Październik nie zapisze się złotymi zgłoskami w historii Metropolitan Investment, firmy, która oferuje inwestorom indywidualnym udziały w projektach deweloperskich. Przez internet przetoczyła się fala negatywnych komentarzy dotyczących regulowania przez spółkę finansowych zobowiązań. Prywatni inwestorzy donosili o problemach z wykupem obligacji (sprzedając dług, spółka finansuje inwestycje), a podwykonawcy — o niezapłaconych fakturach. Ci, z którymi rozmawialiśmy, potwierdzają, że ostatecznie udało się odzyskać pieniądze i uregulować przeterminowane faktury.
— To prawda, wystąpiły przejściowe opóźnienia w płatnościach wobec części naszych podwykonawców, lecz kwestie te zostały już rozwiązane — zapewnia Łukasz Włodarczyk, prezes Metropolitan Investment (MI).
— Pięć miesięcy czekałem na wypłacenie pieniędzy. Jeżeli firma będzie chciała wznowić ze mną współpracę, to tylko pod warunkiem przedpłaty — mówi przedsiębiorca z Podhala, który prosi o anonimowość.
Spóźnione obligacje
Apartamenty Antalovy w Zakopanem to jeden z trzech projektów realizowanych z poślizgiem.Opóźnienia dotyczą także projektów Olimpijskie Apartamenty w Gdańsku oraz tego przy ulicy Wrocławskiej w Krakowie (więcej czytaj w ramce).
— Opóźnienie prac budowalnych wiązało się z przesunięciem terminów płatności dla podwykonawców, co z kolei wpłynęło negatywnie na naszą rentowność. Kilka dni temu uregulowaliśmy ostatnie zaległe zobowiązania. W biznesie deweloperskim przesunięcie terminu zakończenia prac budowlanych nie jest niczym nadzwyczajnym. Spotykaliśmy się już z tym wcześniej, lecz po raz pierwszy wystąpiło opóźnienie w płatnościach — tłumaczy Łukasz Włodarczyk.
W obligacje MI zainwestowało około 1200 inwestorów.
— Przesunięcia płatności wystąpiły po raz pierwszy dopiero w przypadku ostatnich terminów zapadalności obligacji. Szacujemy, że kwestia terminowości spłat dotyczy ok. 10 proc. inwestorów, czyli ok. 120 osób, a kwota zadłużenia łącznie opiewa na 20 mln zł. Tylko w 2019 r., do końca września, Metropolitan Investment spłaciło obligacje w wysokości 165 mln zł. Ja i mój wspólnik Robert Jaś wywodzimy się z bankowości inwestycyjnej i jak mało kto wiem, że obligacje nabywane przez inwestorów indywidualnych to bardzo delikatny temat, wymagający szczególnej atencji. Pozostajemy w stałym kontakcie ze wszystkimi naszymi obligatariuszami, u których mamy dług. Pomóc w tym ma nasz rozbudowywany obecnie zespół relacji z klientami. Żeby interesy klientów zostały zabezpieczone, pierwsi na rynku jako standard wprowadzamy rachunki notarialne na wzór rachunków powierniczych — mówi szef spółki MI.
Przekonuje, że firma ma solidne fundamenty finansowe.
— Wartość wszystkich projektów [17 ukończonych i 19 w budowie — red.] wynosi ponad 1 mld zł. Od początku 2016 r. wyemitowaliśmy obligacje na kwotę531 mln zł, z czego 308 mln już spłaciliśmy. Do spłaty zostało nam 220 mln, ale to wartość, którą zgodnie z warunkami poszczególnych emisji mamy uregulować w ciągu najbliższych kilku lat, nie teraz — mówi Łukasz Włodarczyk.
Inwestor na horyzoncie
W finansowaniu działalności Metropolitan Investment ma pomóc inwestor kapitałowy. Kim jest? Tego prezes nie chce powiedzieć.
— Już wkrótce będziemy mogli poinformować o nowym inwestorze kapitałowym. Jak tylko zamkniemy transakcje kapitałowe z nowym wspólnikiem, niezwłocznie spłacimy wszystkich klientów, u których mamy dług. Z nowym partnerem przeszliśmy już dwumiesięczny proces due diligence i jestem przekonany, że do końca tego roku wyzerujemy wszystkie liczniki. Już za miesiąc będziemy mogli zaprezentować nowa strukturę kapitałową oraz projekty, które będziemy realizować jako MI — zapowiada prezes Metropolitan Investment.
Inwestor ma do spółki wnieść grunt o powierzchni 50 ha, na którym powstanie kompleks senioralny, podobny do tego, który spółka realizuje w Palm Beach na Florydzie.
Opóźnione inwestycje
Prezes MI zapewnia, że na opóźnionych projektach wciąż prowadzone są prace budowlane.
— Projekt na ul. Wrocławskiej zostanie zakończony w marcu 2020 r., Olimpijskie Apartamenty w Gdańsku w lutym, a w połowie sierpnia zostaną zakończone prace budowalne apartamentowca Antalovy Apartamenty Zakopane — wymienia szef MI.
Gdański projekt to prywatny akademik. Studenci mieli się do niego wprowadzić jeszcze przed rozpoczęciem tego roku akademickiego. Być może zdążą na drugie półrocze.
— Budowa ukończona jest w 90 proc., dlatego też niebawem studenci będą mogli dokonać rezerwacji. Pokoje są w większości umeblowane, należy jedynie podłączyć media — uspokaja prezes MI.
Zdecydowanie większy poślizg ma inwestycja w Zakopanem. Ukończony w 75 proc. budynek do użytku miał być oddany w IV kw. 2019 r.
— Jest obecnie w stanie surowym. W środku są mocowane przyłącza oraz prowadzone roboty wykończeniowe, które chcemy zakończyć zimną. Z pracami zewnętrznymi będziemy musieli poczekać do wiosny — mówi Łukasz Włodarczyk.
OKIEM EKSPERTA
Jest kilka możliwości
EMIL SZWEDA, założyciel portalu obligacje.pl
Inwestor indywidualny, który ma obligacje spółki zmagającej się z trudnościami finansowymi, ma kilka możliwości. Tak naprawdę wszystko zależy od sytuacji emitenta. Jeśli problemy są rzeczywiście przejściowe, łatwiejszą drogą będzie zawarcie ugody ze spółką w sprawie wyznaczenia nowego terminu spłaty zaległości, ewentualnego rozliczenia jej w ratach, tzw. rozterminowanie. Z punktu widzenia indywidualnego inwestora wejście na drogę prawną oznacza niemały wysiłek i brak gwarancji powodzenia, dlatego jeśli sytuacja emitenta obligacji pozwala wierzyć w pomyślne zakończenie sprawy, lepiej tej drogi uniknąć. Bywa jednak — i tak jest najczęściej — że problemy z płynnością emitentów nie są bynajmniej przejściowe, lecz są tylko manifestacją złego zarządzania płynnością i brakiem możliwości szybkiego naprawienia sytuacji. Co za tym idzie, są dopiero początkiem prawdziwych kłopotów. Skoro nie udaje się obsługiwać obligacji, prawdopodobne jest i to, że wierzycieli przybywa i wkrótce ustawią się oni w kolejce. Prawo windykacyjne potrafi działać szybko, np. przez e-sąd można uzyskać sądowe nakazy zapłaty zaległości handlowych i w krótkim czasie przejściowe problemy z płynnością mogą zmienić się w najazd komorników. Oczywiście trudno przesądzać, jak jest w tym przypadku. To do spółki należy inicjatywa — kontakt z wierzycielami, wytłumaczenie sytuacji i złożenie nowej propozycji spłaty.