LCP sądzi, że małe jest cenne

Jeszcze trzy lata temu LCP Properties (LCP) miał w Polsce nieruchomości o wartości ok. 250 mln EUR. Na początku 2022 r. całkowita łączna powierzchnia posiadanych przez LCP nieruchomości przekroczyła 280 tys. m kw., a ich wartość sięgnęła 430 mln EUR. Fundusz nadal chce rosnąć w tym samym tempie, ale…

Mimo ambitnych planów podwojenia wartości polskiego portfela, Krystian Modrzejewski, dyrektor operacyjny Grupy LCP Propertis w Polsce, nie obiecuje, że stanie się to również w ciągu dwóch-trzech lat, ale zapewnia, że firma ma zabezpieczone pieniadze na zakupy tej wielkości.

LCP specjalizuje się w gromadzeniu małych obiektów handlowych – parków handlowych, obiektów typu convenience, dyskontów. Obecnie ma ich ponad 80 w całej Polsce. Tempo zakupów zależy tu jednak głównie od sytuacji rynkowej i podaży tego typu nieruchomości. Firma ocenia polski rynek obiektów convenience jako jeden z najlepszych w Europie – stabilny zarówno pod kątem graczy na rynku jak i przychodów finansowych uzyskiwanych z tego typu inwestycji.

Magazyny miejskie inaczej

LCP jako jeden ze swych priorytetów już dwa lata temu wymieniał również rozwój w segmencie małych magazynów miejskich, tzw. small business units (SBU). Jak dotąd realizuje trzy takie projekty – w Zabrzu, Bydgoszczy i Gdańsku. Ze względu na rosnącą konkurencję na rynku logistyki, fundusz chce realizować te projekty we własnym zakresie i poszukuje projektów na wczesnym etapie i działek z przeznaczeniem pod takie inwestycje na obrzeżach miast o populacji powyżej 100 tys. mieszkańców.

– Początkowo najemcy nie do końca rozumieli koncepcję takiego rodzaju lokalizacji. Zainteresowane były firmy poszukujące małych powierzchni magazynowych rzędu 4 tys. m kw., a przecież SBU, małe magazyny miejskie to tak naprawdę miejsca dla małego biznesu, sklepów internetowych, serwisów, wszelkiego rodzaju usług, a nawet małej „garażowej” produkcji. Nam nie zależy na tym, żeby jeden najemca przejął całą lokalizację, tylko chcemy, żeby nasze obiekty stały się hubami rozwoju małych przedsiębiorstw – mówi Krystian Modrzejewski.

Powołując się na doświadczenia LCP z Francji zwraca uwagę, że na Zachodzie z małych powierzchni tego typu korzystają głównie mikrofirmy. Poszukują one lokali w momencie, gdy “garaż” staje się za ciasny i chciałyby już mieć dobrej klasy biuro i miejsce magazynowe z wygodnym podjazdem dla samochodów dostawczych i klientów.

– Są to projekty miastotwórcze. Często w okolicy powstaje dzielnica małego biznesu, otwierają się kluby fitness i inne usługi, potem większe magazyny, a na koniec nieraz inwestycje mieszkaniowe, gdy właściciele biznesów i ich pracownicy chcą się przeprowadzić w pobliże swoich firm – mówi Krystian Modrzejewski.

Przyznaje jednak, że z punktu widzenia komercyjnego jest to produkt wymagający sporego wysiłku zarządczego od właściciela. W retail-parkach najemcy podpisują długie umowy – na 5-10 lat – i jest to zwykle kilka podmiotów sieciowych, które mają wystandaryzowane oczekiwania i procedury funkcjonowania. W małych parkach biznesowych kontrakty są czasem krótsze, a najemców jest więcej. Wymagają też oni często wsparcia i elastycznego rozwoju w ramach danej lokalizacji, gdy rosną ich obroty i zwiększa się zapotrzebowanie co do powierzchni. Aby osiągnąć satysfakcjonującą stopę zwrotu również cena najmu w tego typu obiektach powinna być wyższa niż w standardowym segmencie magazynów wielkopowierzchniowych.

Fundusz LCP chce realizować kilka inwestycji w segmencie SBU rocznie. A docelowo mieć obiekty tego typu w każdym większym mieście w Polsce.

Biurowce nie wypaliły

Jeszcze przed pandemią COVID-19 LCP w ramach dywersyfikacji inwestycji w swojej strategii zakładał poszerzenie inwestycji w Polsce o biurowce średniej wysokiej klasy wynajęte kilku lub kilkunastu najemcom. Pandemia jednak pogorszyła warunki na tym rynku, a obecne spowolnienie gospodarcze powoduje, że fundusz odłożył te plany na lepsze czasy.

Jednak mimo tej zmiany strategii, LCP nie ogranicza się do parków handlowych i obiektów SBU. Podjęto współpracę z funduszami zaprzyjaźnionymi z właścicielami LCP, które chcą wykorzystać jego platformę, by wejść do Polski. Grupa ma w Polsce zespół z działami finansowym, operacyjnym i deweloperskim, więc jest w stanie obsługiwać również projekty innych funduszów.

– Przymierzamy się do wejścia na rynek magazynowo-przemysłowy – mówi Krystian Modrzejewski.

Doświadczenie takiej współpracy LCP zdobył już we Francji, gdzie jeden z zaprzyjaźnionych funduszy kupił taki portfel nieruchomości za kilkaset milionów euro. Teraz kolej na Polskę i szansa, by polski oddział mógł stać się menedżerem portfolio dla zewnętrznych podmiotów.