Firma deweloperska, której współzałożycielem i większościowym akcjonariuszem jest Jerzy Motz, prezes giełdowego OEX Group, wydała już klucze do 60 z 84 domów jednorodzinnych z ogrodami na osiedlu Neo Natolin. Sprzedała 83 z nich. Zaprojektowane przez pracownię APA Wojciechowski osiedle oferowało w nich powierzchnię 183 lub 220 m kw. wraz z działkami ok. 750 m kw. Oprócz dróg wewnętrznych inwestor zbudował na swój koszt dwie drogi miejskie oraz całą infrastrukturę niezbędną do funkcjonowania osiedla.
W drugim etapie powstanie 58 domów o powierzchni od 200 do 250 m kw. z równie dużymi ogrodami. W sumie na 25 ha z całej 37-hektarowej inwestycji zaplanowano 200 domów jednorodzinnych o łącznej powierzchni mieszkalnej wynoszącej 45 tys. m kw. wraz z drogami wewnętrznymi i zaplanowanym układem dróg miejskich.
Na 10-hektarowej części działki po drugiej stronie ul. Korbońskiego powstaną natomiast ogólnodostępne obiekty rekreacyjno-sportowe i usługowe.
Zdaniem Jerzego Motza, pełniącego w grupie Real Management funkcję przewodniczącego rady nadzorczej, w szybszej niż standardowa dla domów jednorodzinnych sprzedaży pomógł upowszechniony po wybuchu pandemii trend pracy z domu – zwiększyło się zainteresowanie większymi metrażami, ponadstandardową wysokością pomieszczeń i dużym ogrodem przy domu.
– Na nasz sukces miała też wpływ wyższa dynamika podwyżek cen apartamentów miejskich, ponieważ oferta domów w wysokim standardzie i wyjątkowej lokalizacji zaczęła być konkurencyjna – mówi Jerzy Motz.
Według danych na stronie Rynek.Pierwotny.pl cena domów na osiedlu Neo Natolin wynosiła od blisko 2,4 mln do 4 mln zł.
Pogoda w cenie
Zdaniem przewodniczącego rady nadzorczej na zaufanie klientów wpłynęła też możliwość obejrzenia wcześniejszej inwestycji - Rezydencji Pałacowej po drugiej stronie Lasu Natolińskiego - oraz finansowanie budowy przez renomowany bank (Santander).
– Sukces w sprzedaży cieszy tym bardziej, że kupujący domy podejmują decyzje wolniej niż nabywcy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym, od samego początku podchodząc indywidualnie do rozwiązań architektonicznych w proponowanych lokalach oraz możliwości zastosowania indywidualnych zmian lokatorskich. W przypadku domów klient chce zobaczyć sąsiedztwo, jak pada światło, jak prezentuje się ogród i jaki jest dostęp do tkanki miejskiej – mówi Marcin Malka, prezes Real Management.
Z tego powodu na efekty sprzedaży duży wpływ ma pogoda. W styczniu i lutym firma sprzedała po jednym domu, a na wiosnę pojawił się tłum kupujących. W czasie wakacji ruch znowu zmalał, by powrócić jesienią.
Zdaniem Arkadiusza Płocińskiego, wiceprezesa Real Management, katalizatorem szybszej sprzedaży jest też najliczniejsza grupa kupujących.
– Czterdziestolatkowie z dziećmi to bardzo świadomi klienci, którzy już wiedzą, jaką przestrzeń chcą przeznaczyć na jakie cele. Mają małą skłonność do kompromisów – szyją sobie garnitur na miarę. Rozmawiając z projektantem, chcą być pewni, że uda się zrealizować ich docelową wizję domu, w którym wszyscy domownicy będą czuli się świetnie – mówi Arkadiusz Płociński.
Czarne łabędzie
Przygotowania do budowy Neo Natolina rozpoczęły się w styczniu 2021 r., a więc rok po wybuchu pandemii i rok przed zaatakowaniem Ukrainy przez Rosję. W trakcie przygotowań do budowy w 2022 roku zaczęły się problemy z dostępnością materiałów budowlanych, gwałtownym wzrostem ich cen, dostępnością robotników budowlanych, inflacją i wzrostem stóp procentowych, co podniosło koszt pieniądza. Dlatego firma zdecydowała się na realizację I etapu w pakietach.
– Była to nasza pierwsza inwestycja w formule construction management. Sami kontraktowaliśmy całe wykonawstwo, bo żaden generalny wykonawca nie mógł na etapie przetargu zapewnić utrzymania niezmiennej ceny przy tak zmiennych kosztach – mówi Jerzy Motz.
Za wielkie wyzwania podczas tej budowy uważa też uzbrojenie terenu: potężny kolektor ściekowy, uzgodnienia drogowe, przyłącza infrastruktury. Od zakupu działki w czerwcu 2021 r. do wbicia łopaty minęły prawie dwa lata.
Zwrot z rekreacji
Zwieńczeniem całego projektu deweloperskiego ma być powstanie w południowej jego części 10-hektarowej przestrzeni przeznaczonej na sport i rekreację. Jakiego zwrotu z takiej inwestycji może spodziewać się działająca komercyjnie firma?
– To delikatny temat. Planujemy część ogólnodostępną z wielofunkcyjnym boiskiem, parkami oraz część komercyjną, gdzie powstaną np. korty do padla i inne przestrzenie pod różne dyscypliny sportu. Będziemy szukać operatorów, którzy zapewnią nam przychody z najmu, aby w perspektywie lat zwróciły się koszty tej inwestycji. Zależy nam, aby mieszkańcy Neo Natolina mogli korzystać z oferty sportowej i rekreacyjnej jak najszybciej. Równolegle z uruchomieniem I etapu tej inwestycji chcemy realizować kolejne etapy budowy domów – mówi Arkadiusz Płociński.
Szacuje, że będzie to proces trwający 3-4 lata. Budowa pierwszej ogólnodostępnej części z boiskiem i obiektami sportowymi potrwa około dwóch lat. W drugim etapie powstanie część gastronomiczno-usługowa.
Jerzy Motz podkreśla również, że część rekreacyjno-sportowa powinna być rozpatrywana pod kątem biznesowym w kontekście całej inwestycji deweloperskiej, ponieważ podnosi wartość sprzedawanych domów.
Niszowa strategia
Real Management działa obecnie w segmencie magazynowym i domów jednorodzinnych. Wcześniej budował także biurowce, ale ostatecznie postawił na węższą specjalizację.
– Chcemy być ekspertem w niszy domów jednorodzinnych i przewidujemy, że przez najbliższe lata będzie się ona rozwijać. Dzięki dotychczasowym inwestycjom zdobyliśmy dobre referencje, a duża część klientów kupuje u nas z polecenia. Na razie budujemy w południowej części Warszawy, ale przyglądamy się innym częściom stolicy, a w przyszłości rozważamy również ekspansję do innych miast – mówi Jerzy Motz.
Zdaniem Arkadiusza Płocińskiego, choć tempo sprzedaży domów jest wolniejsze niż mieszkań w budownictwie wielorodzinnym, trudniej o cash flow, bo początki inwestycji trzeba finansować z kapitału własnego i długu, to jednak marże są podobne.
– Wybraliśmy kiedyś budownictwo jednorodzinne nieprzypadkowo. Jest to nisza mniej wrażliwa na wszelkie programy dopłat. Nie jesteśmy beneficjentem w momencie ich ogłaszania, ale też kiedy programy się kończą, nasze budowy nie stają – mówi Arkadiusz Płociński. .
Budownictwo jednorodzinne to wciąż niszowy segment działalności deweloperskiej, choć z każdym rokiem widać pewien postęp. Inwestycję Neo Natolin można uznać za unikatową pod kilkoma względami. Przede wszystkim skala rzędu 200 domów o wysokim standardzie i powierzchni około 200 m kw. z ogrodami po 700-800 m kw. na pewno może budzić respekt. Taka powierzchnia działek-ogrodów zdarza się bardzo rzadko w deweloperskim budownictwie jednorodzinnym - zazwyczaj to maksymalnie połowa tego, co oferuje Real Management.
O sukcesie sprzedażowym domów w inwestycji Neo Natolin może decydować nie tylko atrakcyjna lokalizacja, ale też pomysł przeznaczenia 10-hektarowej działki na bogatą infrastrukturę sportowo-rekreacyjną. Jest to niezwykle nowatorskie przedsięwzięcie, niemające precedensu w historii rodzimej deweloperki mieszkaniowej. W czasach dynamicznie rosnącej aktywności fizycznej Polaków, będącej odpowiedzią na wzrost ryzyka chorób cywilizacyjnych, sukces komercyjny podobnego przedsięwzięcia wydaje się przesądzony.