W styczniu 2022 r. w porównaniu do grudnia 2021 r. oddano do użytkowania mniej mieszkań (o 41,9 proc.), spadła też liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (o 32,1 proc.) i tych, których budowę rozpoczęto (o 32 proc.) - wynika z wstępnych danych GUS.
W styczniu rozpoczęto budowę 11,8 tys. mieszkań. 7,3 tys. z nich rozpoczęli deweloperzy (o 40,9 proc. mniej niż przed rokiem i o 41,7 proc. mniej niż w grudniu 2021 r.), a 4,3 tys. inwestorzy indywidualni (o 8,2 proc. mniej r/r i o 7,3 proc. mniej w porównaniu z poprzednim miesiącem).
– Styczeń jest od lat najsłabszym miesiącem w mieszkaniówce pod względem statystyk nowo rozpoczynanych budów. Ich wolumen w pierwszym miesiącu roku jest zazwyczaj znacząco niższy od średniej całorocznej, wyznaczając tym samym dołek, od którego w kolejnych okresach następuje odbicie. Tym razem jednak za sprawą załamania danych nowych budów deweloperskich, statystyki ogółem sięgnęły dna, zniżkując do poziomu jednego z najgorszych wyników miesięcznych w historii, i najsłabszego od grudnia 2018 r. Początek bieżącego roku może więc sugerować, że inwestorzy budujący na sprzedaż wyraźnie przymierzają się do ograniczenia swojej aktywności inwestycyjnej nie tylko w kolejnych miesiącach, ale i kwartałach – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W styczniowym raporcie opracowanym przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl odnotowano, że już w październiku i listopadzie 2021 r. obserwowano nieznaczny spadek cen transakcyjnych mieszkań. Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wyniósł w listopadzie ubiegłego roku 109,36 pkt., co oznacza, że w stosunku do października odnotowano spadek o 0,37 pkt. proc. W październiku w stosunku do września spadek wynosił jeszcze tylko 0,04 pkt. proc. Wcześniej notowano wielomiesięczny trend wzrostowy cen, spowodowany z jednej strony dużym popytem przy jednocześnie mniejszej podaży mieszkań na rynku, z drugiej strony rosnącymi kosztami materiałów budowlanych i robocizny. Według ekspertów Cenatorium spowolnienie rynku mieszkaniowego nastąpiło w wyniku rosnącej inflacji i podwyżek stóp procentowych, co przekłada się na ograniczenie akcji kredytowej i w efekcie na zmniejszenie popytu. Zdaniem ekspertów część nabywców mieszkań została już wykluczona w wyniku utraty zdolności kredytowej.
W przypadku nowych pozwoleń na budowy, deweloperzy uzyskali ich 15,6 tys., czyli o 3,1 proc. więcej niż przed rokiem. Równocześnie oznacza to ich spadek o 33,7 proc. w stosunku do grudnia 2021 r., co według Jarosława Jędrzyńskiego świadczy o nieco ostrożniejszej ocenie przez deweloperów perspektyw rynkowych. Inwestorzy indywidualni uzyskali w styczniu 6,5 tys. pozwoleń na budowy (spadek o 20,9 proc. r/r).
Liczba oddanych w styczniu do użytkowania mieszkań była również najniższa od dwóch lat – wyniosła 15,3 tys. (spadek o 12,5 proc. r/r i o 41,9 proc. w stosunku do grudnia 2021 r.). Na tym wyniku również zaważyły mieszkania oddane przez deweloperów, których było 7,9 tys. czyli o 23,5 proc. mniej r/r i o 51 proc. mniej w porównaniu z wynikiem grudniowym.
– Statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą jednak od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury inwestycyjnej sprzed ok. dwóch lat, więc można tu liczyć na szybkie odbicie statystyk w kolejnych miesiącach – mówi Jarosław Jędrzyński.
Według eksperta portalu RynekPierwotny.pl od ostatniego kwartału ubiegłego roku obserwujemy wygasanie boomu sprzedażowego mieszkań deweloperskich, czego oczywistą i pierwszorzędną przyczyną był początek wzrostu stóp procentowych NBP.
– Styczniowe dane GUS zdają się obrazować natychmiastową reakcję deweloperów, którzy w oczekiwaniu spadku popytu niemal natychmiast ograniczyli aktywność inwestycyjną w dość spektakularnym stopniu, zapowiadającym wyraźny spadek podaży nowych mieszkań w perspektywie co najmniej kilku kwartałów – mówi Jarosław Jędrzyński.
Liczba lokali, których budowę rozpoczęto w styczniu 2022 r., jest wyraźnie niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku oraz w porównaniu do grudnia 2021 r. W kolejnych dniach poznamy informacje, jak wypadła dynamika w największych miastach Polski w porównaniu do reszty kraju. Według nas jednak dopiero dane za pierwszy kwartał dadzą lepszy ogląd sytuacji.
Styczniowe dane niewiele mówią też o sytuacji deweloperów z rynku kapitałowego. Jeśli okaże się, że mamy do czynienia z istotnym ograniczeniem aktywności na budowach, będzie to po części spójne z oczekiwaniami rynku (w tym naszymi), tzn. spadkiem liczby sprzedawanych mieszkań w 2022 r. Wpływ potencjalnego spadku wolumenu rozpoczynanych mieszkań zobaczymy w wynikach finansowych spółek najwcześniej w drugim kwartale 2023 r., wraz z rozpoczęciem przekazań lokali, które są właśnie rozpoczynane. Na razie najwięksi deweloperzy mają co budować, a rekordowe wyniki sprzedażowe odnotowane w 2021 r. stanowią silny fundament dla ich sytuacji finansowej.