W październiku napisaliśmy, że ostry spór o warszawski biurowiec Mennica Legacy Tower (MLT), jaki toczą Cezary Jarząbek, prezes i wspólnik grupy Golub Gethouse (GG), oraz jeden z jej największych inwestorów — rodzina Radziwiłłów, nikomu nie służy. Napisaliśmy także, że negatywne skutki tej wojny najmocniej odczuwa ponad 1000 obligatariuszy indywidualnych, którym grupa GG jest winna około 220 mln zł. Wszystko, co wydarzyło się przez ostatnie dwa miesiące, a wydarzyło się wiele, tylko to potwierdza…
Klapa numer 1
Na przełomie października i listopada Cezary Jarząbek poinformował o podpisaniu z singapurskim funduszem AT Capital (ATC) umowy przedwstępnej na sprzedaż jednego z projektów GG, czyli Liberty Tower (LT): działki w centrum Warszawy z pozwoleniem na budowę i projektem wieżowca z apartamentami na wynajem. Wartości umowy nie podano, ale jak wynika z informacji „PB” opiewała na prawie 180 mln zł.
Pieniądze miały pozwolić na spłatę funduszy, zarządzanych przez CVI Dom Maklerski i zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomości na około 120 mln zł, oraz na zaspokojenie większości wierzytelności pozostałych wierzycieli związanych z projektem LT, w tym obligatariuszy spółek GGH Rental Apartments i GGH Rental Apartments 2 z grupy GG, posiadających papiery o wartości ponad 30 mln zł.
Przyjęcie oferty ATC było uzależnione od zgody zarządcy sądowego GGH Rental Apartments i GGH Rental Apartments 2 (obie spółki znajdują się bowiem w sanacji) i miało nastąpić w ramach uproszczonej restrukturyzacji GGH Management 9, czyli kolejnej spółki z grupy GG będącej właścicielem LT. Układ tej ostatniej firmy nie został jednak przyjęty, bo jej główny wierzyciel, czyli CVI, zagłosował przeciw.
— Ofertę ATC dostaliśmy tuż przed głosowaniem. Zawierała niekorzystne dla nas zapisy. W tej sytuacji nie mogliśmy zagłosować inaczej — tłumaczy Marcin Leja, prezes CVI DM.
Nowa koncepcja
Mimo fiaska transakcji na LT Cezary Jarząbek broni nie złożył i we współpracy z ATC przygotował kolejną propozycję. Dużo bardziej złożoną. Po pierwsze — miała polegać na wykupieniu przez singapurski fundusz wierzytelności CVI związanych nie tylko z LT, ale też z najwartościowszym projektem GG, czyli połową biurowca MLT (właścicielem drugiej połowy jest giełdowa Mennica Polska kontrolowana przez Zbigniewa Jakubasa, jednego z najbogatszych Polaków). Po drugie — ATC miał też spłacić wszystkie obligacje detaliczne, wyemitowane przez znajdujące się w restrukturyzacji trzy spółki z grupy GG związane z projektem MLT (Golub Gethouse MLT, GGH MLT i MLT GGH) warte ponad 110 mln zł.
Z naszych informacji wynika, że łączna wartość tak skonstruowanej oferty ATC wynosiła ponad 90 mln EUR (414 mln zł). Na spotkaniach z CVI i obligatariuszami Cezary Jarząbek i singapurski inwestor deklarowali, że pieniądze na jej pokrycie wpłyną do depozytu notarialnego lub na rachunek escrow do 17 grudnia 2021 r. W przypadku obligatariuszy grupy GG zostaną zwolnione przez nadzorcę sądowego Golub Gethouse MLT, GGH MLT i MLT GGH po zawarciu układu w postępowaniach restrukturyzacyjnych lub ich umorzeniu.
Klapa numer 2
Plan zakładał też, że w drugim kroku ATC kupi LT, a wpłacona na ten cel kwota zostanie przeznaczona m.in. na spłatę obligatariuszy GGH Rental Aparments i GGH Rental Aparments 2. Przy czym według symulacji Cezarego Jarząbka miałoby to pozwolić na wykupienie od 70 do 85 proc. wartości papierów tych firm.
— Dla ATC zaangażowanie się w projekt Mennicy było swego rodzaju dodatkiem, częścią dealu z Cezarym Jarząbkiem. Singapurski fundusz interesuje się bowiem głównie Liberty Tower, czyli jedną z ostatnich działek pod budowę wieżowca w ścisłym centrum Warszawy. To na bazie tego projektu chce bowiem budować platformę deweloperską w Polsce — tłumaczy jeden z uczestników wydarzeń.
Do 17 grudnia 2021 r. pieniądze ATC nie wpłynęły jednak ani do CVI, ani do nadzorcy trzech firm z grupy GG. Mimo to negocjacje połączone z wymianą dokumentów trwały i miały się skończyć w tygodniu przedświątecznym. I to się nie udało.
— ATC odkrywał coraz to nowe rodzaje ryzyka, ale pewnie można je było zredukować. Czarę goryczy przelało jednak pismo amerykańskiej firmy Golub, wspólnika Cezarego Jarząbka, którego adresatami byli wszyscy zainteresowani wydarzeniami wokół grupy GG — mówi nasz informator.
Ostrzeżenie z USA
Chodzi o dokument, w którym amerykańska kancelaria obsługująca Goluba twierdzi, że Cezary Jarząbek wielokrotnie naruszył umowę łączącą go z amerykańskim wspólnikiem, a każda transakcja z udziałem szefa GG wymaga zgody Goluba oraz grozi też roszczeniami prawnymi wszystkim, którzy tego nie uszanują.
Cezary Jarząbek twierdzi, że roszczenia Goluba są bezzasadne, ale jednocześnie przyznaje, że prawnicy ATC potrzebują czasu na ich sprawdzenie. Liczy też, że dogada się z amerykańskim wspólnikiem co do spłacenia go z pieniędzy wyłożonych przez ATC. Zdaniem Cezarego Jarząbka wciąż możliwa jest też wielostronna transakcja z udziałem singapurskiego funduszu, która — jak podkreśla — pozwoliłaby na spłatę większości obligatariuszy.
Jej realizacja pozwoliłaby też szefowi GG, przy pomocy ATC, na odzyskanie kontroli nad projektem MLT. Tyle że — jak wynika z naszych informacji — CVI na spotkaniach z Cezarym Jarząbkiem, ATC i obligatariuszami detalicznymi jasno deklarowało, że na finalizację transakcji z ATC czeka do świąt Bożego Narodzenia. Po nich zamierza podjąć negocjacje z rodziną Radziwiłłów.
Radziwiłłowie wracają do gry
Loxeco, czyli cypryjski wehikuł Johna i Philipa Radziwiłłów, już bowiem pod koniec października podpisał z CVI umowę warunkową na przejęcie aktywów funduszy CVI w projekcie MLT.
— Radziwiłłowie powiedzieli „sprawdzam” i zgodzili się zaczekać na rozwój wydarzeń, bo byli przekonani, że ATC, przyprowadzone przez Cezarego Jarząbka, nie zrealizuje transakcji przed świętami. Teraz mogą powiedzieć „a nie mówiliśmy” — opisuje nasz rozmówca.
Loxeco po ewentualnym wykupieniu CVI zdobędzie większość w projekcie MLT, a na tym, podobnie jak Cezaremu Jarząbkowi, najbardziej zależy Radziwiłłom. Realizacja tego planu nie zakłada jednak — jak pierwotnie deklarowała rodzina inwestorów — wykupu obligatariuszy detalicznych trzech spółek z grupy GG związanych z MLT. Loxeco proponuje im, żeby wspólnie poszukać inwestora dla MLT. Marek Kochański z Kancelarii KKF, reprezentującej posiadaczy obligacji spółek z grupy GG, przyznaje, że w tym kontekście oferta ATC i Cezarego Jarząbka była korzystniejsza. Do jej realizacji w zapowiadanym terminie jednak nie doszło.
Co do powiedzenia w sprawie ma ATC? Hywel Philip, dyrektor w singapurskim funduszu, podkreśla, że jedyną ofertę na wykup obligacji detalicznych ATC złożył pod koniec listopada, a jej realizację uniemożliwiło nieprzegłosowanie układu w GGH Management 9. Przyznaje, że ATC wciąż rozmawia z „odpowiednimi zainteresowanymi stronami” oraz chce kontynuować przejęcie projektu Liberty Tower.
To ostatnie może nastąpić w ramach tzw. pre-packu, czyli upadłości przygotowanej GGH Management 9, o którą wystąpił jeden z wierzycieli tej spółki. Tyle że — jak wynika z naszych informacji — ATC nie jest jedynym potencjalnym inwestorem projektu LT. Jednak mimo dużego zainteresowania raczej trudno będzie osiągnąć cenę pozwalającą na spłatę wszystkich wierzycieli projektu. Jego długi bowiem przekraczają 200 mln zł, co oznacza, że są ponad 20 mln zł wyższe niż wstępne oferty zainteresowanych.
Tak czy inaczej, jedno jest pewne — zarówno poszkodowani obligatariusze trzech firm związanych z MLT, dwóch związanych z LT, jak też pozostałych spółek z grupy GG (choćby GGH Student Housing zaangażowanej w prywatne akademiki) nie mogą liczyć na szybki zwrot pieniędzy. Także dlatego, że wszystkie projekty grupy zbudowanej przez Cezarego Jarząbka prowadzone były w bardzo skomplikowanej strukturze kapitałowej, mocno oddzielającej poszczególne projekty od emitentów obligacji.