Gdzie dwóch się bije, tam… nikt nie korzysta. Ta trawestacja znanego przysłowia dobrze oddaje konsekwencje ostrego sporu o warszawski biurowiec Mennica Legacy Tower (MLT), jaki od kilku miesięcy toczą Cezary Jarząbek, prezes i wspólnik grupy Golub Gethouse (GG), oraz jeden z jej największych inwestorów – rodzina Radziwiłłów. Negatywne skutki konfliktu odczuwa ponad tysiąc obligatariuszy indywidualnych, którym grupa GG jest winna około 220 mln zł, i drugi wspólnik MLT – notowana na giełdzie Mennica Polska. Pierwsi skrzykują się, by walczyć o swoje, drugi apeluje o zakopanie wojennego topora.
Spór między szefem balansującej na krawędzi bankructwa grupy GG a jej dużym inwestorem ujawniliśmy w „PB” w czerwcu. We wrześniu napisaliśmy, że przewagę zyskali w nim mający polskie arystokratyczne korzenie John i Philip Radziwiłłowie, którzy przejęli kontrolę i zarządzanie nad wartym prawie 2 mld zł MLT. Cezary Jarząbek twierdzi, że dokonali tego w wyniku przestępstw, i zapewnia, że po ostatnich, korzystnych dla niego decyzjach sądów odzyskał władzę nad spółką, zarządzającą MLT. Radziwiłłowie zaprzeczają, powołując się na inne decyzje sądów i wpisy w Krajowym Rejestrze Sądowym. Oskarżają szefa GG o stworzenie piramidy finansowej oraz wielomilionową defraudację pieniędzy z obligacji.
Pasywny obserwator i oferent
Cała ta awantura dotyczy tego, kto będzie kontrolował spółkę GGH PF Project 3 GGH Management, zarządzającą MLT i posiadającą 50 proc. akcji kolejnej spółki - będącej właścicielem biurowca Mennica Tower GGH MT. Drugą połowę akcji ma spółka córka giełdowej Mennicy Polskiej, kontrolowanej przez Zbigniewa Jakubasa, jednego z najbogatszych Polaków.
- Zgodnie z zapisami umowy joint venture jesteśmy pasywnym obserwatorem tej medialno-sądowej wojny i jedyne, co możemy zrobić, to apelować o jak najszybsze jej zakończenie dla dobra wszystkich interesariuszy – komentuje Grzegorz Zambrzycki, prezes Mennicy.
Jego zdaniem istotą konfliktu między Cezarym Jarząbkiem a Radziwiłłami wcale nie są, jak akcentują w mediach obie strony, różnice w postrzeganiu tego, która z ofert na przejęcie MLT była, jest lub będzie lepsza (zainteresowanie wieżowcem w ostatnich trzech latach wyrażali tacy giganci jak bank JP Morgan oraz fundusze nieruchomościowe DWS, CPI i CA Immo).
- Ważniejszym od ceny aspektem sporu jest fakt, kto będzie miał kontrolę nad pieniędzmi ze sprzedaży budynku lub akcji spółki, będącej jego właścicielem, czyli kto te będzie je dystrybuować – ocenia Grzegorz Zambrzycki.
Twierdzi, że jedyną ofertą zgodną z umową joint venture, czyli wiążącą i bezwarunkową, była ta złożona przez Mennicę – za 50 proc. MLT giełdowa spółka oferowała 123 mln EUR, co po przemnożeniu przez dwa i doliczeniu kredytu, zaciągniętego na nieruchomość, dawało wycenę biurowca na poziomie prawie 380 mln EUR (1,74 mld zł).
2 mld zł na horyzoncie
Zwolennikiem przyjęcia oferty Mennicy był Cezary Jarząbek, który chce jak najszybciej doprowadzić do spłaty obligacji o wartości około 220 mln zł, wyemitowanych przez związane z nim spółki, zarówno te finansujące MLT (Golub Gethouse MLT, GGH MLT i MLT GGH), jak i zajmujące się innymi biznesami grupy GG: akademikami i mieszkaniami na wynajem (GGH Student Housing, GGH Rental Apartments i GGH Rental Apartments 2). Wyrównanie rachunków z obligatariuszami poprawiłoby jego pozycję w śledztwie prowadzonym przez Prokuraturę Okręgową w Warszawie, w którym organy ścigania stawiają tezę (na razie bez formalnych zarzutów), że w spółkach, związanych z szefem GG, dochodziło do wyprowadzania „wielomilionowych” kwot pozyskanych ze sprzedaży obligacji na cele niezgodne z warunkami emisji.
Radziwiłłowie z kolei uznają, że poprawa koniunktury na rynku nieruchomości oraz fakt, iż mijają kolejne okresy niepłacenia czynszu przez głównego najemcę MLT, czyli mBank, pozytywnie wpływają na wycenę wieżowca. Powołują się na analizy firmy doradczej CBRE, zgodnie z którymi MLT w ciągu kilku najbliższych miesięcy może być warte nawet ponad 440 mln EUR (2 mld zł).
- Teza, że wycena MLT może w najbliższych miesiącach rosnąć, ma pewne uzasadnienie w tendencjach na rynku nieruchomości, ale jednocześnie jest ryzykowna. Wciąż nie wiadomo bowiem, jak rozwinie się czwarta fala koronawirusa i czy ponownie nie wejdziemy w lockdown. Są możliwe oba scenariusze, zarówno wzrostu, jak również spadku wartości nieruchomości, i jest to wiedza powszechna w branży - komentuje Grzegorz Zambrzycki.
Grupa na Fejsie
Szef Mennicy podkreśla, że kluczowym elementem jej oferty było zagwarantowanie bezpośredniej spłaty obligatariuszy spółek z grupy GG, finansujących MLT (ich wierzytelności, w całości już wymagalne, opiewają na 110 mln zł). Tymczasem ci ostatni, a także posiadacze obligacji firm z grupy GG zaangażowanych w akademiki i mieszkania na wynajem (łączna wartość tych papierów to kolejne 110 mln zł), stworzyli na Facebooku grupę, do której przystąpiło już 119 osób.
Zarówno Cezary Jarząbek, jak i Radziwiłłowie zachęcają do stanięcia po ich stronie w sporze, zapewniając obligatariuszy, że działają w ich interesie (przy czym deklaracja rodziny inwestorów dotyczy tylko papierów związanych z MLT, bo z innymi projektami GG nie mają nic wspólnego).
Inicjator grupy, który zamieścił na stronie oświadczenia zarówno szefa GG, jak i Radziwiłłów, w rozmowie z „PB” wyjaśnia, że obligatariusze zamierzają „iść środkiem”, a ich celem nie jest rozsądzanie, kto ma rację w sporze, ale możliwie najszybsze odzyskanie pieniędzy. Mają w tym pomóc działania medialne, administracyjne i prawne (przy udziale już wybranej kancelarii prawnej).
Wątpliwości obligatariuszy
W dyskusji między sobą obligatariusze wyrażają też nieufność w stosunku do obu skonfliktowanych stron. W przypadku Radziwiłłów chodzi o to, że wnioski o skonkretyzowanie ich oferty odkupu obligacji trzech spółek z grupy GG związanych z MLT albo w ogóle nie doczekały się odpowiedzi, albo takową odpowiedzią była prośba, by... czekać.
Z kolei w przypadku Cezarego Jarząbka obligatariuszy negatywnie zaskoczyła informacja, podana przez kancelarię Noriet, czyli administratora zabezpieczeń obligacji. Okazuje się, że we wnioskach o restrukturyzację spółek GGH Rental Apartments i GGH Rental Apartments 2, złożonych już ponad pół roku temu, szef GG zaproponował, by ich papiery były spłacone w odpowiednio 65 proc. i 77 proc. Tymczasem na telekonferencjach z obligatariuszami, jakie odbyły się w ostatnich miesiącach, nic o tym nie powiedział - twierdzą zgodnie uczestnicy tych spotkań, z którymi rozmawiał „PB”