Zapotrzebowanie na magazyny jest coraz większe. Z najnowszych danych Savillsa wynika, że w Polsce niewynajęte jest zaledwie 4 proc. ich całkowitej powierzchni.
— Ostatni kwartał 2022 r. przyniósł nawet lekki spadek współczynnika pustostanów mimo oddania do użytku wielu nowych obiektów — dodaje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektor w Savillsie.
Najmniej wolnej powierzchni jest w Trójmieście, Krakowie, strefie podwarszawskiej, Bydgoszczy, Toruniu, Poznaniu i Opolu.
— Wskaźnik pustostanów wynosi tam mniej niż 3 proc., co oznacza, że znalezienie modułu dostępnego natychmiast i spełniającego wszystkie potrzeby najemcy, jest dużym wyzwaniem — mówi Katarzyna Pyś-Fabiańczyk.
Coraz mniejszy wybór
Zdaniem ekspertów Colliersa w 2023 r. współczynnik pustostanów w większości regionów spadnie jeszcze bardziej — do symbolicznych 1-2 proc.
— Wolne powierzchnie można znaleźć obecnie w dwóch rodzajach magazynów — nowoczesnych obiektach klasy A, oddanych do użytku w latach 2022-23, oraz w magazynach kilkunastoletnich, które oferują nieco niższe czynsze, jednak ich standard nie zawsze odpowiada potrzebom najemcy. Może to być związane z mniejszą wysokością, słabszą nośnością posadzki czy też gorszym współczynnikiem przenikania ciepła, co ma bardzo duże znaczenie w dobie rosnących kosztów eksploatacyjnych, energii czy realizacji strategii ESG — mówi Jan Barbasiewicz, partner w Colliersie.
Rządzą właściciele
O ocenę sytuacji poprosiliśmy deweloperów, którzy potwierdzili, że zapotrzebowanie na nowoczesne magazyny jest kolosalne.
— Utrzymujemy poziom pustostanów na poziomie bliskim zeru. Pojawiające się okazjonalnie wolne powierzchnie, np. w wyniku relokacji, są bardzo szybko przejmowane przez nowych najemców. To daje nam przestrzeń do dalszego dynamicznego rozwoju także przez realizację inwestycji częściowo w charakterze spekulacyjnym — mówi Agnieszka Góźdź, członek zarządu MLP Group.
W pełni wynajęte są także magazyny spółki Peakside Capital.
— Sytuacja rynkowa wciąż jest korzystna dla właścicieli obiektów magazynowych. Współczynnik pustostanów na większości rynków jest bardzo niski, często poniżej 3 proc., co w praktyce dla dużych najemców oznacza brak możliwości relokacji. Często jedynym rozwiązaniem jest podpisywanie umów na nowe projekty deweloperskie, których liczba jest jednak ograniczana ze względu na dużo większą ostrożność inwestorów oraz finansujących je banków — mówi Michał Nawrot, szef zespołu ds. inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej Peakside Capital.
Będzie drożej
W IV kw. 2022 r. rynek magazynowy w Polsce urósł o ponad 820 tys. m kw., do 28,3 mln m kw. — wynika ostatnich danych Axi Immo.
— Trudności w uzyskaniu finansowania mogą spowodować spadek liczby oddawanych obiektów o około 30 proc. w całym 2023 r. w stosunku do roku poprzedniego. Niemniej na koniec 2022 r. w budowie było 3,4 mln m kw., z czego około 47 proc. to inwestycje spekulacyjne — mówi Anna Głowacz, dyrektor działu przemysłowego i logistycznego Axi Immo.
Jeśli chodzi o stawki najmu, to w 2022 r. urosły one o 20-30 proc. i zapewne nie jest to koniec podwyżek.
— Nawet najemcy z wiążącymi umowami najmu muszą przygotować się na znaczący wzrost czynszów w wyniku corocznej indeksacji, która jest rekordowo wysoka i wynosi ponad 8 proc. dla czynszów w euro oraz 14 proc. dla czynszów w złotych — mówi Michał Nawrot.
Podwyżek spodziewa się także Marek Dobrzycki, dyrektor zarządzający spółki Panattoni.
— Wzrosty będą zauważalne również w kolejnych miesiącach, jednak wciąż będą na niższym poziomie niż w innych krajach europejskich. W połączeniu z rozwiniętą infrastrukturą, strategicznym położeniem kraju w centrum kontynentu oraz wciąż relatywnie niewielkim nasyceniem rynku powierzchni przemysłowych stanowi to o atrakcyjności Polski dla inwestorów — mówi Marek Dobrzycki.
Spółki gonią popyt
Deweloperzy zapewniają, że choć sytuacja ekonomiczna nie sprzyja nowym inwestycjom, starają się budować jak najwięcej, by odpowiedzieć na zapotrzebowanie rynku.
Panattoni ma obecnie w realizacji 1,8 mln m kw. magazynów, a w planach 1,5 mln m kw.
— Realizujemy m.in. rekordową inwestycję na Dolnym Śląsku. Wrocław South Logistics Hub zajmie prawie 247 tys. m kw., z czego połowa jest już wynajęta. W najbliższych miesiącach ruszymy również z budową Panattoni Park Katowice Airport o docelowej powierzchni 216 tys. m kw. Będzie to największa inwestycja w regionie pod jednym dachem. Rozpoczęliśmy również realizację Panattoni Park Poznań A2, który zajmie 150 tys. m kw. Ponad 80 tys. m kw. już wynajął gigant odzieżowy e-commerce — informuje Marek Dobrzycki.
Największą inwestycją realizowaną obecnie przez Peakside Capital jest City Point Targówek, który zajmie prawie 100 tys. m kw.
— Już wiosną tego roku rozpocznie się budowa pierwszej fazy inwestycji, która jest przykładem projektu typu brownfield, realizowanego na terenie poprzemysłowym, umożliwiającym części najemców kontynuację biznesu w tej samej lokalizacji, ale w nowoczesnych obiektach. W przygotowaniu mamy kolejne projekty o powierzchni kilkudziesięciu tysięcy metrów zarówno w Warszawie jak też miastach regionalnych — mówi Michał Nawrot.