Sytuacja w pierwszym kwartale wcale nie była zła. Rynek trochę się skurczył, ale daj Boże tylko taki kryzys — mówił Jarosław Szanajca, prezes Dom Development, pod koniec maja, przy okazji prezentacji wyników za pierwsze trzy miesiące 2022 r.
Dodał, że rynek stoi mocno na nogach, wbrew temu co często można przeczytać. Odnosząc się już do okresu po dniu bilansowym zapewniał, że w biurach sprzedaży Dom Development jest ruch i maj będzie lepszy niż kwiecień.
Nie kłamał. W drugim kwartale 2022 r. spółka sprzedała 801 mieszkań wobec 758 w poprzednim okresie. Jednak nastrój Jarosława Szanajcy nie jest już tak optymistyczny, jak trzy miesiące temu. Być może dlatego, że w drugim kwartale 2021 r. nabywców znalazły 1032 mieszkania.
- Pierwsze półrocze 2022 r. uważamy za udane. Oczywiście warunki funkcjonowania były nieco inne niż w poprzednich latach, udało się jednak zrealizować wszystkie założenia na pierwsze półrocze – mówi prezes Dom Development.
Zaraz jednak dodaje, że obecna sytuacja nie jest dobra.
- Sytuacja rynkowa jest trudna. To trzeba powiedzieć. Inflacja, zaostrzenie kryteriów oceny zdolności kredytowej przez banki, a przede wszystkim wzrost stóp procentowych powodują, że popyt – zwłaszcza wspierany kredytem hipotecznym – jest pod dużą presją – mówi Jarosław Szanajca.
Oferta rośnie, bank ziemi nie
Mieszkania w Dom Development kupują obecnie ci, którzy mają gotówkę. W drugim kwartale ich udział w sprzedaży spółki przekroczył 70 proc. W trwającym właśnie trzecim kwartale utrzymuje się powyżej 70 proc.
- Tak nie powinien wyglądać zrównoważony rynek mieszkaniowy w tak dużym kraju, jak Polska – twierdzi Jarosław Szanajca.
Jednego z największych deweloperów w kraju cieszy stabilizacja kosztów budów. Nie dostrzega przy tym samego spadku cen mieszkań.
Na koniec czerwca 2022 r. Dom Development miał wystawionych na sprzedaż 2657 mieszkań (przy czym gotowych było tylko 40). Ogółem w realizacji było 7245. To liczby większe niż w poprzednich kwartałach.
- Ten kryzys jest konsumowany przede wszystkim wolumenem sprzedaży. Natomiast ceny stoją w miejscu. Niektórzy deweloperzy stosują opusty cenowe, natomiast trendem jest stabilizacja – uważa Jarosław Szanajca.
Tzw. bank ziemi pozwalał pod koniec czerwca na budowę 17,7 tys. mieszkań. A to już mniej niż pod koniec marca 2022 r., gdy jego potencjał wynosił 18,6 tys. lokali.
- Nasz apetyt na powiększanie banku ziemi jest duży, ale modyfikujemy tempo nabywania gruntów – przyznaje Jarosław Szanajca.
Sugeruje przy tym, że ceny gruntów zaczynają spadać, na co wpływa m.in. przeciąganie finalizacji transakcji kupna przez deweloperów.
- Wartość gruntów wynika nie tylko z cen mieszkań, które są stabilne i nie spadają, ale z oczekiwanego tempa sprzedaży nowych mieszkań, które na danej działce powstaną – tłumaczy Jarosław Szanajca.
Marża nie powinna spadać
Sposób księgowania działalności deweloperskiej na rynku mieszkaniowym sprawia, że dzisiejsza sprzedaż znajdzie odzwierciedlenie w wynikach za kilkanaście miesięcy. 601,8 mln zł przychodów i 94 mln zł zysku netto w drugim kwartale 2022 r. to efekt tego, co działo się kilkanaście miesięcy wcześniej. Warto jednak zwrócić uwagę, że marża brutto w pierwszym półroczu spadła z 33,2 proc. w 2021 r. do 30,5 proc. w 2022 r., na co niebagatelny wpływ miał drugi kwartał. Marża brutto za okres od kwietnia do czerwca 2022 r. wyniosła 28,5 proc., podczas gdy rok wcześniej było to 34,9 proc..
- Nie jest tak, że nas nie dotknął nas wzrost cen materiałów budowlanych. Obecnie ceny materiałów budowlanych się ustabilizowały, ale marża w jakiś sposób została dotknięta wzrostem cen. Ponadto w 2022 r. przeprowadziliśmy udaną akwizycję w Krakowie. To nam także marżę nieco obciążyło. Mieliśmy sporo kosztów związanych z przygotowaniem tej inwestycji, ale dziś możemy powiedzieć, że był to bardzo dobry ruch. Obecnie nie dostrzegamy jakiegoś specjalnego ryzyka dalszego spadku marży, natomiast oczywiście obserwujemy rynek. Jeśli chodzi o czynniki kosztowe, to obecnie nie widzimy ryzyka spadku marży brutto w drugiej połowie 2022 r. – komentuje Leszek Stankiewicz, wiceprezes i dyrektor finansowy Dom Development.
Liczba mieszkań gotowych, ale jeszcze niesprzedanych przez Dom Development, jest nietypowa. To około 1,5 proc. lokali, jakie obecnie znajdują w ofercie. Historycznie były to bardziej znaczące poziomy, bowiem udział wynosił ok. 10 proc. Zakładam więc, że ukończonych mieszkań w ofercie w pewnym momencie zrobi się więcej.
Rozpoczętych budów jest sporo, ale to nie jest też tak, że mieszkania wyprzedają się w pojedynczym kwartale zaraz po wprowadzeniu do oferty. Realizacja projektu trwa 6-10 kwartałów, w zależności od jego wielkości. Większość deweloperów realizuje projekty w taki sposób, by można je było podzielić na mniejsze części, co w obecnym otoczeniu rynkowym jest nagminne.
W mediach pojawiają się głosy, że pod koniec 2023 r. stopy procentowe zaczną być obniżane. Ilu jest ludzi mogących kupować za gotówkę to jest pytanie, nad którym każdy się zastanawia, ale Dom Development zawsze miał w ofercie droższe mieszkania o podwyższonym standardzie i przez to trochę zamożniejszych klientów. Gdyby skalę realizowanych inwestycji tak mocno zwiększyli deweloperzy działający w segmencie popularnym, to w mojej ocenie ryzyko, że liczba niesprzedanych i gotowych mieszkań gwałtownie wzrośnie, byłoby większe niż w przypadku Dom Development.