Pośrednik w obrocie nieruchomościami niekoniecznie musi być odbierany jako spekulant – w przypadku działek rolnych posiadających wady prawne czy techniczne może być dla innych uczestników rynku zbawcą. Według Krzysztofa Derdzikowskiego, wykładowcy w projekcie Szkolenia Nieruchomości i eksperta inwestowania, na rynku coraz częściej pojawiają się osoby, które chcą przygotować taki trudny grunt dla dewelopera i przy okazji pomnożyć własny kapitał. Jest to czasem konieczność zmiany przebiegu rowu melioracyjnego, rozwikłanie skomplikowanej sprawy spadkowej itp. Wszyscy wygrywają – właściciel, bo problemy zniknęły i w końcu ma szansę sprzedania gruntu, deweloper, bo ma szansę nabyć działkę posiadającą już pozwolenie na budowę i pośrednik, bo dobrze na tym zarobił.
– Obecnie pracujemy nad gruntem składającymi się z kilku działek ewidencyjnych, a każda z nich jest własnością kilku spadkobierców. Część z nich nie darzy się wzajemnie zaufaniem i odmawia nawet wspólnego spotkania. W tym konkretnym przypadku sukcesem okaże się nie tyle rozwiązanie skomplikowanego stanu prawnego, ile umiejętne doprowadzenie do nabycia kilku działek, które tylko łącznie przedstawiają odpowiednią wartość – mówi Krzysztof Derdzikowski.
Cena zakupu poszczególnych działek lub udziałów w nich została wstępnie oszacowana na 3 mln zł. Posiadanie całego terenu, oraz uzyskanie na nim pozwolenia na budowę pozwoli według Krzysztofa Derdzikowskiego zwiększyć wartość do około 15 mln zł. Wzrost wynika z możliwości zabudowy działki kilkunastopiętrowym budynkiem, podobnym do inwestycji, które powstały już w sąsiedztwie.
Zacznijmy od portmonetki
Długoterminowe inwestowanie w grunty rolne – wbrew powyższemu przykładowi – może być bardzo proste i nie wymagające głębokiego wtajemniczenia w meandry prawa czy geodezji. Jak podkreśla Krzysztof Derdzikowski, ziemia nie wymaga stałej opieki, nie grozi nam – jak w przypadku mieszkania na wynajem – że lokator przestanie płacić czynsz i nie zechce opuścić lokalu korzystając z ustawy o ochronie praw lokatorów. Samo kupowanie ziemi i jej trzymanie ekspert uważa za tzw. bezpieczną portmonetkę.
– Podstawowym i najprostszym wariantem inwestowania w nieruchomości gruntowe od dawna był zakup ziemi rolnej na długi okres. Osoba, która nabyła hektar ziemi w 2013 r. musiała za niego zapłacić według danych GUS 26 tys. zł. Dziś grunt ten jest wart 48,8 tys. zł. Prawie dwukrotny wzrost ceny wygląda imponująco. Poza wzrostem wartości inwestor mógł zarobić również na dopłatach bezpośrednich i/lub dzierżawie – mówi Krzysztof Derdzikowski.
Dopłaty bezpośrednie w założeniu przeznaczone były dla rolników, w praktyce jednak osoba faktycznie użytkująca ziemię i tak zwraca kwotę dopłaty w ręce właściciela.
Wprowadzona w 2016 r. nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego miała za zadanie zahamować wzrost cen ziemi rolnej i ograniczyć obrót nią w celach stricte zarobkowych. I faktycznie osoba, która nabyła ziemię w 2016 r. płacąc średnio po 39,6 tys. zł za hektar może ją dziś sprzedać nieco poniżej 50 tys., a to oznacza zaledwie 4 proc. zysku w skali roku. Inwestor nadal może czerpać zysk z tytułu dopłat bezpośrednich, ale dzierżawa jest już przez ustawę zabroniona.
Niektórych odstręcza przepis, zgodnie z którym ziemi rolnej nie wolno sprzedać przez 5 lat. Chodzi o sytuację, w której kupujemy działkę powyżej 3 tys. mkw., która nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a jeśli działka liczy powyżej 1 ha (10 tys. m kw.), to musimy dodatkowo mieć także zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
– Jeśli jednak kupuję mieszkanie, to poza przypadkiem flippowania [kupno, remont, sprzedaż za wyższą cenę – red.] też trzymam je dłużej. Ci, którzy mają działalność opodatkowaną na zasadach ogólnych, trzymają mieszkanie przez okres co najmniej 5 lat, bo tyle czasu mogą odliczać amortyzację – przekonuje Krzysztof Derdzikowski.
Bez względu na zmianę obowiązujących przepisów, które zahamowały wysoki wzrost cen gruntów, nadal intratnym zajęciem może być zakup nieruchomości rolnej i wydzielenie z niej mniejszych działek pod zabudowę.
– Większość osób poprzestaje na podziale działki rolnej na fragmenty o powierzchni po 3 tys. mkw. Takie działki pozwalają zarobić, ale o wiele korzystniej można sprzedać działki o powierzchni około 1 tys. mkw. Każdy hektar to dziesieć takich działek, więc potencjał do pomnożenia zainwestowanych pieniędzy jest bardzo wysoki – mówi Krzysztof Derdzikowski.
Szukając błękitnego oceanu
Podział na wiele działek gruntu położonego na skraju odległej od świata wsi raczej nie przyniesie zysków – trudno byłoby znaleźć na nie chętnych. Inaczej jest w pobliżu dużej aglomeracji.
Krzysztof Derdzikowski zaleca też ostrożność jeśli chodzi o inwestowanie w działki na Mazurach, które stały się modne szczególnie po wybuchu pandemii. Uważa, że wysokość cen jest tam nieuzasadniona, a konkurencja firm zajmujących się obrotem gruntami bardzo duża. Blisko Warszawy również można znaleźć atrakcyjne działki nad wodą z malowniczym widokiem i nie przepłacać.
Ekspert nie poleca też handlu gruntami pod przedsięwzięcia deweloperskie w segmencie magazynowym. Chociaż jest popyt, bo branża logistyczna rozwija się bardzo dynamicznie, to konkurencja profesjonalnych firm realizujących tego typu projekty jest bardzo duża i takie inwestowanie wymaga olbrzymiej wiedzy oraz relacji biznesowych.
– To nie jest miejsce dla indywidualnych inwestorów. Widzę wiele ogłoszeń o sprzedaży tzw. gruntów inwestycyjnych i ogłoszenia te nie znikają, bo są wynikiem nietrafionych zakupów. Nie wystarczy, że uda się kupić i połączyć paski ziemi przy międzynarodowej autostradzie w jedną dużą działkę. Dla dewelopera liczy się dostęp do siły roboczej, bezpośredni zjazd z autostrady, możliwość doprowadzenia odpowiedniej mocy prądu, gazu, wody, kanalizacji. Jeśli działka nie może tego zapewnić, to nie da się jej sprzedać – tłumaczy Krzysztof Derdzikowski.
Z kolei obrót działkami w granicach miast jest trudno dostępny dla indywidualnych inwestorów ze względów finansowych. Tu działki kosztują nie kilkadziesiąt tysięcy, ale miliony złotych. Krzysztof Derdzikowski osobiście woli inwestycje podmiejskie i wiejskie, gdzie pomnażany kapitał nie przekracza kilkunastu czy kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Ciekawym rozwiązaniem dla drobnych inwestorów staje się natomiast – zdaniem Krzysztofa Derdzikowskiego – coraz popularniejsze współinwestowanie. Kiedy jednej osoby nie stać na kupno blisko hektarowego gruntu rolnego, kupuje go na spółkę z dwiema innymi, uzyskują warunki zabudowy i dzielą go na np. sześć mniejszych działek – dla każdego po dwie: jedną dla siebie, a drugą na sprzedaż. W efekcie każdy ma dla siebie grunt w cenie hurtowej, a pieniądze ze sprzedaży może przeznaczyć na budowę domu lub dalsze inwestowanie.