— To najtrudniejsza, najbardziej złożona prawnie, logistycznie i biznesowo, ale zarazem najciekawsza transakcja w moim życiu — mówi Daniel Puchalski, dyrektor działu obsługi gruntów inwestycyjnych Jones Lang LaSalle, jeden z najbardziej doświadczonych ekspertów w branży, który doradzał przy setkach transakcji i niejedno już widział.
2Dotyczy bowiem sprzedaży 3,2 tys. hektarów ziemi położonej w kilku gminach w północno-zachodniej Polsce. Upłynnione grunty należały do firmy Agro Busno. To przedsiębiorstwo z branży rolnej pośrednio należące do rodziny Jahr, jednego z najbardziej rozpoznawalnych biznesowych rodów w Niemczech.
— Tak dużej transakcji w ostatnich kilkunastu latach w Polsce nie było. I szybko nie będzie, bo nie ma u nas gruntów tej wielkości na sprzedaż. Jakiś czas temu dostaliśmy zlecenie znalezienia gruntów o powierzchni ponad 5 tys. ha. W rękach prywatnych takich obszarów jest kilka. Tylko jeden potencjalny sprzedający chciał rozmawiać, ale do transakcji nie doszło, bo ostatecznie wycofał ofertę — mówi Daniel Puchalski. Nie dziwi zatem, że po grunty w Zachodniopomorskiem ustawiła się kolejka.
— Nabyciem tych terenów interesowało się 17 podmiotów, wiele dla nas zupełnie nowych, co wymagało dodatkowej pracy polegającej na sprawdzeniu ich statusu prawnego i finansowego. Poważnych ofert zakupu w tym procesie dostaliśmy kilka. To pokazuje, jak wielu inwestorów, branżowych i finansowych, chce kupować duże obszary w Polsce, z myślą o produkcji rolnej czy w celu spekulacyjnym — mówi Daniel Puchalski.
Szczegółów transakcji, przy której doradzał — w tym tożsamości kupca i wartości — nie ujawnia, zasłaniając się tajemnicą zawodową.
Gigant z topolami
Do ustalenia kupca wystarczyła jednak wizyta na miejscu, bo dość szybko przeszedł on do działania. Według ustaleń „PB”, grunty kupił International Paper Kwidzyn, jeden z największych graczy na polskim rynku papieru i opakowań, będący częścią amerykańskiego giganta papierniczego. Wartość transakcji owiana jest tajemnicą. Według szacunków „PB”, na podstawie średnich cen gruntów w tym regionie, mogła przekroczyć 80 mln zł, bo — choć ziemia nie jest najwyższej klasy — to gospodarstwo (budynki, drogi itp.) są w nadzwyczaj dobrym stanie.
Po co papierniczej firmie tak ogromny grunt? Jak ustaliliśmy, zamierza tam nie tylko założyć plantację drzew, by wykorzystać drewno do produkcji papieru, ale też mocniej postawić drugą biznesową nogę, którą od ponad dwóch lat jest produkcja biomasy. W kwietniu 2012 r. w rejonie Kwidzyna Amerykanie założyli „największą w Europie plantację drzew energetycznych”. W pierwszym etapie na 10 tys. ha miały zostać posadzone hybrydowe topole, by po trzech-czterech latach stać się biomasą, która trafi do elektrociepłowni w Kwidzynie.
— Chcemy zrezygnować z dużej części węgla i przejść na biomasę. Aby uniknąć wahań na rynku, potrzebujemy własnego źródła surowca — tłumaczył Marek Krzykowski, ówczesny prezes International Paper Kwidzyn.
Oprócz właściwości energetycznych ten gatunek topoli poprawia również jakość gruntów. Dzięki temu w drugim etapie rozwoju plantacji sadzone będą drzewa, które w przyszłości posłużą jako surowiec do produkcji celulozy (potrzeba na to 8-9 lat).
W pogoni za Zachodem
Zdaniem ekspertów z branży nieruchomości, kolejnej transakcji o tej skali szybko spodziewać się nie należy. Są natomiast szanse, że przedmiotem obrotu będą mniejsze areały — rzędu 1-15 tys. ha — choć w ich przypadku również niełatwo doprowadzić transakcję do finału. Główną barierą jest… niechęć sprzedających.
— Jeśli nie pojawi się kupiec gotowy zapłacić o 30 proc. powyżej średniej ceny rynkowej, podawanej co kwartał przez GUS, to do transakcji w wielu przypadkach nie dojdzie. Analizy pokazują, że w najbliższych latach ceny gruntów, zwłaszcza w zachodniej Polsce, zaczną się zbliżać do cen niemieckich, a to oznacza wzrost nawet o 30-60 proc. w ciągu trzech-pięciu lat — mówi Daniel Puchalski.
Przeszkodą w zakupie ziemi przez inwestujące w nią fundusze jest też często infrastruktura, która się na niej znajduje. Inwestorzy nie potrzebują budynków gospodarczych, nie chcą więc za nie płacić, a sprzedający często tego oczekują. © Ⓟ
Energia z topoli
Hybrydowa topola uchodzi za idealny surowiec do produkcji paliwa dla instalacji wytwarzających jednocześnie ciepło i energię elektryczną. Po trzech-czterech latach drzewa nadają się do ścięcia i spalenia w specjalnie przystosowanych kotłach. Szacuje się, że z 3 tys. ha pozyskuje się ok. 300 tys. ton biomasy. Pod względem kaloryczności biomasa z drewna jest niewiele gorsza od węgla, a przy tym kilkakrotnie tańsza.
OKIEM EKSPERTA
Zysk zależy od surowca
JAN BIERNACKI ekspert z grupy energetycznej PwC
Na opłacalność inwestycji w zieloną energetykę bardzo duży wpływ ma system aukcyjny, który zastąpi zielone certyfikaty. Dla instalacji biomasowych jest on bardzo trudny, bo jego podstawą jest długoterminowe zobowiązanie do dostarczenia odpowiedniego wolumenu i utrzymania ceny, a to znacząco zwiększa ryzyko producenta, bo musi on dobrze przewidzieć cenę paliwa. Wzrost stawek za biomasę, gdy sprzedawana energia nie drożeje, może sprawić, że kontrakt będzie nieopłacalny. Konsekwencją większego ryzyka będą wyższe stawki na aukcjach. W całej Europie rośnie liczba instalacji biomasowych i tak zapewne będzie też w Polsce. To rozwiązanie sprawdza się zwłaszcza w lokalnych elektrociepłowniach.