych kwartałach, sięgające po 2–3 proc. kw./kw. Choć ceny przestały rosnąć, nadal widać dysproporcję podaży w stosunku do popytu, ciągle jest więcej chętnych niż mieszkań na rynku. To zapewne utrzyma stawki na wysokim poziomie. Nie spodziewam się drastycznych przecen.
Widzimy też pewne prawidłowości na rynku mieszkaniowym – im większe mieszkanie – tym wzrosty w ujęciu rocznym były niższe, ale też w ostatnim kwartale zanotowały największe spadki. Trochę to przeczy trendom, jakie wyłoniły się podczas pandemii – do poszukiwania większych powierzchni. Przed marcem 2020 r. największym wzięciem na polskim rynku cieszyły się lokale do 40 mkw., w trakcie pandemii zaczęliśmy szukać ofert co najmniej 60 mkw. Jednak przewidywane wówczas budżety na taki zakup w naszych deklaracjach w ogóle nie drgnęły, skutkiem czego powróciliśmy do szukania mniejszych, bardziej dostępnych metraży. Z naszego raportu „Szczęśliwy dom”, przygotowanego z psychologami z SWPS, wyłania się jeszcze jedna ciekawa tendencja: niekoniecznie sama powierzchnia nas cieszy. Wielu badanych po zamianie podobnej powierzchni na podobny metraż deklarowało większe zadowolenie z nowej przestrzeni, która np. jest lepiej rozplanowana, pozwala konkretnie oddzielić poszczególne funkcje. Dziś nie chcemy łączyć przestrzeni, gdzie pracujemy, z przestrzenią, w której odpoczywamy. Respondenci naszych badań twierdzili, że w razie konieczności wolą w sypialni zaaranżować biuro, a spać na kanapie w salonie, niż prowadzić w nim swój home office. Bardzo wyraźnie w czasach zamknięcia – co być może częściowo z nami zostanie – te potrzeby rozdzielenia przestrzeni będą aktualne.
Jak Polacy definiują pojęcie szczęśliwego domu?
Nie ma uniwersalnej definicji szczęśliwego domu. Można jednak znaleźć kilka wspólnych mianowników: Potrzebowaliśmy – o czym przed chwilą wspomniałem – zmienić mieszkanie na większe, bardziej funkcjonale, a także z balkonem itd. Ponadto w ogóle pojawiła się potrzeba zmiany. Aż 1/3 badanych Polaków była właśnie po przeprowadzce, w jej trakcie albo na etapie poszukiwania nieruchomości. Wcześniej zmiana mieszkania wiązała się ze zmianą jakiegoś etapu w życiu, np. wyjazdem na studia, rozpoczęciem pracy, założeniem rodziny, narodzinami dzieci itd. Nowym bodźcem zmian okazała się pandemia. Te zmiany były widoczne nie tylko w skali zakupów nieruchomości, ale i chociażby w rosnącej skali remontów przestrzeni, w której żyjemy. W czasie obostrzeń sklepy DIY przeżywały oblężenie.
Wspomniane badanie wskazało, że stres nie wyklucza szczęścia – gdy zmienialiśmy mieszkanie, poziom stresu rósł, ale po zmianie poziom zadowolenia znacznie wzrastał. To więc był wysiłek, którego warto było się podjąć.
Cenimy sobie też nadal własność nieruchomości. Przeszkadza nam natomiast zatłoczenie i bałagan w mieszkaniu. Duże znaczenie miał widok z okna, zieleń w mieszkaniu i poza nim. Oberwaliśmy również korelację między oświetleniem mieszkań i poczuciem szczęścia. Pojawia się też potrzeba wspólnoty, bliskości z sąsiadami, a więc dużym atutem są np. odpowiednie części wspólne w budynkach ułatwiające interakcje z innymi osobami, np. świetlice.
Z badania wyłaniają się również zmienne związane z charakterem lub osobowością. W końcu jedni wolą mieszkać w środku lasu, inni w centrum dużego miasta. W tym przypadku trudno określić modelowy szczęśliwy dom dla wszystkich.
Czy aktualne oferta deweloperska wpisuje się w założenia szczęśliwego domu i zmiany potrzeb konsumenckich?
Przede wszystkim dziś sprzedawane są mieszkania w projektach planowanych jeszcze przed pandemią. Trudno więc, by uwzględniały nowe potrzeby Polaków. Ponadto do zmiany w sposobie projektowania „pod klienta” nie zachęca deweloperów dzisiejszy brak równowagi między popytem i podażą. Niemniej rosnący popyt, np. na balkony, z pewnością ma wpływ na obecnie projektowane inwestycje. Budynek z mieszkaniami bez tarasu albo bez kawałka ogródka może więc być bardziej ryzykowny, nie wywołać większego zainteresowania wśród klientów, co finalnie przełoży się na konieczność obniżenia cen. A tego deweloperzy będą woleli uniknąć. Moim zdaniem na znaczeniu będą również zyskiwać części wspólne, a także infrastruktura pozwalająca na załatwienie na osiedlu niemal każdej sprawy. To będzie niezłe wezwanie dla samych deweloperów, zwłaszcza w przypadku cieszących się rosnącą popularnością inwestycji w miejscowościach sąsiadujących z dużymi aglomeracjami.
Jaki jest obecnie popyt na domy?
Z powodu obostrzeń wywołanych pandemią wiele osób zaczęło marzyć o domu. Momentami na naszym serwisie częściej przeglądano oferty domów niż mieszkań. Jednocześnie w odpowiedzi na skok popytu w dwucyfrowym tempie rosną ceny domów – w ostatnim kwartale były one droższe o ponad 16 proc. niż rok temu. Jeszcze bardziej rozkręcony jest rynek działek budowlanych – wielu Polaków chce stawiać swój dom samodzielnie, a ceny ziemi w ostatnim kwartale były wyższe o prawie 19 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem. Jak widać, boom dotyczył nie tylko mieszkań, ale i innych segmentów rynku.
Czy rynek najmu wraca do równowagi?
Tak. Podczas gdy w ubiegłym roku właściciele lokali na wynajem przeżyli naprawdę trudne chwile – z rynku zniknęli studenci, pracownicy z zagranicy itd., a jednocześnie zamarł najem krótkoterminowy, który zasilił rynek najmu długoterminowego. Mechanizm skurczonego popytu i zwiększenia podaży odbił się na cenach – w dużych miastach czy nawet turystycznych kurortach stawki spadały nawet o 25 proc. Od sierpnia 2021 r. rynek znów się ożywia – ogłoszenia najmu zaczęły szybciej znikać, co wiąże się m.in. z powrotem studentów do nauki w trybie offline. Choć stawki jeszcze nie osiągnęły poziomów sprzed pandemii, nadal jednak można dziś wynająć mieszkanie w atrakcyjnej cenie.