Gdynia czeka jeszcze za rogiem, ale całe Trójmiasto pokazało już moc superbohatera: ceny nowych mieszkań są wyższe niż stołeczne
Gdyby Gdynia lubiła komiksy, chciałaby być Marvel Girl i móc podnosić wartość swoich nieruchomości nadprzyrodzoną siłą. Szczęśliwie dla inwestora — nie może i wciąż jest jeszcze przystępniejsza od Gdańska i Sopotu. Na pytanie, czy lepiej wybrać ją, czy któreś z pozostałych supermiast, eksperci nie odpowiadają jednak wprost, dając ważne czynniki pod rozwagę: podaż nowych mieszkań, popyt na różne metraże i sezonowość, czyli zdecydowanie czarny charakter.
Gdyńska przecena 20 proc.
Na rynku pierwotnym prawie płasko, ale na wtórnym ostro do góry — tak zmieniał się ostatni odcinek wykresu cen transakcyjnych w Gdyni, według raportu NBP podsumowującego zmiany w drugim kwartale. Bardziej aktualna, choć wyliczona na podstawie mniejszej próby, średnia cena zakupu to 402 tys. zł — podaje Metrohouse wraz z wiadomością, że jej poziom podniósł się w rok 4,2 proc. Zdaniem części ekspertów, to kwestia poszczególnych transakcji, według reszty — dopiero początek trendu.
— Prognozy dla gdyńskiego rynku nieruchomości mam pozytywne, a poprzeczka cały czas jest podnoszona, choćby przez samych deweloperów. Jeśli chodzi o ceny nieruchomości, Gdynia dopiero zaczyna dorównywać temu, co dzieje się w Gdańsku i Sopocie, jednak mimo to cały czas oferuje dużo więcej i jest bardziej rentowna. Na tle ostatnich dwóch miast ceny wypadają znacznie korzystniej, również jeśli chodzi o nowe budownictwo. Za wykończone mieszkanie w nowym budynku powyżej 2015 r. w dobrej lokalizacji musimy zapłacić od 15-17 tys. zł za mkw. Przykładowo, za to samo w Sopocie — powyżej 20 tys. zł za mkw. Jak widać, już na etapie zakupu mamy do czynienia z 20-25-procentową różnicą w cenie — komentuje Paweł Podbielski, dyrektor zarządzający w White Wood Nieruchomości.
Uśredniając te dane jeszcze bardziej i włączając do próby wszystkie nowe mieszkania dostępne w sieci sporego pośrednika, różnice między miastami będą już mocniej zatarte, przynajmniej pomiędzy Gdynią a Gdańskiem.
— Na gdyńskim rynku pierwotnym obecnie realizowanych jest 30 inwestycji, w których dostępnych jest 820 mieszkań po średniej cenie 6,6 tys. zł za mkw. Co ciekawe, o ile ceny mkw. na rynku wtórnym w Gdyni są niższe niż w Gdańsku, o tyle na rynku pierwotnym są takie same. Może to oznaczać, że dla nowych nabywców przestaje mieć znaczenie przynależność do konkretnego miasta, a istotniejsze są kwestie logistyczne. Trójmiasto, w skali polskiego rynku mieszkaniowego, jest fenomenem, ponieważ zaobserwowano tam najbardziej dynamiczny wzrost cen nowych mieszkań, a średnia cena lokali wprowadzonych do sprzedaży była wyższa niż w Warszawie, i to pomimo że w stolicy ceny także wyraźnie wzrosły — dodaje Maciej Górka z Domiporty.
Gdyby zapytać, na jakie z tych nowych mieszkań będzie największy popyt, ku zaskoczeniu, może okazać się, że na najdroższe, chociaż raczej dotyczy to preferencji kupujących niż szukających czegoś na trzy doby.
Zostań bohaterem w ruderze
Zdaniem pośrednika z samej Gdyni, cena na rynku pierwotnym aż tak nie odstrasza, ale warto zadać sobie pytanie, czy chcemy zarabiać przez cały rok, czy może tylko latem.
— Drogie mieszkania sprzedają się w Gdyni bardzo dobrze, ale mowa o takich w apartamentowcach z prawdziwego zdarzenia, bo na nie jest największe zapotrzebowanie. Nabywcy płacą 10-12 tys. zł za mkw., ale popyt jest również na droższe, zwłaszcza jeśli byłyby z widokiem na morze, bo takich miejsc jest bardzo mało. Gdybym jednak miał radzić inwestorowi, zdecydowanie lepiej byłoby kupić mieszkanie w Gdańsku, bo mimo że baza hotelowa Gdyni jest mniejsza, w Gdańsku zapotrzebowanie jest przez 12 miesięcy. Gdynia, podobnie jak Sopot, nie daje takiego zarobku z krótkoterminowego najmu w sezonie jesienno--zimowym — zaznacza Zbigniew Orfin z Orfin Nieruchomości.
Na rynek najmu nie można wobec tego patrzeć tylko latem, bo — jak podaje ekspert — w sezonie dwa pokoje za 400 zł na dobę da się czasem wynająć nawet na Osiedlu Moniuszki, a więc nie w apartamentowcu, tylko w wielkiej płycie.
Kierując się nie tyle upodobaniami nabywców, co potencjałem zarobku, intuicja podpowiada wybory najtańsze, czyli na przykład lokal w dobrym miejscu, ale z sufitem sypiącym się na głowę.
— W przypadku kupna i sprzedaży najlepszą lokatą kapitału niezmiennie są mieszkania albo zadłużone, albo przeznaczone do remontu, czyli te, które dają stosunkowo najwyższą stopę zwrotu. W Gdyni Śródmieście przy zakupie lokalu w kamienicy musimy przygotować się na wydatek rzędu 5-6 tys. zł za mkw. W porównaniu z gdańską Starówką — tam cennik jest już zdecydowanie wyższy i dziś musimy przeznaczyć na takie lokum już 8-9 tys. zł za mkw. Za najem 4-pokojowego mieszkania o metrażu około 100 mkw. w dobrym miejscu w Gdyni musimy natomiast zapłacić 4,5-6 tys. zł na miesiąc. I to, co zauważam, to zdecydowanie wyższy popyt niż podaż. W Gdańsku nowe osiedla zlokalizowane przy linii brzegowej nie są już tak oblegane przez osoby prywatne. Klienci wybierają coraz częściej Gdynię, która urbanistycznie odpowiada na ich potrzeby łączenia życia w mieście i jednoczesnej bliskości natury — dodaje Paweł Podbielski.
Co do wyższości Gdyni nad resztą Trójmiasta zdania ekspertów są, jak widać, podzielone, chociaż tych, którzy zorientują się, że kupili za drogo i urządzili jeszcze drożej, i tak pocieszy Zbigniew Orfin. Jak twierdzi pośrednik, oprócz urlopowiczów i studentów za popytem można rozglądać się szerzej, aż za morze, bo mieszkanie w Gdyni zaraz jawi się jako mniej drogie, kiedy chłodnym, niebieskim okiem patrzą na nie Skandynawowie.
Podpis: Weronika Kosmala
