Inwestor Wojtek: Murapol na papierze to pewnik. Mam jednak kilka wątpliwości

Dla czterech biur maklerskich: Trigonu, Ipopemy, Noble Securities oraz PKO BP Murapol to jest top pick na rynku nieruchomości w 2026 r. Argumenty biur maklerskich można streścić w jednym zdaniu: Murapol jest najtaniej wyceniany spośród spółek z branży, oferuje wysoką stopę dywidendy (ponad 12 proc.), a spodziewane dalsze obniżki stóp procentowych powinny dać impuls sprzedaży mieszkań.

Dlaczego? Bo Murapol sprzedaje głównie w miastach średniej wielkości i większość jego klientów posiłkuje się kredytem. Eksperci są zgodni, że ważnym testem będą wyniki za IV kwartał. W trzecim spółka sprzedała 734 lokali – o 6 proc. więcej r/r.

Wszystko to argumenty, które wzbudziły moje zainteresowanie spółką już w maju zeszłego roku. W analizie popełniłem jednak błąd: moje plany pokrzyżowały transakcje ABB funduszu Ares, czyli sprzedaż walorów przez głównego akcjonariusza, która długo ciążyła na kursie dewelopera.

W maju fundusz sprzedał 20 proc. akcji po cenie 38 zł za walor – o 12 proc. niżej od ceny rynkowej. W efekcie moja strata na Murapolu wynosiła prawie 11 proc. 27 listopada fundusz sprzedał kolejne 26 proc., ale tym razem po cenie nieco wyższej od rynkowej. Analitycy PKO BP spodziewają się kolejnej transakcji na wiosnę (w maju upływa lock-up, czyli zobowiązanie największych akcjonariuszy do powstrzymania się od sprzedaży), ale nie będzie ona aż tak duża jak poprzednie. Ryzyko nawisu podaży można uznać za umiarkowane.

Jakie jeszcze zalety spółki wymieniają analitycy biur maklerskich? 30 proc. banku ziemi Murapolu to grunty warszawskie, zaznaczają eksperci z Trigona, co ich zdaniem „zmieni strukturę sprzedaży spółki”. To dobra informacja, bo w stolicy chętnych na mieszkanie nigdy nie brakuje. Jak mówił Francis Underwood, główny bohater serialu House of Cards: w polityce, jak w nieruchomościach, liczy się lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.

Co więcej, analitycy Ipopemy spodziewają się awansu dewelopera do indeksu mWIG40 przy okazji rocznej rewizji składu indeksów 5 marca. Jest to ważne, bo awans do indeksu średnich spółek zwiększa rozpoznawalność, a im ona większa, tym większe szanse na pozyskanie kapitału. Przykładem jest chociażby rozmiar funduszu ETF na mWIG40, którego rynkowa wartość wynosi 533,2 mln zł - to ponad dwukrotnie więcej niż ETF na sWIG80.

Ponadto obniżka stóp procentowych zdaje się już działać na aktywność konsumentów. Wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych we wrześniu (10,67 mld zł) była najwyższa od stycznia 2024 r., a w październiku o kredyty hipoteczne wnioskowało o 25 proc. więcej osób r/r, podkreślają analitycy Noble Securities.

Co mówią eksperci od nieruchomości

Gdy rozmawiałem z jednym z dziennikarzy PB o rynku nieruchomości i perspektywach na 2026 r., jedna rzecz zwróciła moją uwagę. Deweloperzy wchodzili w 2025 r. z nadzieją na uruchomienie programu Bezpieczny kredyt 2 proc., który koniec końców nigdy nie ujrzał światła dziennego mimo licznych obietnic rządu. Efektem tego jest rekordowa podaż mieszkań.

Co więcej zniżka stóp procentowych nie pobudziła popytu, jak większość się spodziewała, a wprowadzona ustawa o jawności cen wywróciła stolik, na co wskazuje Jan Dziekoński, dyrektor działu badań w RynekPierwotny.pl.

– Rok 2025 był zdecydowanie zaskakujący. Największą niespodzianką dla sektora było to, jak jedna ustawa wywróciła utarte ścieżki marketingu i sprzedaży mieszkań. Największym zaskoczeniem gospodarczym był nie tylko ogromny poziom obniżek stóp procentowych, ale też to, jak relatywnie niewielki wpływ miały one na sprzedaż mieszkań – mówi ekspert.

Czego się zatem spodziewać w 2026 r.? Mówi się, że wśród deweloperów nastroje są całkiem niezłe. W grudniu ruszyli z budową 8,8 tys. mieszkań. To o 11 proc. więcej niż w listopadzie i niemal 8 proc. więcej r/r. Ciekawe spostrzeżenia miał też Zbigniew Juroszek, prezes Atalu. Jego zdaniem przez rynek przejdzie fala konsolidacji, której beneficjentem będą najwięksi gracze, a do takich Murapol należy.

– W innych krajach pięciu czy sześciu największych graczy odpowiada za 40-50 proc. sprzedaży, u nas - za 20-25 proc. W Polsce działa 200-300 firm deweloperskich i jest to ewenement. W pewnym momencie prowadzenie działalności na bardzo małą skalę przestaje być opłacalne. Nie mówię o bankructwach, ale raczej o naturalnym wyprzedawaniu projektów i gruntów – powiedział prezes Atalu w niedawnej rozmowie z PB.

Wtóruje mu Krystyna Pietruszyńska, dyrektor JLL.

– Na rynkach z dużą nadpodażą gotowych lokali, takich jak Katowice czy Łódź, mogą się pojawić obawy o płynność finansową niektórych firm. Taka sytuacja może stworzyć warunki sprzyjające konsolidacji sektora – zaznacza specjalistka.

Co myślę

Na papierze akcje Murapolu powinno się brać w ciemno – solidne fundamenty, sprzyjająca koniunktura itp. Tak samo czułem się w maju, a jednak moja ocena okazała się nietrafna. Teraz kilka rzeczy wzbudza moje wątpliwości.

Po pierwsze mam wrażenie, że efekt obniżki stóp procentowych może być przeceniony, tak jak w zeszłym roku. Stopa referencyjna RPP (która ma bezpośredni wpływ na wskaźnik WIBOR, na bazie którego ustalane jest oprocentowanie kredytu) wynosi obecnie 4 proc. Kumpel ostatnio wziął kredyt, gdzie marża banku wynosiła 1,75 proc. Razem daje to oprocentowanie rzędu 5,75 proc. – to nie jest mało. Przypomnę, że stopa referencyjna NBP w 2015 r. wynosiła 1,5 proc., a w 2020 r., tuż przed rozpoczęciem cyklu podwyżek - 0,1 proc.! Po prostu – kiedyś kredyty były tańsze i ludzie się do tego przyzwyczaili. I trudno się odzwyczaić.

Drugi aspekt tłumaczący słaby popyt jest natury psychologicznej. Aż 41 proc. Polaków obawia się rozprzestrzenienia konfliktu zbrojnego w Ukrainie na inne kraje regionu, co utrudnia podjęcie się długoterminowych zobowiązań jak zakup mieszkania, wynika z badania Nieruchomości-online.pl.

Dziwi mnie też, że żadne z biur maklerskich nie wspomniało o ustawie schronowej, która weszła w życie 1 stycznia 2026 r. Na jej podstawie na deweloperach ciąży obowiązek projektowania miejsc doraźnego schronienia w nowych budynkach wielorodzinnych, dla których wnioski o pozwolenie na budowę zostaną złożone po 31 grudnia 2025 r. Zdaniem Agnieszki Mikulskiej, ekspertki rynku mieszkaniowego w CBRE, ustawa może podnieść ceny nieruchomości nawet o kilkaset złotych za 1 m kw.

- Na rynek będą również wpływać rosnące koszty budowy, w tym materiałów budowlanych, energii czy pracy, a także nowe warunki techniczne, dotyczące m.in. bezpieczeństwa, komfortu akustycznego czy wyposażenia budynków – mówi Agnieszka Mikulska.

Póki co to są tylko moje przypuszczenia. Na razie nie będę sprzedawać akcji Murapolu. Otoczenie makroekonomiczne wydaje się dobre, a fundamenty spółki solidne. Nawis podaży nie ciąży już tak na kursie, który od ostatniego ABB nadrobił straty, a moja pozycja jest na minimalnym plusie, licząc samą rynkową wycenę akcji.

W praktyce plus jest jednak większy, bo zdążyłem dwa razy zainkasować dywidendę, której wysoka stopa była od początku jednym z argumentów za inwestycją. Akcje kupiłem 12 maja 2025 r., a już w połowie czerwca dostałem 1,97 zł na walor z zysku za 2024 r., dodatkowo w grudniu trafiło do mnie 2,94 zł na walor dywidendy zaliczkowej za 2025 r. Akcje kupowałem po 43,1 zł za sztukę, więc dywidendy oddały mi już 11,4 proc. kwoty inwestycji, a odejmując ukochany przez inwestorów podatek Belki - 9,2 proc.

Poczekam na wyniki za IV kwartał, które będą dobrym testem sentymentu wobec spółki i pokażą, czy sprzedaż rzeczywiście ruszyła.

Aktualizacja 21:15, 26.01.2026: Szczęśliwi nie liczą czasu, a zarobieni - pieniędzy. Pewnie dlatego w pierwotnej wersji tego wpisu nie uwzględniłem dywidendy zaliczkowej z Murapolu, która trafiła na mój rachunek tuż przed świętami. Zwrócił mi na to uwagę czujny czytelnik, któremu dziękuję, a pozostałych czytelników przepraszam. I zachęcam do kontaktu, jeśli nie zgadzacie się z czymś, co napiszę!