Firma Immofinanz w Polsce znana jest przede wszystkim z rekordowej transakcji na rynku biurowym — w ubiegłym roku kupiła za 386 mln EUR Warsaw Spire od Ghelamco i Madison International Realty. W blasku takich transakcji znika z oczu fakt, że ta notowana na giełdach w Wiedniu i Warszawie spółka gromadzi również coraz grubszy portfel parków handlowych.
— Naszym celem na najbliższe półtora roku jest przekroczenie granicy 100 parków handlowych pod marką Stop Shop w globalnym portfelu [Immofinanz ma pod tą marką łącznie 90 parków w Polsce, Austrii, Czechach, na Słowacji, Węgrzech, w Rumunii, Słowenii, Serbii i Chorwacji — red.]. W Polsce mamy ich obecnie osiem i dwa w budowie. Chcemy, aby polski wkład w realizację planu był jak najwyższy. Dlatego nie tylko budujemy, ale również kupujemy obiekty spełniające standardy Stop Shopu. Np. w 2019 r. kupiliśmy park handlowy w Łowiczu — mówi Magdalena Kowalewska, dyrektor generalna Immofinanza w Polsce.
Pozostałe polskie parki firmy działają w Mławie, Kętrzynie, Szczytnie, Świnoujściu, Legnicy, Żarach, Włocławku, a dwa kolejne powstają w Siedlcach i Zielonej Górze. Według ekspertów rynku nieruchomości komercyjnych rosnąca w ostatnich latach popularność parków handlowych ma kilka źródeł. Jednym jest stosunkowo duże nasycenie powierzchnią handlową w formie galerii. Także klienci preferują dziś szybkie i wygodne zakupy, więc deweloperzy wolą budować mniejsze, jednokondygnacyjne obiekty, w których do sklepów wchodzi się bezpośrednio z parkingu.
— Taka struktura parków handlowych generuje bardzo korzystną relację nakładów kapitałowych do przychodów i zysków z ich sprzedaży. Zwrot z inwestycji, oscylujący wokół 8-8,5 proc., jest dużo wyższy niż w przypadku klasycznych centrów handlowych, na których można zarobić około 4,5 proc. — mówi Paweł Nowakowski, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie Cresa Polska.
Walka o działki
Zdaniem eksperta Cresy obecnie w Polsce trwa wyścig inwestorów i deweloperów, którzy chcą zgromadzić odpowiedniej wielkości portfele parków handlowych, stanowiące pożądany produkt dla funduszy inwestycyjnych. Dotychczas tego typu znaczących portfeli w kraju nie było. Immofinanz chce być w tym gronie — nie zamierza poprzestać na setce.
— To taka okrągła liczba, po której przekroczeniu zamierzamy nadal powiększać portfel. Jesteśmy inwestorem długoterminowym — mówi Magdalena Kowalewska.
Dyrektor przyznaje, że konkurencja między inwestorami nad Wisłą jest bardzo duża. O atrakcyjne nieruchomości rywalizują nie tylko międzynarodowe korporacje. Zdarza się, że o te same działki inwestycyjne pod budowę parków handlowych skutecznie walczą zamożni inwestorzy indywidualni. Jej zdaniem przewagą Immofinanza jest dobrze rozpoznawalna marka Stop Shop, dzięki której łatwo jest znaleźć najemców. To jednak nie powód, by płacić za działki każdą cenę.
Biurowe roszady
Oprócz Stop Shopu do firmy należy marka Vivo! grupująca centra handlowe (w Polsce są to obiekty w Stalowej Woli, Pile, Krośnie i Lublinie) oraz myhive, pod którą występują należące do Immofinanza biurowce. Warszawski portfel biurowy firmy jest rozlokowany we wszystkich kluczowych dzielnicach miasta. Ostatni zakup wieży Warsaw Spire sprawił, że Immofinanz może zaoferować najemcom więcej powierzchni w pobliżu ronda Daszyńskiego. Zdaniem Magdaleny Kowalewskiej to „adres” — dla najemców posiadanie tu biura ma znaczenie prestiżowe, a podpisanie umowy lubią sygnalizować światu stosownym napisem wyświetlanym na fasadzie wieży.
— Biurowiec jest wynajęty w 100 proc., ale prowadzimy negocjacje w sprawie przedłużenia najmu z pierwszymi pięcioma firmami, którym kończą się umowy. Jako pierwszy przedłużył ją Daftcode — mówi szefowa Immofinanza w Polsce.
W 2019 r. firma nie tylko kupowała. Sprzedała blisko połowę powierzchni biurowych w EMPARK-u na Służewcu Przemysłowym. Nowy właściciel, Echo Investment, zamierza tam postawić budynki mieszkalne. W efekcie powstanie wielofunkcyjna przestrzeń przypominająca miasto w mieście — z zielonym terenem rekreacyjnym pomiędzy budynkami, lokalami gastronomicznymi, handlowymi i usługowymi.
— Postanowiliśmy częściowo wyjść z EMPARK-u ze względu na monokulturę biurową, ale obecnie ta dzielnica bardzo się zmienia i popyt na biura w tej lokalizacji jest duży. Zostawiliśmy sobie biurowce, w których mamy 95,7 proc. wynajętej powierzchni. Po zakończeniu inwestycji mieszkaniowej przez Echo atrakcyjność tej lokalizacji wzrośnie — mówi Magdalena Kowalewska.
Kurs na stolicę
Celem Immofinanza w 2020 r. — zarówno w biurowcach EMPARK-u, jak i w Warsaw Spire — jest rozwijanie biurowej marki myhive. Poprzez aplikację właściciel nieruchomości informuje użytkowników (czyli pracowników najemcy) np. o programach rozwojowych, zajęciach sportowych, koncertach, wykładach eksperckich czy... światłoterapii. Z wprowadzeniem marki myhive Immofinanz wiąże swoje dobre wyniki z ubiegłego roku. Przy 5-procentowym udziale w całkowitej powierzchni biurowej Warszawy wynajął 71 tys. m kw., podczas gdy całkowity popyt w stolicy wyniósł ponad 850 tys. m kw. Poziom wakatów w portfelu Immofinanza to 4 proc., a średnio na rynku — 7,8 proc. Oferta biurowa coraz szybciej rozwija się też w miastach regionalnych, ale Immofinanz w tym nie uczestniczy. Polski portfel biurowy ogranicza do stolicy. Tylko w Niemczech inwestuje aż w siedmiu głównych miastach.