W Wieliszewie miały być 143 domki, a prawdopodobnie powstanie prawie 2 tys. mieszkań w 14 blokach. Deweloper należący do Heron Group przekonuje miejscowe władze, deklarując inwestycje infrastrukturalne i wsparcie finansowe dla gminy.
Od 143 domów…
Heron Group jest firmą rodzinną z siedzibą w Draperstown, w hrabstwie Derry w Irlandii Północnej. Działa od 1956 r. w kilku branżach: budownictwie, odnawialnych źródeł energii i produkcji. Zatrudnia ponad 500 osób i ma aktywa o wartości netto 300 mln GBP. Obroty grupy za 2024 r. to 250 mln GBP.
Spółka Heron Property Polska w 2007 r. kupiła prawie 20-hektarową działkę między Warszawą i Zegrzem. Po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej jej właściciel Damian Heron wraz z delegacją irlandzkich przedsiębiorców przyjechał do Warszawy, by zapoczątkować inwestycje firmy w naszym kraju.
– Zaraz potem był Lehman Brothers [początek globalnego kryzysu finansowego - red.], choroba w rodzinie Damiana. Do pandemii niewiele zdążyło się wydarzyć, ale dużo zdążyło się zmienić. Działka miała pozwolenie na około 140 domów jednorodzinnych, co zdaniem Damiana było liczbą za małą jak na prawie 20-hektarowy teren. Wystąpiliśmy i otrzymaliśmy więc nowe warunki zabudowy na około 400 domów – mówi Jan Chudzynski, członek zarządu Heron Property Polska.
W czasie pandemii COVID-19 eksperci nieruchomościowej firmy doradczej przekonali zarząd, żeby zamiast domów jednorodzinnych zrealizować zabudowę wielorodzinną.
– W tym czasie w Wieliszewie na granicy naszej działki powstała stacja Szybkiej Kolei Miejskiej. To diametralnie zmieniło nasze plany. Podróż pociągiem do stolicy trwa zaledwie 35 minut – mówi Jan Chudzynski.
… do dwóch tysięcy mieszkań
Nowy projekt Heron Property Polska zakłada budowę osiedla 14 bloków o niskiej 3-5 kondygnacyjnej zabudowie z przedszkolem dla ponad 180 dzieci, terenem rekreacyjnym, obiektem usługowo-handlowym i dużym obszarem leśnym na granicy osiedla (40 proc. powierzchni terenu to zieleń). W sumie według szacunków dewelopera może tam powstać 1950 mieszkań, w których dach nad głową znajdzie ok. 4,5 tys. osób. Inwestycja ma przebiegać etapowo w ciągu 7-10 lat.
– Naszą koncepcję przedstawiliśmy 8 kwietnia radnym Wieliszewa. Heron zaoferował dofinansowanie potrzeb edukacyjnych gminy na kwotę 7,5 mln zł oraz przeznaczenie 100 miejsc postojowych na parkingu P+R przy stacji kolejowej na potrzeby gminy. W Irlandii i Wielkiej Brytanii to standard, że deweloperzy w ramach inwestycji łożą na potrzeby społeczności lokalnych i podobnie postępujemy w innych krajach. W Polsce należymy do wyjątków – mówi Jan Chudzynski .
Deweloper wyliczył, że koszty realizacji inwestycji wyniosą prawie 1 mld zł. W starostwie powiatowym w Legionowie złożył już wniosek o pozwolenie na budowę pierwszej fazy inwestycji według nowej koncepcji, który jeszcze czeka na decyzję.
Negocjacje z samorządem
Projekt może jeszcze ulec korektom. Nadzwyczajna sesja rady gminy Wieliszew, na której inwestor przedstawił swoje plany i propozycje inwestycji dodatkowych w infrastrukturę gminną, zakończyła się bowiem deklaracją powołania grupy roboczej, która wypracuje kompromis między przedstawicielami mieszkańców oraz władz gminy a zamierzeniami inwestora. Część mieszkańców niepokoi się, że skala przedsięwzięcia nie uwzględnia wydolności gminnej infrastruktury w kontekście znacznego przyrostu liczby mieszkańców w przyszłości, pogorszenia komfortu życia oraz wpływu inwestycji na środowisko naturalne. Obecnie w samym Wieliszewie mieszka 7 tys. osób, a cała gmina liczy 21 tys. mieszkańców.
Negocjacje mają dotyczyć m.in. liczby kondygnacji w budynkach, miejsc parkingowych oraz budowy inwestycji przeznaczonej na cele oświatowe. Inwestor potwierdził na spotkaniu wolę współpracy w celu rozwiązania ważnych społecznie kwestii.
Na trasie SKM
Pod koniec lutego 2025 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie w Warszawie wynosiła nieco ponad 17,7 tys. zł, zaś pod miastem – ok. 11,4 tys. zł za metr, czyli o ponad jedną trzecią mniej – wynika z danych portalu RynekPierwotny.pl.
„Oczywiście zarówno w obrębie miasta, jak i jego aglomeracji ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane. Przykładowo w Śródmieściu Warszawy średnia cen mieszkań oferowanych przez deweloperów to ponad 42 tys. zł za metr kwadratowy. Natomiast na obrzeżach miasta, głównie w takich dzielnicach jak Wesoła, Rembertów, Wawer czy Białołęka metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje średnio mniej niż 14 tys. zł.” – podają eksperci RynkuPierwotnego.pl.
Według nich w okolicach Warszawy można już znaleźć nowe mieszkania średnio poniżej 8 tys. zł (np. w Górze Kalwarii) czy ok. 10 tys. zł (np. w miejscowości Błonie) za metr kwadratowy, ale też i takie, które kosztują średnio 11,5-12,5 tys. zł (w Mińsku Mazowieckim, Legionowie, Piasecznie), a nawet ponad 15 tys. zł za metr (w Pruszkowie).
Sprzeczne interesy
Heron nie ujawnia ceny, jaką zapłacił za ziemię w Wieliszewie 20 lat temu. Według szacunków Aleksandry Wołodźko, prezeski firmy doradczej Greenfields, mogło to być od ok. 30 do 50 zł za metr. W Warszawie ceny gruntów inwestycyjnych są dziś stukrotnie wyższe (np. 3,5 tys. zł za metr kwadratowy w Ursusie czy 6 tys. zł na Pradze Południe).
– Jednocześnie oczekuje się od inwestorów, że na drogich działkach, których jest niewiele, będą budować kameralną, ekstensywną zabudowę w dobrej cenie za m kw. Jak taki projekt ma się spiąć? – pyta retorycznie Aleksandra Wołodźko.
Ekspertka przyznaje jednak, że tak duże osiedle w Wieliszewie to bardzo kontrowersyjny pomysł.
– To sprzeczne z ideą piętnastominutowych miast, dogęszczania zabudowy centrów i budowy mieszkań w ich granicach. Z drugiej strony widzimy już, że zgodnie z tą ideą się nie da, że ta strategia w Warszawie pozostanie tylko na papierze. Wieliszew to już inne miasto. Dla wielu osób, które mogą nie mieć zdolności kredytowej, jest jedyną możliwością. Dla innych, którzy wybierają komfort mieszkania ponad lokalizację i cenią sobie spokój oraz naturę, a pracują w stolicy, jest świadomą decyzją – mówi Aleksandra Wołodźko.
Aleksandra Wołodźko zwraca uwagę na jeszcze inne aspekty. Mieszkańcy takich miejscowości korzystają zwykle z warszawskich szkół, placówek kultury czy ochrony zdrowia, ale podatków w stolicy nie zapłacą. Nieprawdą też jest, że wszyscy mieszkańcy skorzystają z transportu szynowego, więc można spodziewać się, że na tej trasie dojazdowej pojawi się kolejne dwa tysiące samochodów korkujących drogi.
– Doskonale rozumiem tego inwestora, bo ma działkę i powinien móc ją zagospodarować. Wierzę, że ta inwestycja w Wieliszewie powstanie i że znajdzie klientów. Wpływy z podatków zapewnią gminie rozwój. Ale powstawanie pod Warszawą osiedli w takiej skali w mojej ocenie oznacza porażkę polityki mieszkaniowej Warszawy. Mamy w mieście dobre, bardzo dobrze skomunikowane grunty pod zabudowę mieszkaniową, które nie wiedzieć czemu w oparciu o 20-letnie studium przeznaczane są pod przemysł, produkcję, magazyny. Przy wysokich cenach i deficycie działek nie dziwmy się potem tak wysokim cenom mieszkań w stolicy – mówi Aleksandra Wołodźko.