Eksperci banku w najnowszym opracowaniu zwracają uwagę, że proces spadku cen mieszkań już się rozpoczął. Po siedmiu latach nieustannych wzrostów ceny ofertowe za metr kwadratowy w największych polskich miastach w końcu spadły, na co wskazują ostatnie dane NBP. W ostatnim kwartale 2024 roku średnia cena metra kwadratowego była o 0,5 proc. niższa niż kwartał wcześniej.
Korekta zamiast załamania
Ekonomiści Banku Pekao przewidują, że spadek cen będzie postępował. Według ich prognoz pierwsze spadki w ujęciu kwartalnym pojawią się w II kwartale 2025 roku i wyniosą 0,9 proc. W skali roku spadki zaczną być widoczne dopiero w trzecim kwartale 2025 roku, kiedy ceny będą niższe o 1,1 proc. niż rok wcześniej.
– Korekta obejmie drugą połowę 2025 roku i pierwszą połowę 2026 roku. W całym horyzoncie prognozy, czyli do końca 2026 roku, skumulowany wzrost cen wyniesie jednak 0,5 proc. – podają eksperci banku.
Podaż będzie rosnąć
Według Pekao obniżki cen będę opóźnionym efektem zwiększonej podaży mieszkań w postaci Najsilniejsze oddziaływanie tego czynnika przypadnie właśnie na początek 2026 roku.
To pokłosie obecnej sytuacji na rynku. O ile w 2024 roku na niespodziewanie silny popyt nałożyło się wyhamowanie tempa dostarczania nowych mieszkań, to teraz liczba rozpoczynanych projektów budowlanych znajduje się blisko historycznych maksimów, co oznacza zwiększoną podaż w latach 2025-26, zwraca uwagę bank.
Analitycy Pekao podkreślają jednak, że przyczyny wzrostu cen nieruchomości w Polsce są strukturalne i niezmienne od lat. Mieszkań brakuje, a te istniejące są przede wszystkim za ciasne i przeludnione.
Strukturalny brak mieszkań
Ekonomiści przywołują dane, z których wynika, że jeszcze w 2022 roku liczba ponad 400 mieszkań na tysiąc mieszkańców plasowała Polskę w okolicach Irlandii czy Austrii. Jednak wskaźnik przeludnienia mieszkań był już na poziomie Bułgarii i poniżej Grecji. Przez ostatnie dwa lata niewiele się w tej kwestii zmieniło.
Dlatego bank prognozuje, że w perspektywie dwóch lat rynek powróci do równowagi po okresie spadku cen. Tym bardziej, że nadal utrzymuje się wysoki popyt na kredyt mieszkaniowy, mimo wysokich stóp procentowych i braku rządowego programu wsparcia.
Roczna sprzedaż kredytów mieszkaniowych w 2024 roku wyniosła 87,1 mld złotych i była niemal identyczna jak w 2021 roku (89,2 mld złotych). To imponujący wynik, biorąc pod uwagę, że przez pierwsze trzy kwartały 2021 roku stopa referencyjna NBP wynosiła zaledwie 0,10 proc. wobec 5,75 proc. w ubiegłym roku.